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artiolfor

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno e complimenti per questo bel forum.

Da un giorno all’altro mi sono ritrovato in un incubo.

Circa 10 anni fa ho acquistato una villetta dal primo proprietario, il quale nell’atto di vendita aveva dichiarato che l’abitazione era conforme al progetto e priva di vizi.

Invece ho ricevuto la visita dei vigili urbani per una denuncia di un vicino, il quale era stato indirettamente denunciato da me per una mia chiamata ai vigili da me per dei movimenti terra dietro casa mia che provocavano forti vibrazioni, senza sapere chi fosse il responsabile, era proprio lui e cos’ il vicino mi ha denunciato per vendetta, tra l’altro è proprio lui che ha realizzato la villetta.

A parte questo i vigili, informati da lui, mi hanno contestato il cambio di destinazione d’uso di un piano “seminterrato” adibito a cucina, il quale io ho trovato così all’acquisto e la cui altezza è di 2.55 m, invece sul progetto è stato indicato come 2.40 m ed era indicato come “magazzino”, so che deve invece essere 2,70 m. La stanza è dotata di amplissimi finestroni e luce e ricambio aria forzato ma la superficie è anch’essa molto ampia circa 100 mq e ci sono molte finestre, oltre al cucinino c’è un salotto, l’agibilità è stata data a tutta la casa, veramente c’è tanta aria intorno, la zona è agricola edificabile.

Ora le mie domande sono queste, se ci fosse una buona anima che mi potesse rispondere ed ha voglia :
  • C’è una possibilità di sanare questo piano seminterrato oppure è insanabile e dovrò quindi chiedere la rescissione del contratto?

  • I vigili mi hanno contestato anche la chiusura con finestroni scorrevoli di una veranda, chiusura fatta esclusivamente per proteggermi dalle raffiche di vento e pioggia che arrivavano alla superficie della veranda. Io sapevo che se la chiusura è fatta per proteggersi dagli agenti atmosferici non necessitava di permesso.

  • Mi hanno contestato anche un gazebo 2,5 m x 2,5 m aperto sui 4 lati in giardino.

  • Essendo il reati penali prescritti, in quale momento lo devo far presente portando le prove (foto prima dell’acquisto, dichiarazione firmata di una ditta che è venuta a cambiarmi i pavimenti con fattura e che dichiara di aver trovato già la cucina installata più di 7 anni fa, foto satellitari di Google Earth che mostrano che il gazebo era presente 9 anni fa, fattura con posa in opera dei finestroni scorrevoli di oltre 8 anni fa) ? Dopo che mi arriverà il decreto penale di condanna o prima come memoria difensiva ai vigili?

  • So che il penale e l’amministrativo viaggiavo sono due cose diverse, ma essendo i reati penali prescritti, ne avrò un qualche vantaggio anche sull’amministrativo, in quanto dopo tanti anni l’interesso del privato (io) è divenuto maggiore dell’interesse pubblico? Infatti intorno a casa mia non ci sono altri fabbricati o qualcosa che io possa ledere.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Per quanto concerne le violazioni di natura edilizia e urbanistica e la loro sanabilità il tutto va vagliato con l'ausilio di un tecnico in funzione delle previsioni dello strumento urbano del comune in oggetto. Non possiamo qui conoscere cosa prevede lo strumento urbano e il regolamento edilizio del tuo comune.

Per i contesti di natura legale, le relative prove testimoniali etcc, sarebbe opportuno che tu ne discutessi con un legale con esperienza di problematiche analoghe.

Comprendo la tua posizione e a conforto posso anticiparti che qualora gli abusi fossero non sanabili e tu riuscissi a dimostrare che erano stati posti in essere dal costruttore poi in seguito potrai rivalerti sullo stesso.......fatto salvo che tali contesti non configurino anche nullità dell'atto di vendita.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
erano stati posti in essere dal costruttore poi in seguito potrai rivalerti sullo stesso
secondo me l'azienda edile che ha fatto la casa è già sparita da un pezzo.

