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cucieleloris

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#1
Buon giorno a tutti!
Ho bisogno della vs consulenza.
I primi di giugno abbiamo firmato una proposta di acquisto per un immobile, alla presenza del venditore, presso un agenzia immobiliare. Il venditore ha accettato la nostra proposta firmandola, con l'unica clausola di "approvazione dell'erogazione del mutuo" da parte della nostra banca e di rogitare entro metà luglio.
Abbiamo scoperto che l'agenzia continua ad organizzare visite all'immobile (seppur il venditore davanti a noi si è impegnato a non accettare altre proposte e di non farlo vedere ad altre persone), e di conseguenza accettare proposte per l'acquisto.
I miei dubbi sono:
- l'agenzia può continuare le visite anche a seguito di una proposta accettata?
- l'agenzia può non accettare altre proposte?
- considerato che l'agente dovrebbe essere imparziale e non favorire una delle parti, io posso rivalermi in qualche modo dato che di fatto non sta agevolando me acquirente ma solo il venditore continuando a proporre l'immobile?
- ci sono leggi che tutelano gli acquirenti?

Grazie a tutti per l'aiuto che potrete darmi!
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#2
l'agenzia puo' far vedere l'immobile ad altri potenziali acquirenti ed accettare altre proposte senza che tu possa sollevare questioni . sei tutelato dalla proposta che comunque scade tra poco piu' di una settimana , e se non hai ancora contattato il notaio per fissare il rogito, probabilmente la tua pratica di mutuo è stata rifiutata . l'immobile non è tuo fino al giorno del rogito ed anche volendo finche' non paghi l'ultima rata del mutuo , resta della banca . nel frattempo mi preoccuperei di contattare la banca per sapere se la pratica sta andando avanti o ci sono problemi
ps 45 giorni per avere un mutuo non ti sembrano troppo pochi?
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#4
- l'agenzia può continuare le visite anche a seguito di una proposta accettata?
L’agenzia può continuare, essendoci la condizione sospensiva per il mutuo, a maggior ragione se non hai ancora l’ok .
Sarebbe più corretto però che non ti raccontino una cosa, e poi ne facciano un’altra.
l'agenzia può non accettare altre proposte?
L’agenzia in teoria può far scrivere proposte a chiunque, avvertendo che , fino alla data prevista per il tuo mutuo (cioè fino al momento in cui si saprà se il tuo contratto diventa efficace o no) il venditore non ne potrà accettare altre.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#5
considerato che l'agente dovrebbe essere imparziale e non favorire una delle parti, io posso rivalermi in qualche modo dato che di fatto non sta agevolando me acquirente ma solo il venditore continuando a proporre l'immobile?
L’agente non ti sta facendo nessun torto, quindi non è chiaro per cosa vorresti “rivalerti”.
L’agente sa che, se tu non avrai il mutuo, dovrà ricominciare da capo.
Probabilmente non è molto ottimista sul tuo mutuo, ma come stanno le cose lo sai solo tu.

