gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
Un immobile è descritto nell'atto notarile con PT ed annessi e connessi. E’ lecito pensare che annessi e connessi includa il P1 in quanto il PT è collegato con il P1?

In un preliminare del 1967, l'immobile veniva descritto con 8 vani, PT e P1. Nell'atto notarile avvenuto un mese dopo, l'immobile veniva descritto come 6 vani, e PT; verso la fine dell'atto era inclusa la solita frase:
"Nella presente compravendita sono compresi tutti gli annessi, i connessi degli immobili, le accessioni, gli usi e le servitu' attive e passive, i diritti e gli obblighi inerenti, e gli immobili vengono trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano ..."

Il P1 ha una scala interna per scendere al PT; ma ha anche un'altro accesso esterno tramite una porta chiusa a chiave che da su un'altra rampa di scale esterna all'edificio. Vorrei sapere sa la descrizione annessi e connessi implicitamente indichi il P.1 e basti presentare con una procedura adatta un emendamento alla conservatoria, o fare una correzione notarile.

In una ricerca e rapporto che ho fatto preparare da una professionista (geometra iscritto all'albo), risulterebbe che nel passaggio dell'immobile da Catasto Rurale Terreni a Catasto Urbano nel 1960 sia stato fatto un errore attribuendo 6 vani e PT; nel 1987 (20 anni dopo) erano state depositate al catasto delle planimetrie che mostrano i due piani e parti in comune con un altro appartamento. Ma queste correzioni catastali non sono mai state trascritte alla conservatoria dei beni.

Secondo opinione telefonica di un notaio, siccome la porzione di P1 non è mai stata formalmente venduta, occorrerebbe fare un contratto di integrazione alla compravendita del 1967, da essere sottoscritta da tutti gli eredi dei venditori originali. Ma poiche' questa materia è complicata, prima di concentrarmi in una direzione vorrei sentire anche altri pareri come quelli di questo forum.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Un immobile è descritto nell'atto notarile con PT ed annessi e connessi. E’ lecito pensare che annessi e connessi includa il P1 in quanto il PT è collegato con il P1?

In un preliminare del 1967, l'immobile veniva descritto con 8 vani, PT e P1. Nell'atto notarile avvenuto un mese dopo, l'immobile veniva descritto come 6 vani, e PT; verso la fine dell'atto era inclusa la solita frase:
"Nella presente compravendita sono compresi tutti gli annessi, i connessi degli immobili, le accessioni, gli usi e le servitu' attive e passive, i diritti e gli obblighi inerenti, e gli immobili vengono trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano ..."

Il P1 ha una scala interna per scendere al PT; ma ha anche un'altro accesso esterno tramite una porta chiusa a chiave che da su un'altra rampa di scale esterna all'edificio. Vorrei sapere sa la descrizione annessi e connessi implicitamente indichi il P.1 e basti presentare con una procedura adatta un emendamento alla conservatoria, o fare una correzione notarile.

In una ricerca e rapporto che ho fatto preparare da una professionista (geometra iscritto all'albo), risulterebbe che nel passaggio dell'immobile da Catasto Rurale Terreni a Catasto Urbano nel 1960 sia stato fatto un errore attribuendo 6 vani e PT; nel 1987 (20 anni dopo) erano state depositate al catasto delle planimetrie che mostrano i due piani e parti in comune con un altro appartamento. Ma queste correzioni catastali non sono mai state trascritte alla conservatoria dei beni.

Secondo opinione telefonica di un notaio, siccome la porzione di P1 non è mai stata formalmente venduta, occorrerebbe fare un contratto di integrazione alla compravendita del 1967, da essere sottoscritta da tutti gli eredi dei venditori originali. Ma poiche' questa materia è complicata, prima di concentrarmi in una direzione vorrei sentire anche altri pareri come quelli di questo forum.
Non esistono planimetrie allegate all'atto del 1967?
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
In un preliminare del 1967, l'immobile veniva descritto con 8 vani, PT e P1. Nell'atto notarile avvenuto un mese dopo, l'immobile veniva descritto come 6 vani, e PT

In una ricerca e rapporto che ho fatto preparare da una professionista (geometra iscritto all'albo), risulterebbe che nel passaggio dell'immobile da Catasto Rurale Terreni a Catasto Urbano nel 1960 sia stato fatto un errore attribuendo 6 vani e PT; nel 1987 (20 anni dopo) erano state depositate al catasto delle planimetrie che mostrano i due piani e parti in comune con un altro appartamento. Ma queste correzioni catastali non sono mai state trascritte alla conservatoria dei beni.
Dalle descrizioni che sommariamente ho citato e leggendo le date soprattutto quelle dell'accatastamento del 1987 la domanda che sorge spontanea è " Avete verificato se esiste una domanda di condono edilizio?

Questo spiegerebbe perchè il Notaio nel primo atto ha menzionato il PT che probabilmente era quello, urbanisticamente parlando, legittimato e regolare.
Questo spiegerebbe anche il fatto che nel preliminare veniva descritto l'immobile nel suo insieme ma il Notaio ha rogitato evitando di includere il piano superiore che forse all'epoca era frutto di una sopraelevazione abusivamente realizzata.