spiegazione (per step):
1- crei srl
2- acquisti terreno
3- costruisci
4- vendi immobili
5- incassi tutto quel che devi incassare
6- chiudi srl
7- ricominci da punto 1 con nuova srl per altra operazione.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
invece sul progetto è stato indicato come 2.40 m ed era indicato come “magazzino”
Se nell'atto di vendita quel locale seminterrato era descritto come "magazzino", cioè se ti hanno venduto l'immobile come risulta ufficialmente , non puoi fare nulla.
Risulterebbe che tu hai comprato consapevolmente una villetta con locale magazzino, che poi hai utilizzato scorrettamente.
Se invece quel piano era descritto come soggiorno con cucinotto, mentre ufficialmente è magazzino, è il venditore ad essere in torto.
C’è una possibilità di sanare questo piano seminterrato oppure è insanabile
Dovresti consultare un tecnico, che dovrà visionare casa, documenti, e norme comunali. Ma onestamente pare difficile.
Hai un'altra cucina ?
dovrò quindi chiedere la rescissione del contratto?
Io sapevo che se la chiusura è fatta per proteggersi dagli agenti atmosferici non necessitava di permesso.
Mai sentito; ma questo forse è più facilmente sanabile.
Mi hanno contestato anche un gazebo 2,5 m x 2,5 m aperto sui 4 lati in giardino.
Idem
ma essendo i reati penali prescritti, ne avrò un qualche vantaggio anche sull’amministrativo, in quanto dopo tanti anni l’interesso del privato (io) è divenuto maggiore dell’interesse pubblico?
Dubito; se l'immobile o parte di esso è abusivo, abusivo resta.
O lo regolarizzi, se possibile, o dovrai usare il seminterrato come magazzino, e rimuovere finestroni scorrevoli e gazebo.
 

artiolfor

Nuovo Iscritto
Professionista
Per quanto concerne le violazioni di natura edilizia e urbanistica e la loro sanabilità il tutto va vagliato con l'ausilio di un tecnico in funzione delle previsioni dello strumento urbano del comune in oggetto. Non possiamo qui conoscere cosa prevede lo strumento urbano e il regolamento edilizio del tuo comune.

Per i contesti di natura legale, le relative prove testimoniali etcc, sarebbe opportuno che tu ne discutessi con un legale con esperienza di problematiche analoghe.

Comprendo la tua posizione e a conforto posso anticiparti che qualora gli abusi fossero non sanabili e tu riuscissi a dimostrare che erano stati posti in essere dal costruttore poi in seguito potrai rivalerti sullo stesso.......fatto salvo che tali contesti non configurino anche nullità dell'atto di vendita.
io ho acquistato dal precedente proprietario

Se nell'atto di vendita quel locale seminterrato era descritto come "magazzino", cioè se ti hanno venduto l'immobile come risulta ufficialmente , non puoi fare nulla.
Risulterebbe che tu hai comprato consapevolmente una villetta con locale magazzino, che poi hai utilizzato scorrettamente.
Se invece quel piano era descritto come soggiorno con cucinotto, mentre ufficialmente è magazzino, è il venditore ad essere in torto.

Dovresti consultare un tecnico, che dovrà visionare casa, documenti, e norme comunali. Ma onestamente pare difficile.
Hai un'altra cucina ?


Mai sentito; ma questo forse è più facilmente sanabile.

Idem

Dubito; se l'immobile o parte di esso è abusivo, abusivo resta.
O lo regolarizzi, se possibile, o dovrai usare il seminterrato come magazzino, e rimuovere finestroni scorrevoli e gazebo.
non ho un’altra cucina, se l’avessi sarebbe un bene o un male per il mio problema?

Il proprietario precedente mi ha venduto l’immobile già con gli allacci del gas e l’acqua al piano seminterrato, solo dopo l’acquisto ho scoperto che sul progetto era indicato come magazzino.

Se nell'atto di vendita quel locale seminterrato era descritto come "magazzino", cioè se ti hanno venduto l'immobile come risulta ufficialmente , non puoi fare nulla.
Risulterebbe che tu hai comprato consapevolmente una villetta con locale magazzino, che poi hai utilizzato scorrettamente.
Se invece quel piano era descritto come soggiorno con cucinotto, mentre ufficialmente è magazzino, è il venditore ad essere in torto.

Dovresti consultare un tecnico, che dovrà visionare casa, documenti, e norme comunali. Ma onestamente pare difficile.
Hai un'altra cucina ?


Mai sentito; ma questo forse è più facilmente sanabile.

Idem

Dubito; se l'immobile o parte di esso è abusivo, abusivo resta.
O lo regolarizzi, se possibile, o dovrai usare il seminterrato come magazzino, e rimuovere finestroni scorrevoli e gazebo.
ma i vigili che sono venuti a casa mia ed hanno visto benissimo le altre due villette con i finestroni scorrevoli come i miei non avevano l’obbligo di andare a verbalizzare gli altri proprietari?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Di norma si muovono solo su segnalazione, altrimenti sai quanti straordinari dovremmo pagargli?
 

artiolfor

Nuovo Iscritto
Professionista
Nel c
Se nell'atto di vendita quel locale seminterrato era descritto come "magazzino", cioè se ti hanno venduto l'immobile come risulta ufficialmente , non puoi fare nulla.
Risulterebbe che tu hai comprato consapevolmente una villetta con locale magazzino, che poi hai utilizzato scorrettamente.
Se invece quel piano era descritto come soggiorno con cucinotto, mentre ufficialmente è magazzino, è il venditore ad essere in torto.

