Passi per recedere da una compravendita

[ANAC]

Grazie mille per la tua risposta acquirente!
Trovo che quanto mi consigli sia appropriato al mio caso...
Ho solo due quesiti, perchè se rimandiamo il preliminare dobbiamo scriverlo nero su bianco?
Ho venduto di recente la mia casa e abbiamo spostato il preliminare di una settimana ma NON abbiamo scritto alcunchè... Cosa potrebbe accadere se lo rimandassimo solo a parole? Scusa l'ignoranza e/o la banalità della mia domanda... Potrebbero appigliarsi a questo per poi eventualmente farmi una causa?
Per quanto riguarda la caparra, anche qui mi scopro SUPER IGNORANTE in materia! Non ho la più pallida idea di quale caparra abbia stipulato, in tutta onestà neanche sapeve che ce ne fossero due distinte... Mi dici cortesemente come faccio a sapere quale ho stipulato? Forse se non viene specificato c'è una che prende il sopravvento? Boh! Grazie per delucidare i miei molteplici dubbi! ;o) ANAC

 

[acquirente]

allora ti puo' anche andar bene se sposti di una settimana il preliminare ma se lo sposti di due mesi e' meglio nero su bianco perche' se e' fatto a voce o per telefonata, il tuo venditore si potrebbe presentare al primo compromesso e evidenziare che tu non sei presente tacciandoti di inadempienza.
meglio essere cauti in queste cose. E sei gia' stato scottato mi sembra, quindi pretendi se viene spostato di qualche settimana che ci sia uno scritto firmato da entrambi sia venditore che acquirente.
la caparra vedi di che tipo e' sulla proposta di acquisto che hai stipulato.
la caparra confirmatoria e' molto piu' vincolante di quella penitenziale.
con la caparra confirmatoria si va a finire in tribunale se la parte adempiente lo pretende, con la caparra penitenziale si evita il ricorso al giudice.
e comunque lo vedi dove c'e' scritto che i 5.000 euro sono a deposito fiduciario infruttifero nelle mani dell'agente immobiliare e che diventera' caparra (confirmatoria) o (penitenziale).........................al momento dell'accettazione del venditore.
chiedi pure se hai qualche dubbio, adesso vado a cena, se posso ti rispondo stasera, altrimenti al piu' tardi domani mattina.

 

[ANAC]

Buongiorno acquirente, grazie ancora per le tue preziose indicazioni.
Ho letto la proposta e c'è scritto che la caparra viene consegnata all'agente a "titolo di deposito fiduciario gratuito, contestualmente alla sottoscrizione della presente proposta d'acquisto, da far valere in conto prezzo e caparra confirmatoria al momento dell'accettazione della presente scrittura privata ai sensi dell'art. 1326 C.C. Detta somma verrà consegnata dall'agente immobiliare al venditore contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita"
Quest'ultima frase dovrebbe tutelarmi o sbaglio? Tuttavia, l'agente mi ha detto che aveva consegnato l'assegno al proprietario al momento dell'accettazione della proposta ed io mi sono raccomandata di chiederle di SOSPENDERE L'EVENTUALE VERSAMENTO DELLA CAPARRA E DI TENERE IN STANDBY IL TUTTO FINO A QUANDO NON AVESSI CAPITO LO STATO DELLA SITUAZIONE DEI CONDONI... Lui mi ha detto che l'avrebbe comunicato al proprietario di tenere tutto standby fino a nuovo avviso. Mi auguro che lo facciano. Tu cosa ne pensi? Che palle sta situazione! Tremo all'idea che domani sia già lunedì e che la data dell'eventuale preliminare si avvicina (dovrebbe essere fatto giovedì 28 ma temo che slitterà a data da definire, anche se il tecnico che andrà a fare le dovute verifiche mi ha detto che già martedì mi avrebbe fatto sapere a che punto è il tutto..) Ma poi, posso fidarmi di questo tecnico? Boh! Non so cosa pensare... Mi viene da mandar tutto all'aria.. Grazie ancora del parere che mi darai...

