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gio11

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#1
Buongiorno,

Monolocale di 13 mq ( ante ‘67) : se dalla perizia emerge che è A3 e che ha licenza di occupazione relativa al ‘35, la mia domanda è: come fa ad essere Abitabile e agibile se inferiore ai 28 mq? è una truffa?

Si incorre in qualche rischio affittandolo come abitazione ( in quanto A3) o eventualmente vendendolo?

Grazie a chi risponderà.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
#2
Buongiorno,

Monolocale di 13 mq ( ante ‘67) : se dalla perizia emerge che è A3 e che ha licenza di occupazione relativa al ‘35, la mia domanda è: come fa ad essere Abitabile e agibile se inferiore ai 28 mq? è una truffa?

Si incorre in qualche rischio affittandolo come abitazione ( in quanto A3) o eventualmente vendendolo?

Grazie a chi risponderà.
La classificazione non emerge dalle perizie.

Si trasferisce o si concede in locazione, cio’ che proviene, dal titolo risultante in atto.

Se l’immobile e’ censito, come tale si puo’ trasferire, affittare o riconformare.
 

cafelab

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#4
Ahem
la dichiarazione "ante '67" serve solo alla compravendita, quando acquirenti, agenti immobiliari e notai smetteranno di accettare questa buffonata dichiarazione sarà sempre troppo tardi.

Una volta fatto l'acquisto nessun ufficio pubblico accetterà la dichiarazione "ante 67" pretendono una una prova incontestabile della preesistenza e della legittimità, in caso contrario l'edificio è considerato abusivo

nel caso, ante '67 non c'entra comunque nulla, la legge che stabilisce le dimensioni minime dei monolocali è del '75 e modifica una leggge dei 1899 in più ci potrebbero essere regolamenti locali, deroghe, vincoli ecc non è possibile rispondere senza avere fatto una disamina completa

Comunque se fai una modifica ti devi adeguare alle norme attuali
 

Bruno2301

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#5
Ahem
la dichiarazione "ante '67" serve solo alla compravendita, quando acquirenti, agenti immobiliari e notai smetteranno di accettare questa buffonata dichiarazione sarà sempre troppo tardi.

Una volta fatto l'acquisto nessun ufficio pubblico accetterà la dichiarazione "ante 67" pretendono una una prova incontestabile della preesistenza e della legittimità, in caso contrario l'edificio è considerato abusivo

nel caso, ante '67 non c'entra comunque nulla, la legge che stabilisce le dimensioni minime dei monolocali è del '75 e modifica una leggge dei 1899 in più ci potrebbero essere regolamenti locali, deroghe, vincoli ecc non è possibile rispondere senza avere fatto una disamina completa

Comunque se fai una modifica ti devi adeguare alle norme attuali
Scusami ma non è che la dobbiamo o non dobbiamo accettare è che i notai sono obbligati a scriverlo nell'atto nel momento in cui non c'è concessione edilizia e mai sarà considerato abusivo solo perchè non ha una superficie utile per essere definito monolocale!! casomai bisognerà consigliare a gio11 di andare a ricercare se ancora esiste qualche titolo in comune che attesti che l'immobile non sia abusivo! Sempre che non sia già stato controllato dal notaio in precedenza. Qua bisognerebbe vedere cosa è stato scritto nell'atto di acquisto per capire se le dovute verifiche sono o non sono state fatte!
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
#6
Vendetti e rivendetti un monolocale con bagno, di mq commerciali complessivi pari a 16, di fronte all'Hotel Des Bains di Riccione... risultante dal condono del ripostiglio delle scope... mi pare intorno ai 100.000 euro...
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#8
Si incorre in qualche rischio affittandolo come abitazione ( in quanto A3) o eventualmente vendendolo?
Non ci vedo nulla di strano sulle dimensioni.
Le uniche cose che mi chiederei prima di prenderlo in locazione sono: è dotato o meno di bidet o doccino idrosanitario ed il bagno è a vista o con antibagno?
 

gio11

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#9
Grazie per le risposte. Quindi se l’ immobile è classificato come A3 e ha conformità edilizia mi confermate che è da ritenersi regolarmente per uso abitativo? E in tal caso può essere considerato prima casa?
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
#10
Per i soli dati finora forniti, posso dire che se tu hai tutti i requisiti previsti per ottenere le agevolazioni, puoi acquistarlo come primacasa.

