Posso recedere dall'accettazione di una proposta di acquisto?

[alessandrite]

Io e mio marito abbiamo acquistato a giugno, come seconda casa, un appartamentino che abbiamo appena finito di ristrutturare ed arredare completamente con mobili nuovi.
La nostra intenzione iniziale era quella di affittarlo ed avevamo già trovato anche un inquilino.
Un'agenzia della zona però ci ha proposto di venderlo in quanto c'era una persona interessata all'acquisto.
E' stata messa al corrente della data in cui l'appartamento era stato acquistato e che si trattava di seconda casa (abbiamo consegnato anche una copia del rogito).
Abbiamo comunicato all'agenzia che avremmo voluto un certo margine di guadagno dalla vendita, tenuto conto di tutte le spese affrontate per la ristrutturazione e l'arredamento ed abbiamo fatto presente che sono state demolite, all'interno dell'appartamento, delle pareti divisorie per far sì che il soggiorno con angolo cottura diventasse più luminoso (il cucinotto era in precedenza chiuso e senza finestra) ed abbiamo abbassato una parete che faceva da disimpegno fra il soggiorno, il bagno e la camera.
L'agenzia ha fatto firmare all'acquirente la proposta di acquisto irrevocabile con la postilla che lo stesso accettava l'appartamento nella situazione in cui si trova, tenutoconto che sono state abbattute delle pareti senza l'autorizzazione (tra l'altro la situazione non può essere sanata in quanto non si può accedere al bagno direttamente dal soggiorno).
Oggi, a distanza di 5 giorni sono venuta a conoscenza del fatto che dobbiamo pagare una plus valenza del 20% fra l'importo pagato e quello della vendita (non sono tra l'altro deducibili un sacco di spese che abbiamo sostenuto..... compreso l'arredamento) ed alla fine dell'opera ci troviamo a guadagnare meno di quello che abbiamo speso.
Ho saputo anche che dal 1° luglio è uscita una legge che prevede, nel caso un immobile non sia conforme, la nullità dell'atto di vendita.
Dal momento che l'acquirente dovrà accendere un mutuo sulla casa e che presumibilmente la Banca manderà un tecnico, a verificare la corrispondenza tra i documenti depositati in Comune/Catasto e lo stato di fatto, a cosa andiamo incontro noi venditori?
E' vero che siamo perseguibili penalmente?
Tenuto conto che l'agenzia ha omesso di dirci un paio di cosette...... possiamo recedere dalla vendita?
In quest'ultimo caso dobbiamo pagare la provvigione all'agenzia (per averci fatto firmare la proposta irrevocabile d'acquisto) e il doppio della caparra versata dall'acquirente?

Grazie a chi vorrà dare una risposta ai miei dubbi.......

Alessandrite

 

[geomanera]

chi cambia idea.... paga. vi consiglio di chiedere un incontro con agenzia e acquirente prima che vadano incontro ad altre spese... presumo che i colleghi chiedano di essere pagati da entrambi ... e presumo che l'acquirente possa chiedere qualche soldo per il disturbo... , il tutto vi costerà qualosa, valutate se meno della plusvalenza, meno della pratica per regolarizzare il bene in modo da fare un atto in regola ( a costo di ripristinare alcune parti.. ) ..
in merito alle difformità l'Agenti Immobiliari avrebbe dovuto illustrare alle parti la situazione e su come si potesse risolvere il problema...
ma ciò non toglie che possa pretendere di essere pagato.
in merito alla plusvalenza mi sembra che se la cessione prevede , come spesso capita per le 2° case, un prezzo per i muri ed un prezzo per l'arredo, su questo non dovresti essere tassato e questo non dovrebbe essere inserito nè in preliminare nè in atto in quanto oggetto di una specifica transazione su mobili usati

 

[alessandrite]