 

[acquirente]

caparra confirmatoria ti tutela come acquirente perche' significa che se il venditore e' inadempiente per colpa sua, puoi annullare il contratto e pretendere il doppio della caparra che gli hai versato.
L'Agenti Immobiliari si e' comportato bene, infatti lui dovrebbe consegnare al venditore il tuo assegno al momento della accettazione della tua proposta.
il tecnico che hai assunto e' imparziale, non rischia la reputazione per nessuno quindi da questo punto di vista puoi stai tranquillo perche' sa bene che tipo di controlli deve fare.
in ogni caso pretendi di far slittare il preliminare,con uno scritto accettato da entrambi, solo a dopo che la situazione condoni sia ben chiara e verificabile
Se il venditore non dovesse accettare o non c'e' la sicurezza matematica dei condoni, annulla il contratto senza indugi.
facci sapere come si evolve la faccenda.
auguri.

 

[ANAC]

Di nuovo grazie mille acquirente! ;o)

Solo un'ultima domanda: come faccio a verificare la situazione dei condoni se all'ufficio del catasto continuano magari a dire che la pratica è in lavorazione? Inoltre, scusa se ti apparirò oltremodo diffidente ma, che garanzie ho o dovrei chiedere al geometra esperto per avere delle verifiche attendibili dal momento che, a mio modestissimo avviso, chiunque è soggetto all'errore, persino un geometra ritenuto magari esperto dalla persona amica che me l'ha presentata... Ad esempio, il mio amico - che oltretutto si occupa di costruzioni di villette e ristrutturazioni di immobili - che ha coinvolto il suddetto geometra esperto, mi ha già detto che il geometra si è pronunciato fiducioso del materiale cartaceo da me procuratogli e mi ha detto che se i documenti presentati NON sono falsi, cosa che appurerà domani facendo dei controlli agli uffici di competenza, posso procedere con il preliminare... Chi mi garantisce però che il suo giudizio NON sia infallibile? Il mio amico si fida di lui ma io ormai NON so più di chi posso fidarmi e di chi no... Sono parecchio confusa... Grazie ancora per il tuo parere.
Buona serata.
ANAC

Scusa se ti pongo ancora un paio di domande: a) cosa accadrebbe nella peggiore delle ipotesi, ovvero, qualora l'apposito ufficio del Comune non dovesse accettare il condono e/o lo contestasse? Mi farebbero pagare altri soldi? Oppure, ancor peggio, mi sfratterebbero buttando giù la casa che oltretutto è un villino attaccato ad altri tre, anche questi immagino abusivi dato che sono identici?

L'agente immobiliare mi ha suggerito infine come soluzione quella di proporre al mio notaio (che ahimè ancora devo scegliere!) di inserire al momento del preliminare una voce che espliciti l'esigenza di creare un deposito cauzionale, pari ad esempio a 10 mila euro o ad altra cifra da concordare, che rimarrebbero a lui qualora ci fossero altri soldi da pagare in futuro, questo per darmi tranquillità nel caso qualcosa accadesse un domani ed io non rintracciassi più i vecchi proprietari. E' fattibile come soluzione?

Scusa se ti pongo questi ulteriori quesiti ma ho bisogno di capire come muovermi senza commettere errori fatali..

Grazie ancora e buona serata.