Nota: Per quanto mi concerne credo che anche se lo acquisti come seconda casa, non avresti tanta differenza (non conoscendo il prezzo ne la rendita catastale e basandomi solo sulle ridotte dimensioni posso solo immaginare che abbia dei valori imputabili decisamente contenuti). Certo questo discorso vale solo se non hai intenzione di acquistare, nel futuro breve, un altro immobile con caratteristiche "superiori".
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
#11
Scusami ma non è che la dobbiamo o non dobbiamo accettare è che i notai sono obbligati a scriverlo nell'atto nel momento in cui non c'è concessione edilizia
Infatti come ho detto è una buffonata
I notai dichiarano ante 67 perchè glielo consente l’art. 40 della 47/1985 che prevede che nel caso di immobili la cui costruzione risulti iniziata prima del 01.09.1967 nell’atto di compravendita è sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio e non è necessaria la menzione del titolo urbanistico-edilizio

Però questo vale solo per la commerciabilità del bene
per chi compra le cose sono un pochino diverse: di solito dopo aver comprato una casa, si ha a che fare con le pubblica amministrazione e per quelli la dichiarazione "ante 67" non vale *nulla* se non è accompagnata da prove concrete: per esempio, foto aeree dell'IGM
in caso contario l'amministrazione può decidere di considerare l'edificio abusivo e ingiungerne la demolizione ed è il privato a doverne dimostrare la legittimità
e sono cose che succedono di continuo

PS
per chi non è del mestiere la dichiarazione "ante 67" si riferisce alla cosiddetta legge Ponte (1/9/1967) che ha esteso a tutto il territorio nazionale l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo, prima vigeva eccome l'obbligo di licenza edilizia
ma solo per all'interno della perimetrazione del centro abitato (legge 1150/42)
 

Bruno2301

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#12
Infatti come ho detto è una buffonata
I notai dichiarano ante 67 perchè glielo consente l’art. 40 della 47/1985 che prevede che nel caso di immobili la cui costruzione risulti iniziata prima del 01.09.1967 nell’atto di compravendita è sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio e non è necessaria la menzione del titolo urbanistico-edilizio

Però questo vale solo per la commerciabilità del bene
per chi compra le cose sono un pochino diverse: di solito dopo aver comprato una casa, si ha a che fare con le pubblica amministrazione e per quelli la dichiarazione "ante 67" non vale *nulla* se non è accompagnata da prove concrete: per esempio, foto aeree dell'IGM
in caso contario l'amministrazione può decidere di considerare l'edificio abusivo e ingiungerne la demolizione ed è il privato a doverne dimostrare la legittimità
e sono cose che succedono di continuo

PS
per chi non è del mestiere la dichiarazione "ante 67" si riferisce alla cosiddetta legge Ponte (1/9/1967) che ha esteso a tutto il territorio nazionale l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo, prima vigeva eccome l'obbligo di licenza edilizia
ma solo per all'interno della perimetrazione del centro abitato (legge 1150/42)
Ma infatti se hai letto il mio intervento specifico che non ci si deve limitare a scrivere in un preliminare o in un atto "ante67" ma verificare i titoli edilizi ed urbanistici. Comunque non capisco perchè la chiami buffonata se quella data è una data storica per il cambiamento dell'edilizia in italia, è giusto informare e mettere per iscritto questo punto ed è solo a tutela di chi compra e quindi non vedo davvero dove sia la buffonata che tu dici che sia??!!
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
#13
la dicitura "ante 67" tutti tutela fuorchè chi compra,
chi acquista si fida del notaio e dell'agente e poi si ritrova con un bene che è stato compravenduto magari 10 volte ma che comunque non si sa se ha licenza edilizia o meno
 

Bruno2301

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#14
forze però travisiamo un pò le cose, l'ante 67 è stato fatto inserire negli atti proprio per mettere a conoscenza, altra cosa se poi chi acquista si fida non sò di chi ma io se vado a comperare anche un'aspirapolvere chiedo informazioni, figuriamoci per un immobile e vedo che anche i clienti con cui tratto mi fanno molte domande alle quali poi devo dare risposte. L'acquirente sicuramente chiederà infomazioni sulla dicitura le quali verranno esplicate dal notaio e dall'agente. credo meglio così che non informare proprio. Hai ragione quando dici che ci sono degli immobili "irregolari" che sono stati compravenduti più volte senza nemmeno informare gli acquirenti ed infatti dal 1994 i notai sono obbligati ad inserire nell'atto tutti i titoli edilizi ed in mancanza di questi se appunto l'immobile è ante 67 la dicitura suddetta! io sinceramente non vedo nulla di male in questo! altro è se poi il notaio non informa su eventuali verifiche da fare in virtù del fatto che sia un "ante67" ma questo al di là della dicitura che mi ripeto è solo un bene per chi compra in quanto ha una informazione ulteriore a suo esclusivo vantaggio e non certo di chi vende!!
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
#15
Quindi la dicitura ante 67 è un disclaimer che vuol dire
"attenzione acquirente, il venditore non ha modo di provare che l'immobile ha o una licenza edilizia, se rispetto a quella licenza ci sono abusi, se l'immobile è prima o dopo il 1950, se l'ha fatto suo nonno e l'ha condonato ho meno, non ha nessuna intenzione di fare ricerche in tal senso e si limita a dire che è ante '67, per la vendita è sufficiente MA se ci vorrai fare qualcosa ti dovrai sobbarcare lo sbattimento di incaricare un tecnico che faccia indagini, accessi agli atti, ricerche di foto aeree, sperando di trovare qualcosa di buono e non è detto che sia così"