Hai ragione ma il compratore non vuole anticipare niente, ha chiesto un mutuo al 100% ed ha fatto scrivere sulla proposta di acquisto che il prezzo dell'immobile è di euro tot. ......... comprensivo di elettrodomestici ed arredi.
Di fatto il nostro guadagno sarebbe (al netto delle spese per l'agenzia e la plus valenza) solo di 5000 euro.
Credo proprio che questa cifra non servirebbe a regolarizzare il bene, nemmeno se fosse possibile (tenendo anche conto che il nostro guadagno sarebbe =0).
Prima di tutto all'acquirente l'appartamento piace così com'è, senza alcuna modifica (la cucina è stata arredata tenendo presente la nuova suddivisione e non sarebbe possibile riportare la stanza alle condizioni preesistenti).
Seconda cosa, il Comune non mi permetterebbe di regolarizzare l'immobile così com'è in quanto il regolamento comunale prevede che il bagno non abbia l'accesso diretto sul soggiorno (e lo spazio per fare un antibagno od un disimpegno, di fatto non c'è più).
Ieri sera ho parlato con la titolare dell'agenzia la quale mi ha detto che intanto sarà difficile che l'acquirente, nonostante abbia uno stipendio piuttosto alto, possa ottenere il 100%, seconda cosa si è impegnata a parlare con l'acquirente in modo da spiegargli cosa è successo e raggiungere un accordo cercado di spostare i suoi interessi su altro immobile.
Devo chiederti però un'altra informazione..... se non è di troppo disturbo..... l'agenzia che ci aveva venduto l'appartamento nel mese di giugno u.s. ha letto la proposta di acquisto e mi ha detto che in tutti i casi la proposta potrebbe essere annullabile perchè non sono stati riportati dei requisiti essenziali (come ad esempio i dati relativi ai confini dell'immobile e l'obbligatorietà della consegna della certificazione ACE). Cosa ancora più importante è che il Notaio, con le nuove norme vigore dal 1° luglio, non può più accettare di fare un atto, anche se l'acquirente dichiara che accetta tutte le difformità presenti, quando l'immobile non è conforme alle piantine consegnate in Catasto ed in Comune (poichè l'atto è viziato e può essere, anche in un secondo tempo, annullato).
E' vero??

 

[geomanera]

"l'agenzia che ci aveva venduto l'appartamento nel mese di giugno u.s. ha letto la proposta di acquisto e mi ha detto che in tutti i casi la proposta potrebbe essere annullabile perchè non sono stati riportati dei requisiti essenziali (come ad esempio i dati relativi ai confini dell'immobile e l'obbligatorietà della consegna della certificazione ACE)." ... non saprei ..
"Cosa ancora più importante è che il Notaio, con le nuove norme vigore dal 1° luglio, non può più accettare di fare un atto, anche se l'acquirente dichiara che accetta tutte le difformità presenti, quando l'immobile non è conforme alle piantine consegnate in Catasto ed in Comune (poichè l'atto è viziato e può essere, anche in un secondo tempo, annullato)" in atto le parti dichiareranno che la planimetria catastale che verrà allegata è conforme allo stato di fatto.
Scusa ma se alla proposta non ti ha dato neanche una lira, cosa è previsto come penale ?

 

[alessandrite]

Materialmente non mi ha dato una lira....... però mi ha fatto un assegno di 5000 euro non riscuotibile prima del 30/10/2010 perchè si è preso un mese di tempo per avere la fattibilità del mutuo che ha chiesto al 100%.
Se la banca non concederà il mutuoci stringeremo le mani ed io dovrò restituire l'assegno
E' chiaro che se io recedo dal contratto dovrò restituirgli il doppio della caparra versata.
Alla luce però di quanto ho scritto sopra, l'atto dovrebbe essere nullo perchè io ho fatto presente, nella proprosta d'acquisto, che l'immobile non è più come risulta dalle piantine.
L'acquirente sà che l'immobile non è conforme ed ha firmato una postilla dove dichiara di sapere che sono state abbattute delle pareti che non sono state regolarizzate.
Inoltre anche il Notaio, con le norme entrate in vigore il 1° luglio, mi hanno detto che non può più fare l'atto, nemmeno se l'acquirente è d'accordo ad acquistare l'immobile non conforme.
In questo caso penso che non dovrei restituire il doppio della caparra..... dovremmo risolvere senza danni per nessuno.

 

[Immanuel]

La mancanza della certificazione energetica non annulla la proposta, ma anzi sarebbe necessaria in fase di rogito e sarebbe una tua competenza.

Il vantaggio è che tu hai un assegno post-datato, dato che non è possibile una pratica del genere, ti consiglio di parlarne con l'acquirente e magari spiegandogli la situazione allo stato attuale, a lui basta poco parlare alla sua banca e non farsi accettare il mutuo.

In quel caso non dovresti nulla all'agenzia ne restituire il doppio di caparra che non hai incassato, se tu sei certo che l'assegno non è coperto e dovessi incontrare ostruzionismo da parte del compratore, andrei a presentarmi in banca per incassare l'assegno e farlo anche protestare, annullando di fatto la proposta essendo venuta meno la garanzia primaria della stessa.

Sinceramente non sono informato sulle difformità, ma mi sembra pretestuoso e senza senso impedire la compravendita, il compratore potrebbe ripristinare lo stato dei luoghi anche successivamente a sue spese.. Però ripeto è la prima volta che sento una cosa del genere.

