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  1. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    I fatti:

    - In data 31 Marzo 2011 vengono deliberate spese straordinarie per il rifacimento delle facciate del mio attuale stabile.

    - In data 11 Maggio 2011 firmo il compromesso di vendita inserendo codesta frase:

    "Rimangono tuttavia a carico del venditore la totalità delle spese inerenti al rifacimento delle facciate esterne del palazzo deliberate nell’assemblea del 31 Marzo 2011 per la parte di propria competenza, indipendentemente dalla data in cui avviene il passaggio di proprietà dell’immobile e dalla data in cui verranno completati i lavori."

    - In data 31 Maggio 2011 viene annullata completamente la precedente delibera in quanto un nuovo preventivo per sistemare meglio le facciate è più alto e si decide di tentare di rientrare dei soldi dall'impresa costruttrice, che si pensava in liquidazione e che invece si scopre essere ancora presente sotto altro nome.

    - Ieri 24 Giugno 2011 vengo in possesso del verbale di questa assemblea e lo trasmetto al notaio mettendo in copia l'acquirente.

    - Oggi 25 Giugno 2011 l'acquirente mi chiama dicendomi che le condizioni sono cambiate e che la clausola (che poi secondo me non è una clausola) gli permette di recedere dall'impegno preso. Io gli spiego che non c'è nessun motivo per fare questo e lui mi dice che si rivolgerà al suo avvocato di fiducia.

    Giovedì prossimo 30 Giugno 2011 è previsto il rogito.

    Quali sono gli scenari possibili? Sbaglio o ha torto marcio?
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se tu parte venditrice, hai in carico le spese straordinarie deliberate e, sei in trattativa di vendita, la parte acquirente non ha e non deve avere nulla a che vedere con queste transazioni...sono problemi tuoi e del condominio...i suoi diverranno soltanto a rogito sottoscritto...sino ad allora non ha alcun titolo per intervenire ed annullare l'atto se non hai chiesto o detto qualcosa che possa fargli pensare che saranno a carico suo le maggiori spese... se le cose sono come ho interpretato e descritto, allora non ha titolo per annullamento, sbaglia lui... tu invece sbagli (scusa se lo dico) per sincerità...a lui non devono interessare i problemi vostri...devi portare a termine la tua trattativa...lui non ha titolo e se chiede o interviene su problemi condominiali, sbaglia e commette un abuso o una violazione in proprietà privata...(anche se in fase di acquisto)...
    spero esserti stato d'aiuto...
    se hai bisogno mandami pure un mp...
     
  3. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Io gli ho inviato l'ultimo verbale solo per fargli cambiare la frase sul rogito, dato che non ho più spese condominiali sulle spalle al contrario di quanto si pensasse al momento del compromesso. Lui però dice che le condizioni sono cambiate e che per questo motivo può recedere dalla promessa di vendita...
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    In pratica tu ritieni che non ti spetti più provvedere al pagamento dei lavori, perchè bisogna rifare il preventivo ?
    E il tuo acquirente non vuole accollarsi i lavori, giusto ?

    Te lo chiedo perchè non è chiaro.

    Silvana
     
  5. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il preventivo è stato rifatto e all'unanimità l'assemblea a deciso di annullare la delibera precedente (a cui faceva riferimento il compromesso) e tentare di recuperare i soldi dall'impresa costruttrice (che abbiamo scoperto esistere ancora).

    Attualmente quindi non c'è nessuna delibera, perchè è stata annullata, percui non è che non voglia pagare, è che non c'è nulla da pagare. E non capisco come lui possa pretendere di non firmare il rogito.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tutto giusto, ma alla fine della fiera i lavori straordinari di rifacimento delle facciate dovranno essere eseguiti.
    E' vero che la delibera è annullata, ma se ne farà un'altra.
    Con la nuova delibera i costi saranno a carico, sembra di capire dal tuo ragionamento, del nuovo proprietario che giustamente protesta.
    Se così fosse ha ragione il proponente a recedere.
     