Beh non mi sembra di avere mai letto nulla del genere in un atto :risata:
 

Bruno2301

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#17
forse mi esprimo male allora, certo nell'atto non viene indicata la brodaia che hai appena elencato ma, di sicuro delle spiegazioni se uno le chiede gli vengono date, anche questo si vuol negare? quale sarebbe il problema nel darle?
In secondo luogo, certo che le indagini vanno fatte e o incontro tutti pignoli io oppure le indagini i miei clienti le chiedono (forse sono invitante in questo) e le chiedono ancor prima dell'atto di vendita! ma perchè c'è di mezzo un agente immobiliare, chi fa da se invece l'unico con il quale si deve e si può interfacciare è il notaio il quale daarà esaustive spiegazioni!, e cioè ciò che hai scritto sopra ne più e ne meno e quindi torno a richiedere dov'è la bufala? forse èra meglio non indicare nulla ......, stare nel silenzi..... omertà...... ecc. nò io credo che anche se forse non basterà per tutelare ma che sia sicuramente un vantaggio, poi se vogliamo vedere il male su ogni cosa possiamo farlo ma la realtà a mio avviso è tutta un'altra!
 

andrea2018

Membro Junior
Professionista
#18
forse mi esprimo male allora, certo nell'atto non viene indicata la brodaia che hai appena elencato ma, di sicuro delle spiegazioni se uno le chiede gli vengono date, anche questo si vuol negare? quale sarebbe il problema nel darle?
In secondo luogo, certo che le indagini vanno fatte e o incontro tutti pignoli io oppure le indagini i miei clienti le chiedono (forse sono invitante in questo) e le chiedono ancor prima dell'atto di vendita! ma perchè c'è di mezzo un agente immobiliare, chi fa da se invece l'unico con il quale si deve e si può interfacciare è il notaio il quale daarà esaustive spiegazioni!, e cioè ciò che hai scritto sopra ne più e ne meno e quindi torno a richiedere dov'è la bufala? forse èra meglio non indicare nulla ......, stare nel silenzi..... omertà...... ecc. nò io credo che anche se forse non basterà per tutelare ma che sia sicuramente un vantaggio, poi se vogliamo vedere il male su ogni cosa possiamo farlo ma la realtà a mio avviso è tutta un'altra!
Scusa ma ti è cosi difficile immaginare i tanti ingenui, distratti acquirenti che si affidano al notaio e/o all'agente immobiliare e che non fanno domande perchè mai piu immaginano di poter comprare una casa abusiva in uno studio notarile...io che non conoscevo questo problema ti posso dire che sicuramente ci sono agenti immobiliari che non ti spiegano la cosa e notai che pensano solo alle loro parcelle...a questo punto lo stato dovrebbe permettere tale dicitura solo se contestualmente acconsentisse che questi immobili poi siano regolari...messa cosi com'è ora si presta a fraintendimenti e non capisco come fai a non capire ...uso un paragone tanto per spiegarmi meglio......quanti hanno emesso assegni superiori a 1000 euro senza la dicitura trasferibile e hanno preso multe spaventose??!!...questa è una porcheria una ruberia!!! ...anche loro per te dovevano informarsi con l'avvocato prima di staccare un assegno.??? non è una legge truffa?? noooo!!!!.....sono lori gli ignoranti..gli anziani, ,gli ingenui che si fidano,i sempliciotti..,...cosa c'è che non capisci?...cosa c'è da capire.?.o forse sei di quelli che se non capisci allora è giusto che ti fregano...beh se sei di questi attento perchè diventi vecchio e rimba anche te e la ruota gira....
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#20
In effetti la legge che prevede di indicare ante '67 nei rogiti somiglia molto ad una boiata all'italiana.
Per il notaio va bene ante '67, ma poi per il comune devi risalire per lo meno fino al '42. Se si pone un limite deve valere per tutti gli uffici.
Meglio sarebbe dire che dall'85 indietro tutto quello che esiste è sanato. Se lo stato in 40 anni non è stato in grado di agire su un abuso edilizio, secondo me perde il diritto di rompere le xxx.
 

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