 

[alessandrite]

Grazie Immanuel per la risposta comunque volevo precisare questo:

1) sono in possesso della certificazione energetica ACE in quanto, avendo acquistato a Giugno 2010, era già obbligatorio allegarla al rogito e la stessa è valida per 10 anni;
2) l'assegno che mi ha dato l'acquirente non è posdatato....... solo non è datato..... nella proposta è stato scritto che verrà incassato solo dopo aver avuto la fattibilità del mutuo da parte della banca e comunque entro e non oltre il 30 ottobre;
3) il compratore è al corrente delle difformità catastali ed ha firmato che l'appartamento gli piace così com'è (un domani volesse rivenderlo ha già detto che provvederebbe lui a metterlo in regola);
4) il problema che mi è stato riferito è che l'eventuale perito della Banca (dove l'acquirente ha chiesto il mutuo) ed il tecnico che deve redigermi la conformità tecnico-urbanistica non possono dare un parere favorevole alla conformità edilizia in quanto NON ESISTE. L'immobile adesso (dopo la ristrutturazione che io ho fatto) è DIFFORME da quanto è disegnato in piantina (mancano delle pareti che io ho abbattuto);
5) mi hanno detto che il Notaio, con le nuove norme in vigore dal 1° luglio, non può più redigere un atto se l'immobile non ha la conformità edilizia (nemmeno se l'acquirente è d'accordo ad acquistarlo così com'è) ed io sicuramente non mi prendo la responsabilità di firmare un atto dichiarando che l'immobile è conforme alle norme urbanistico-catastali quando non lo è (perchè dichiarerei il falso e sarebbe un reato perseguibile penalmente anche a distanza di mesi o di anni) tra l'altro, a quanto mi hanno detto, l'atto di rogito (anche in un secondo tempo) potrebbe essere impugnato perchè NULLO.

Ecco....... io volevo avere qualche conferma da qualcuno del forum che sia veramente informato........ se ciò che mi hanno riferito (e che ho esposto sopra nei punti 4 e 5) sia vero.
Dal 1° Luglio le cose stanno veramente così?????

 

[alessandrite]

Per favore nessuno che possa dare risposta ai miei dubbi?

 

[Umberto Granducato]

4) il problema che mi è stato riferito è che l'eventuale perito della Banca (dove l'acquirente ha chiesto il mutuo) ed il tecnico che deve redigermi la conformità tecnico-urbanistica non possono dare un parere favorevole alla conformità edilizia in quanto NON ESISTE. L'immobile adesso (dopo la ristrutturazione che io ho fatto) è DIFFORME da quanto è disegnato in piantina (mancano delle pareti che io ho abbattuto);

VERO. Il problema non è la difformità in sè, ma il fatto che tu non possa sanare niente (da quanto dici)

5) mi hanno detto che il Notaio, con le nuove norme in vigore dal 1° luglio, non può più redigere un atto se l'immobile non ha la conformità edilizia (nemmeno se l'acquirente è d'accordo ad acquistarlo così com'è) ed io sicuramente non mi prendo la responsabilità di firmare un atto dichiarando che l'immobile è conforme alle norme urbanistico-catastali quando non lo è (perchè dichiarerei il falso e sarebbe un reato perseguibile penalmente anche a distanza di mesi o di anni) tra l'altro, a quanto mi hanno detto, l'atto di rogito (anche in un secondo tempo) potrebbe essere impugnato perchè NULLO.

Dal 1°luglio il notaio riceve una dichiarazione dove le PARTI dichiarano che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde alla piantina registrata in catasto: quindi non si può accettarlo così com'è, ma bisognerebbe dichiarare che l'immobile corrisponde al disegno (dichiarazione mendace con relative conseguenze e possibilità di annullare l'atto)
Aggiungo, siccome vedo che sei di salso (quindi di parma) che da noi, da diversi anni, c'è l'obbligo di presentare la conformità urbanistica redatta da un tecnico (conformità di catasto, stato di fatto e licenze comunali): in caso di difformità non sanabili il tecnico non può rilasciare una conformità pena sanzioni e conseguenze anche penali.

 

[alessandrite]

Quindi l'agenzia, sapendo che l'appartamento non era conforme (perchè siamo stati molto chiari nel fare presente che alcune pareti erano state demolite), non avrebbe dovuto fare una proposta d'acquisto facendo firmare la postilla all'acquirente vero??
Secondo voi è quindi possibile recedere dal contratto senza che nessuno paghi la penale e la provvuigione all'agenzia??
O devo rivolgermi ad un Avvocato?
L'agenzia mi ha detto di aspettare una decina di giorni e sapere se la banca concede il mutuo o meno all'acquirente.
Nel caso che il mutuo non ottenga la fattibilità tutto si risolve senza problemi, nel caso invece il mutuo venga concesso si può spostare il finanziamento su altro immobile ed a quel punto parlerà con l'acquirente cercando di spostare i suoi interessi verso altra casa e senza penali per nessuno.
Secondo voi posso stare tranquilla?