  7. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In questo momento non è prevista nessuna assemblea straordinaria e si tenterà di recuperare i soldi dall'impresa costruttrice. Un avvocato dice che non essendosi concretizzato nessun danno a suo sfavore non ha diritto di lamentarsi o recedere.
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se così è ha ragione l'avvocato...ma se si verifica quanto ipotizzato da Antonello...
    se per esempio siete in fase di rogito e ritorna la deliberazione della spesa... penso di capire che è ok a carico tuo.... ma se arriva subito dopo il rogito... cosa faresti o fareste.... non pensi che possa essere questo il dubbio per il recesso... a mio parere vuole che le facciate che siano fatte adesso o dopo il rogito le devi pagare tu...:occhi_al_cielo:
     
    A antonello piace questo elemento.
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ripeto: ma i lavori in facciata, a parte la convocazione dell'assemblea straordinaria, si devono fare oppure no?
    In concreto: il tuo acquirente in un domani prossimo futuro dovrà cacciare denari per queste opere che sono già state deliberate e per altri motivi non eseguiti.
    Se si, a parte il recupero delle somme, riconosci i lavori e defalchi i costi dal prezzo di vendita?
    Se si, non capisco, associandomi al tuo legale, il recesso dell'acquirente.
    Se no, è capibilissimo.
     
  10. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Allora, in data 31 Marzo, quindi prima del compromesso, erano stati deliberati lavori di facciata per 5.000€. Dopo il compromesso la ditta che avrebbe dovuto svolgere i lavori individua ulteriori riparazioni da dover eseguire prima di verniciare la facciata e allo stesso tempo veniamo a sapere del fatto che un impresa costruttrice è ancora in essere e che quindi possiamo rivalerci su loro in quanto in garanzia. A questo punto il 31 Maggio viene annullata la delibera e nel verbale c'è specificato che si procede inizialmente con l'invio di una raccomandata all'impresa e attendere la risposta. Giovedì prossimo abbiamo il rogito e non succederà nulla nel frattempo. Non c'è alcun riferimento a spese future o nuove assemblee straordinarie o nuove delibere. Io che gli pago? Su che basi posso decurtare denaro?

    La frase:

    "Rimangono tuttavia a carico del venditore la totalità delle spese inerenti al rifacimento delle facciate esterne del palazzo deliberate nell’assemblea del 31 Marzo 2011 per la parte di propria competenza, indipendentemente dalla data in cui avviene il passaggio di proprietà dell’immobile e dalla data in cui verranno completati i lavori."


    obbligava me a pagare ciò che per legge già avrei docuto pagare, una volta che quella delibera non sussiste più io non pago e basta, non c'è nessuna condizione alternativa specificata. Sbaglio?
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, si.
    E provo a spiegarti il mio pensiero che non è assolutamente vincolante, ma è come un pensare o ragionare a voce alta.
    In marzo i costi per i lavori in facciata sono stati quantificati in 5 mila euro.
    Subito dopo sottoscrivi il compromesso e ti accolli la spesa.
    Nel maggio nasce un problema con l'impresa e si bloccano i lavori.
    L'impresa sostiene che i lavori costeranno di più del preventivato e abbandona il cantiere.
    L'amministratore tenta di recuperare le somme già anticipate all'impresa grazie alla garanzia (fidejussoria?).
    Corrisponde tutto sino a questo punto?
    Se si, insisto nel dire che i lavori dovranno essere eseguiti (questo conforta la prima delibera) e con costi superiori in un prossimo futuro.
    Tu asserisci che decaduta quella delibera non hai più l'obbligo di pagare.
    Ma se tu non paghi i lavori devono essere comunque eseguiti e una volta venduto l'immobile il costo lo dovrà pagare l'acquirente.
    L'acquirente, a sua volta, non intende pagare dei costi che sono a carico tuo e tali dichiarati ed accettati nel compromesso.
    Più che la legge o gli avvocati, invocherei il buon senso e mi accollerei la spesa.
    Non so per quale importo venderai l'immobile, ma non mi ficcherei per niente al mondo in una simile causa che, a parer mio, ti vede perdente dall'inizio ed anche in considerazione dell'imposto esiguo dei costi di rifacimento della facciata.
     