Invece che delle visite alla casa, io mi preoccuperei del mutuo, visto che metà luglio è vicina.
Se non rogitate entro quella data , ricordati di chiedere un incontro e aggiornare le date sul contratto, se ancora il venditore è disposto ad aspettare , e se volete ancora comprare.
Altrimenti dal 15 luglio non siete più vincolati , e il venditore può vendere a chi vuole.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#10
Il venditore non potrà, invece, accettare nuove proposte sino a che sarà efficace la vostra.
Giusto e con una precisazione per gli utenti non esperti di legge (avvocato mi perdoni l'entrata ma qua se non stiamo attenti poi vogliono "rivalersi" anche su di noi :fiuu:): Il venditore potrà accettare ulteriori proposte se subordinate al non perfezionamento di ulteriori proposte esistenti.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
#11
Giusto e con una precisazione per gli utenti non esperti di legge (avvocato mi perdoni l'entrata ma qua se non stiamo attenti poi vogliono "rivalersi" anche su di noi :fiuu:): Il venditore potrà accettare ulteriori proposte se subordinate al non perfezionamento di ulteriori proposte esistenti.
Se la proposta è subordinata alla non esistenza di altre proposte esistenti (cioè, se ho ben capito, alla non esistenza di proposte accettate e vincolanti), il venditore non potrà accettare alcuna proposta sino a che è efficace quella di cucieleloris.
Ad ogni modo una proposta simile sarebbe semplicemente aberrante :fiuu: quindi credo che nessuno dovrà mai essere chiamato ad occuparsene.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#12
forse mi son spiegato male, riprovo:
- il nuovo proponente sarà/verrà edotto dell'esistenza di una precedente proposta, già accettata dal venditore ma subordinata all'ottenimento di mutuo. Mutuo che dovrà esser ottenuto entro il 10/10/18 (esempio)
- la nuova proposta verrà subordinata (clausola sospensiva) al non ottenimento del mutuo entro la data del 11/10/18 (in questo momento decade la sospensiva di questa nuova proposta che prende così piena efficacia). Allo stesso tempo, se la precedente proposta si perfezionerà (il precedente proponente ottiene il mutuo entro i termini previsti, decade la sospensiva) la nuova proposta s'intende priva d'efficacia (con le relative formule di rito).

Se la nuova proposta non è anch'essa da subordinare a ulteriori sospensive (cosa comunque fattibile), ecco che la casa è venduta (o quando danno il mutuo al primo proponente, o quando a questi non vien concesso il mutuo).
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#16
si è obbligati a registrare i contratti ma, tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.
Al di la di ciò, non sussiste l'imparzialità dell''AI in questo caso: la proposta è stilata e firmata dal venditore, quindi in questa prima fase il lavoro dell'AI tra cucieleloris ed il venditore è concluso (se verrà dato il mutuo la sospensiva decade ed il contratto si perfeziona, di conseguenza l'AI matura il diritto alla provvigione).
Nulla vieta all'AI di far visionare l'immobile ad ulteriori interessati ed eventualmente raccogliere da questi delle proposte.
 

Bruno2301

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#17
si è obbligati a registrare i contratti ma, tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.
Al di la di ciò, non sussiste l'imparzialità dell''AI in questo caso: la proposta è stilata e firmata dal venditore, quindi in questa prima fase il lavoro dell'AI tra cucieleloris ed il venditore è concluso (se verrà dato il mutuo la sospensiva decade ed il contratto si perfeziona, di conseguenza l'AI matura il diritto alla provvigione).
Nulla vieta all'AI di far visionare l'immobile ad ulteriori interessati ed eventualmente raccogliere da questi delle proposte.
Qua devo correggerti in quanto vanno registrate tutte le proposte e tutti i contratti indipendentemente da sospensive o che sò io, in quanto ciò che ha firmato è un vero e proprio contratto che ha validità frà le parti ed è vincolante. Altra cosa è la sospensiva con la quale gli effetti del contratto si producono solo all'avverarsi.
Quindi ribadisco ciò che è stato firmato ed è vincolante va registrato sempre.
Altra cosa sono le obbligazioni che nascono per l'AI ma è un altro capitolo che non riguarda le imposte che devono pagare.
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#18
tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.
Tecnicamente, una proposta (con sospensiva o meno) , è un atto unilaterale.
Una proposta accettata (con sospensiva o meno) , e con comunicazione di avvenuta accettazione , è a tutti gli effetti un contratto.
Un contratto con condizione sospensiva, è un contratto non ancora efficace, ma pur sempre un contratto: da cui derivano comunque obblighi per le parti.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#20
Ho controllato in AdE (ormai mi sento un po' Virgilio) ed avete ragione. A mio avviso si dovrebbe valutare se ciò non sia in contrasto con la maturazione del diritto alla provvigione ma la risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF la vede come giustamente avete detto voi.
Riporto la nota: "Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo) si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l'imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall'Agenzia delle Entrate, pertanto è necessario verificare preventivamente con l'ufficio dove si registra l'atto."
 

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