ANAC

 

[acquirente]

no no no no............................se la casa e' abusiva salta il contratto e tu hai ragione a farlo saltare.
al rogito la casa deve essere catastalmente a posto. Non ci sono santi.
il problema e' che tu vada avanti nella trattativa, versi ancora soldi al preliminare ed al rogito il condono non e' ancora arrivato.
al quel punto il rogito non si puo' fare, e tu sei costretto a richiedere il doppio della caparra confirmatoria data al venditore, puoi richiedere anche il danno subito e citare il venditore in tribunale. (Te lo sconsiglio data la lunghezza dei processi in italia).
per quanto riguarda la buona fede del geometra non rischia la reputazione, sta tranquillo.
Un tecnico preparato non avrà difficoltà a capire se è tutto in regola.
Senti a me', fa come ti ho detto..................sposta il preliminare solo al momento matematico in cui ti potranno dimostrare che il condono e' stato fatto.
manda un fax, una A/R al venditore e digli che alla luce dei fatti emersi e cioe' che la casa e' abusiva e in attesa del relativo condono gli chiedi di spostare data del preliminare dopo la concessione del catasto della effettiva regolarizzazione.
Non va dimenticata neppure la posizione dell’immobile nell’ambito del piano regolatore: per alcuni immobili è previsto l’abbattimento se non ottiene il condono.
dal 1° luglio 2010 nelle maglie della nuova normativa articolo 19, comma 14, del Dl 78/2010, finiscono dunque sia i casi di abuso macroscopico (come l'intero edificio costruito in assenza o in totale difformità dal permesso comunale) sia le irregolarità o le difformità più lievi, quali i lavori minori effettuati senza titolo, i mutamenti d'uso non dichiarati in Catasto oppure le carenze delle planimetrie catastali. Le sanzioni La nullità è il vizio di maggiore gravità da cui un contratto possa essere affetto. Significa che il contratto non produce i propri effetti (il venditore non ha venduto e deve restituire il prezzo, il compratore non ha comprato nulla e ha sborsato inutilmente il prezzo), che i professionisti che hanno prestato la propria opera hanno fatto l'esatto contrario del lavoro che invece dovrebbero svolgere e che, in particolare, il notaio autore dell'atto nullo subisce gravissime sanzioni disciplinari

Aggiunto dopo 11 minuti :

in caso di nullita' del contratto puoi richiedere il doppio della caparra confirmatoria data oppure il danno subito.
scusa mi ero spiegato male

 

[ANAC]

Ok, chiarissimo, grazie mille!

Stamani mi ha telefonato l'agente immobiliare e mi ha detto che il notaio del venditore gli avrebbe detto che si può inoltrare, tramite un'apposita lettera, una richiesta urgente al comune per avere la lettera di regolarizzazione del condono in 20 giorni. Mi chiedo perché non l'abbiano fatto prima, dal momento che prima della mia un'altra trattativa è andata in fumo ma loro mi avevano detto che era successo perché la banca gli aveva negato il mutuo. Ora ho capito il vero motivo... Quindi, ora a maggior ragione andrebbe spostato il preliminare. Se è vero che con una richiesta urgente il comune risponde in 15/20 giorni, basterebbe rinviare dello stesso numero di giorni il preliminare e vedere cosa succede ma se poi non arrivasse? Non so, nel frattempo io continuerò le mie ricerche di un altro notaio e il tecnico farà le sue indagini fra oggi e domani e mi saprà dire. Comunque, ti terrò aggiornato sull'evolversi della situazione. E grazie ancora per le tue preziose indicazioni. Buona giornata. ANAC

 

[ANAC]

Scusami Acquirente,

sto preparando la lettera da inviare con raccomandata e vorrei sapere cosa ne pensi del testo: grazie mille!
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Roma, 25 ottobre 2010

Gentili Sig. .....

avendo appreso in data successiva alla stipula della proposta per l'acquisto dell'immobile della Sig.ra .... sito in Via... che lo stesso è soggetto a concessione edilizia in sanatoria per due condoni non ancora approvati dagli appositi uffici del Comune di Roma, si evince la necessità di rinviare la stipula del preliminare per l'acquisto di tale immobile, stabilito per il 28 ottobre 2010 p.v., a data da definire.

La data del preliminare sarà vincolata agli accertamenti che devono essere fatti alla luce del mancata concessione in sanatoria edilizia per i due condoni richiesti dalla parte venditrice. L'esito di tali verifiche verrà comunicato tempestivamente a tutti gli interessati, non appena la parte acquirente Sigra. .... avrà ultimato i dovuti accertamenti in merito al suddetto stato dell'immobile.