    A Bagudi, desaimmobiliare, studiopci e 1 altro utente piace questo messaggio.
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Antonello ha ragione...da ciò che dici hai dato da solo la risposta è noi abbiamo anticipato la tua ultima... non convieni anche tu che almeno la quota deliberata sia da riconoscere, almeno per la tua quota parte uscente... poi una volta rogitato, le successive saranno a carico dell'acquirente... a mio parere buona cosa scontare dalla cifra la tua quota parte e poi se la vedrà lui...almeno rimani nella trasparenza deliberata (proprio perchè la delibera è sospensiva e non definitiva)...tanto prima o poi si dovranno fare....
    Mi scuso ma nel frattempo è arrivata la risposta identica di Antonello...penso che il pensiero sia univoco a questo punto...
     
  13. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La quota mia iniziale erano 250€, glieli darei volentieri...ma se lui chiama dicendo che il compromesso non è più valido non mi da margine di trattativa. Non è altresì scritto da nessuna parte che in futuro questi lavori verranno eseguiti, forse si, forse no...dipende da cosa delibererà l'assemblea a cui lui parteciperà quando sarà proprietario dell'immobile.

    Ipotizzando che io mi faccia carico delle spese totali, non c'è nessuna data e nessun costo stabilito. Mi vincolo a vita?
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho già dato e detto tutto.
     
  15. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa Melegna... è stato detto chiaramente che la quota stabilita in compromesso deve essere mantenuta, poi non è problema tuo se si fanno o meno... avete sottoscritto così perchè non mantenerlo...
    Concordo pienamente con Antonello e credo che non vi siano altri motivi per trovare scusanti...non ti pare....poi ovviamente agisci come meglio credi perchè l'ultima parola e decisione è la tua...;)
     
  16. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ipotizziamo che mantenga quanto sottoscritto come dite voi. Ora però mi dovreste spiegare a chi e quando do quei 250€ che andavano all'amministratore dato che l'assemblea ha annullato la delibera a cui erano destinati quei soldi.

    P.S. La tua risposta nel primo post era completamente divergente con quanto sostieni ora :occhi_al_cielo:
     
  17. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Alla fine gestione annuale (perchè una volta venduto l'immobile avrai da chiudere la gestione amministrazione) dove il consuntivo vedrà anche le spese in più o in meno...

    Credo che sia stato abbastanza chiaro qui...
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Li darai all'acquirente che ti firmerà una ricevuta quale malleva per le eventuali o certe opere da eseguirsi.
    Una curiosità: a quanto stai vendendo l'immobile?
     
  19. Melegna

    Melegna Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho una lettera dell'amministratore che conferma che tutte le spese condominiali al 30 Giugno, data del rogito, sono pagate, incluse quelle straordinarie.

    Per la cronaca l'acquirente oggi mi ha chiamato cambiando decisamente tono e dicendo che non ha mai detto di non voler far saltare il rogito, però allo stesso momento chiedendo che io a tempo indeterminato gli garantisca le spese delle facciate.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    113.000€

    Dalle sue parole odierne (vedi post sopra) ho inteso tra le righe che la sua soluzione sarebbe che io mi impegnassi a tempo indeterminato.

    Pretendeva di trovarsi a casa mia per discuterne e per fare delle foto dato che doveva affittare la casa e aveva inquilini pronti. Robe da pazzi, io gli ho dato disponibilità di discutere, ma non in quell'immobile, casa mia non la vede più fin dopo il rogito.
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gliene darei 300 euro a condizione che la pratica rifacimento facciata si definisse con l'accettazione della somma e che nulla sarà preteso in futuro a nessun titolo o ragione alcuna.
     

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