Dovresti consultare un tecnico, che dovrà visionare casa, documenti, e norme comunali. Ma onestamente pare difficile.
Hai un'altra cucina ?


Mai sentito; ma questo forse è più facilmente sanabile.

Idem

Dubito; se l'immobile o parte di esso è abusivo, abusivo resta.
O lo regolarizzi, se possibile, o dovrai usare il seminterrato come magazzino, e rimuovere finestroni scorrevoli e gazebo.

Di norma si muovono solo su segnalazione, altrimenti sai quanti straordinari dovremmo pagargli?
mi sembra siano obbligati anche da segnalazione anonima
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
non ho un’altra cucina, se l’avessi sarebbe un bene o un male per il mio problema?
In certo modo sarebbe un bene, perché potresti smantellare quella nel seminterrato senza subire un disagio eccessivo, potendo usarne un'altra.
solo dopo l’acquisto ho scoperto che sul progetto era indicato come magazzino.
Non hai risposto alla mia domanda "come è descritto il seminterrato nel tuo rogito ?"
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
ma i vigili che sono venuti a casa mia ed hanno visto benissimo le altre due villette con i finestroni scorrevoli come i miei non avevano l’obbligo di andare a verbalizzare gli altri proprietari?
Anche se li avessero visti e decidessero di intervenire, questo non cambia la tua posizione.
Se invece stai pensando di denunciare a tua volta i vicini...sei libero di farlo, è una scelta tua.
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Senior
Professionista
ma i vigili che sono venuti a casa mia ed hanno visto benissimo le altre due villette con i finestroni scorrevoli come i miei non avevano l’obbligo di andare a verbalizzare gli altri proprietari?
Tipico atteggiamento......se zoppico io devi zoppicare pure tu..... bada alla tua di situazione.
Mettila cosi, se le villette vicine sono nella tua stessa situazione potrebbe essere una prova a tuo carico che gli interventi sono stati posti in essere in origine.
Ma questo non ti esime della responsabilità di controllare prima di acquistare e dall'aver accettato eventualmente quello che già esisteva.
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Nel c





mi sembra siano obbligati anche da segnalazione anonima
Allora fai tu la segnalazione. Dubito fortemente che l'abuso sia sanabile... Per l'ultima domanda anche se il penale è prescritto dal punto di vista amministrativo non cambia nulla. In caso di ordinanza di demolizione dovrai presemntare ricorso al tar e successivamente al consiglio di stato e alla cassazione o in alternativa al presidente della repubblica italiana.
 

artiolfor

Nuovo Iscritto
Professionista
Si certo so che l’amministrativo non si prescrive ma almeno dal punto di vista penale non avrei ripercussioni spero.

Proverò tramite tecnico (architetto) a fare richiesta di sanatoria.

Riguardo il tempo che è trascorso, ovvero anni, e visto che non ci sarebbe alcun interesse pubblico a demolire, posso sperare che convertino in una sanzione pecuniaria, visto che intanto è cresciuto appunto l’interesse privato (il mio) abitando da molti anni e servendomi dei luoghi?

In caso di nuovo condono edilizio posso sperare che possa sanare con condono?

Tipico atteggiamento......se zoppico io devi zoppicare pure tu..... bada alla tua di situazione.
Mettila cosi, se le villette vicine sono nella tua stessa situazione potrebbe essere una prova a tuo carico che gli interventi sono stati posti in essere in origine.
Ma questo non ti esime della responsabilità di controllare prima di acquistare e dall'aver accettato eventualmente quello che già esisteva.
Si certamente era una situazione esistente in origine.

dovevo controllare il progetto ma non essendo esperto ho acquistato e il precedente proprietario non mi ha detto nulla riguardo alla cucina già esistente in un posto dichiarato come magazzino.

Anche se li avessero visti e decidessero di intervenire, questo non cambia la tua posizione.
Se invece stai pensando di denunciare a tua volta i vicini...sei libero di farlo, è una scelta tua.
No non posso denunciarli e farli piombare in un incubo come il mio, ma ho paura che i vigili essendosi fermati lungamente a guardare le altre due villette vogliano agire. In tal caso essendo in tre a portare le nostre ragioni magari cambierebbe qualcosa tutto qua
 

artiolfor

Nuovo Iscritto
Professionista
Avrebbe dovuto rilevare che sul progetto era indicata altezza di 2,40 cm ma che in realtà è 2,50 cm e che vi erano già gli allacci di gas e acqua, configurando già un uso diverso da magazzino secondo me
 

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