Qualora non ci fossero tutte le garanzie del caso, in perfetta regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali ai sensi dell'art. 1491 C.C., la sottoscritta parte acquirente Sigra..... si riserverà di non dare seguito all'impegno di acquisto sottoscritto in data 20 ottobre 2010, richiedendo in tal caso la restituzione della caparra confirmatoria di 5.000 euro consegnata contestualmente nella data della proposta di acquisto di cui sopra, a titolo di deposito fiduciario, all'agente immobiliare Sig..... , tramite assegno bancario n°.... Banca...


In fede....

 

[Bagudi]

come faccio a verificare la situazione dei condoni se all'ufficio del catasto continuano magari a dire che la pratica è in lavorazione

Non è il catasto che si occupa dei condoni, ma il comune. Se la pratica fosse ancora in corso (ma non credo) tramite un tecnico esperto la si manda avanti.

il geometra si è pronunciato fiducioso del materiale cartaceo da me procuratogli e mi ha detto che se i documenti presentati NON sono falsi, cosa che appurerà domani facendo dei controlli agli uffici di competenza, posso procedere con il preliminare... Chi mi garantisce però che il suo giudizio NON sia infallibile?

Le carte sono carte; se il condono è stato fatto ci sono tutte le pezze d'appoggio per verificarlo.
Quindi, non hai bisogno di fidarti eccessivamente: vedrai quanto è in comune e deciderete insieme al notaio che sceglierai se procedere o meno.
Ti rendo noto che attualmente è in corso una manovra governativa che impone a chi ha costruito un cosiddetto "immobile fantasma" (cioè completamente abusivo) di regolarizzare la situazione entro il 31/12/2010, senza incorrere in oneri o sanzioni, ad eccezione delle rendite IRPEF che si andranno a pagare dopo l'iscizione al Catasto...

a) cosa accadrebbe nella peggiore delle ipotesi, ovvero, qualora l'apposito ufficio del Comune non dovesse accettare il condono e/o lo contestasse? Mi farebbero pagare altri soldi? Oppure, ancor peggio, mi sfratterebbero buttando giù la casa che oltretutto è un villino attaccato ad altri tre, anche questi immagino abusivi dato che sono identici?

Figurati se ti demoliscono la casa ! Dovrebbero buttare giù qualche migliaio di edifici....

Se il Comune non approva il condono, la casa diventa invendibile, quindi il problema è risolto alla fonte...

Abbi fede nel tecnico e fai tutte le verifiche necessarie, spostando il preliminare per iscritto motivandolo (come giustamente dice Acquirente), fibchè la situazione non sarà perfettamente chiarita.

Silvana

 

[ANAC]

Grazie mille Silvana per i tuoi chiarimenti.

Avrei un quesito sulle rendite IRPEF che accennavi in precedenza, quelle che andrebbero pagate dopo l'iscrizione al Catasto.. Queste toccherebbero sempre al venditore, vero? Forse è anche per questo motivo che l'agente immobiliare mi ha parlato di un deposito cauzionale da lasciare in deposito al notaio - e da sottrarre da ciò che io anticeperei in fase di preliminare - per tutelarmi successivamente, nel caso arrivassero ulteriori richieste di pagamento?

Hai letto per caso la lettera che intendo inviare domani per rinviare il preliminare? Può andare bene?

Nel frattempo ho parlato con l'assistente di un altro notaio che mi ha detto che anche loro sconsiglierebbero di comprare un immobile con questo tipo di problemi... Ed è il secondo notaio in meno di 2 giorni che mi scoraggia a continuare ad andare avanti... Avranno pure lo loro buone ragioni... A quanto pare, la faccenda potrebbe essere ancora più rognosa di quanto appare...

Grazie ancora e speriamo bene!

ANAC