OVVIAMENTE STO IPOTIZZANDO

(Sarebbe interessante ed utile leggere anche la descrizione degli ambienti riportata nell'atto notarile semmai descritta)
Come la parte riferita ai titoli urbanistici semmai riportati.

La data del secondo accatastamento coincide con il primo condono edilizio.

Quindi prima di pensare ad eventuali rettifiche agli atti notarili mi preoccuperei di indagare sull'aspetto Urbanistico e quello che nel tempo si è verificato riguardo l'immobile in oggetto.

Il Catasto può dare indizzi, come tirare fuori la prima planimetria d'impianto e le successive, ma la certezza la può dare solo la verifica urbanistica anche se l'immobile è un ante 67.
 
Ultima modifica:

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
chi ha materialmente utilizzato finora il P1?
Sempre lo stesso proprietario.
Non esistono planimetrie allegate all'atto del 1967?
No, non c'erano planimetrie nel 1967, è per questo che nel 1987 era stato dato incarico ad un professionista di creare la planimetria che ora is trova regolarmente facendo una visura all'agenzia delle entrate.
Come veniva identificato l'immobile catastalmente nel 1967?
L'immobile veniva identificato come "casa di abitazione, sita in comune di ..., via ..., composta di vani 6 al piano terreno, distinta al NCEU, alla partita ..., foglio ..., categoria A/4 -classe 5, particella ..., sub.1, rendita catastale ..., a confine con ...

E' da tener presente che l'edificio è di 150 o 200 anni fa, ma negli anni precedenti al 1967 per permettere la coabitazione di varie famiglie erano state erette pareti sottili tra locali interni e quindi il numero di vani era fluido. Per dare un'idea, i muri principali hanno uno spessore di 60 cm, pareti principali interne 50 cm, i muri sottili eretti e abbattuti in varie epoche 15 cm. Ma rifacendosi alla presumibile costruzione originale, cioe' ai soli muri di 60 e 50 cm, il numero di 6 vani si raggiunge solo contando sia le stanze al PT che quelle al P1.
Avete verificato se esiste una domanda di condono edilizio?

La data del secondo accatastamento coincide con il primo condono edilizio.
E' una buona domanda; chiedero' alla geometra che ha fatto il rapporto. Non penso pero' che facesse parte di una domanda di condono edilizio, in quanto nella visura storica viene riportato la planimetria aggiunta nel 1987 come:
Variazione del 9/17/1987 riportata in atti del 30/01/1996
Planimetria mancante n. 202.1/1987
Inoltre nella stessa visura storica la proprieta' viene descritta di 7 vani, piano T-1. Sette vani riflettono esattamente la composizione del numero di vani dal 1967.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Ottima osservazione quella di Ing.

Dalla descrizione in effetti sembrerebbe che nel 1967 fosse solo piano terra: il Notaio legge l'atto, che lo legge a fare? Se vi sono imprecisioni, le stesse vanno rettificate, in sede di atto.

Se si parla solamente di PT, al Notaio gli si dice "scusi Notaio possiamo aggiungere..."

L'edificio poteva essere ad un sol piano, e poi sopraelevato anche abusivamente e mai sanato, anche.

Da immagini aeree si potrebbe riuscire a capire qualcosa?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Sempre lo stesso proprietario.
Quindi ormai il primo piano è stato usucapito, e quindi forse si può evitare di cercare gli eredi del venditore, per fare l'integrazione del contratto di compravendita.
Se dovrai vendere, dopo aver verificato la regolarità urbanistica del tutto, il notaio potrà spiegare a chi compra che la porzione del primo piano viene venduta "per possesso", senza necessità di atti integrativi o cause per dichiarare l'avvenuta usucapione.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Quindi ormai il primo piano è stato usucapito, e quindi forse si può evitare di cercare gli eredi del venditore, per fare l'integrazione del contratto di compravendita.
Se dovrai vendere, dopo aver verificato la regolarità urbanistica del tutto, il notaio potrà spiegare a chi compra che la porzione del primo piano viene venduta "per possesso", senza necessità di atti integrativi o cause per dichiarare l'avvenuta usucapione.
Questa non l'ho capita. Per usucapire si dovranno comunque "chiamare in causa" gli eredi, o no?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Questa non l'ho capita. Per usucapire si dovranno comunque "chiamare in causa" gli eredi, o no?
Non proprio...
SE c'è stato uso per vent'anni, con i requisiti richiesti per l'usucapione, questa è gia
avvenuta, cioè "l'utilizzatore ventennale" è gia divenuto proprietario; per formalizzare il tutto, servirebbe unaccertamento giudiziale, ma la procedura è complessa e costosa. Se non si deve vendere, e nessuno contesta, spesso se ne fa a meno.

Dovendo vendere, l'alternativa è la "vendita per possesso"; in pratica chi vende dichiara in atto di essere proprietario per avvenuta usucapione, e chi compra ne prende atto. Naturalmente chi compra deve essere d'accordo , avendo fiducia nel venditore.
Solo l'antico intestatario può contestare, andando in giudizio; ma se effettivamente ha abbandonato il bene, e sono passati i venti anni, non lo farà...
L'immobile usucapito è diventato legittimamente del nuovo proprietario, e tutto è regolare e definito.
Qui qualche spiegazione:
 

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