Acquirente inadempiente vuole invalidare contratto preliminare per una correzione

[crash]

Per questo, bisogna lasciare il quadro fattuale della questione, così come si è evoluto.

è un falso problema. Andava contestato il tutto da subito. Ora è troppo tardi.
Figurati poi con l'intimazione ad adempiere sai dove si attacca? treno in arrivo sul binario ...

In sostanza io cosa posso fare? pagare l'agenzia e poi fare causa all'acquirente per il rimborso? seguire la strada dell'acquirente e provare a invalidare il contratto davanti a un giudice con il rischio di pagare mediazione + spese legali?

 

[PyerSilvio]

pagare l'agenzia e poi fare causa all'acquirente per il rimborso

La prassi corretta da mantenere è questa.

Con il suggerimento che ti ho dato sopra, puoi provare a spuntare un accordo "tombale" con il mediatore, versandogli la metà della caparra che hai trattenuto dall'acquirente.
Solo previo una sua liberatoria ovviamente.

Diversamente, puoi mantenere la "linea" corretta, lasciando "sospeso" l'intero pagamento delle mediazioni, all'esito dell'azione legale, che farà il mediatore nei confronti dell'acquirente.

Ciò ti pone in una condizione di mite correttezza, per il quale risulterà difficile, doversi andare a scontrare.

Si fà causa a chi non vuole pagare e non a quelli che si rendono disponibili a farlo.

Il "soldo" immediato al mediatore, se pur parziale, potrebbe costituire una buona leva per restare al di fuori da ogni azione legale.
Prova.

 

[crash]

La prassi corretta da mantenere è questa.

Con il suggerimento che ti ho dato sopra, puoi provare a spuntare un accordo "tombale" con il mediatore, versandogli la metà della caparra che hai trattenuto dall'acquirente.
Solo previo una sua liberatoria ovviamente.

Diversamente, puoi mantenere la "linea" corretta, lasciando "sospeso" l'intero pagamento delle mediazioni, all'esito dell'azione legale, che farà il mediatore nei confronti dell'acquirente.

Ciò ti pone in una condizione di mite correttezza, per il quale risulterà difficile, doversi andare a scontrare.

Si fà causa a chi non vuole pagare e non a quelli che si rendono disponibili a farlo.

Il "soldo" immediato al mediatore, se pur parziale, potrebbe costituire una buona leva per restare al di fuori da ogni azione legale.
Prova.

Grazie mille per il consiglio...credo che seguirò questa strada.

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'aggiunta a penna apposta alla "accettazione" del venditore vale quale controproposta.
Ne consegue che avrebbe dovuto essere controfirmata per accettazione dall'acquirente e soltanto dopo si sarebbe dovuto provvedere alla consegna dell'assegno ed all'incasso della caparra.
Secondo me l'acquirente avrà buon gioco nel ritenere non concluso il contratto.
L'incasso della caparra è stato determinato da un errore del mediatore, a mio parere non può fungere da elemento interpretativo della volontà dei contraenti, non fosse altro perché (come qualcuno ha già fatto notare) si tratta di un comportamento unilaterale.
Ad ogni modo io farei di tutto per risolvere bonariamente la vicenda. Fermo restando che il mediatore non ha diritto a percepire alcunché.
L'acquirente contesta per iscritto che l'aggiunta a penna è successiva e non è stata da lui controfirmata per accettazione rilevando che il punto (conformità degli impianti, se ho ben compreso) è per lui di essenziale importanza e richiedendo la restituzione delle somme versate a titolo di caparra.
Il venditore si dichiara disposto a restituire il denaro prendendo atto del mancato raggiungimento dell'accordo (naturalmente tutto per iscritto) pretendendo però al rinuncia da parte dell'acquirente ad ogni pretesa.
Poi fate una scrittura privata in cui cristallizzate nelle premesse il contenuto delle vostre comunicazioni scritte e nelle pattuizioni la consegna dell'assegno con contestuale rinuncia ad ogni reciproca pretesa.
Stop, questione correttamente chiusa con reciproca soddisfazione.

 

[crash]

L'aggiunta a penna apposta alla "accettazione" del venditore vale quale controproposta.
Ne consegue che avrebbe dovuto essere controfirmata per accettazione dall'acquirente e soltanto dopo si sarebbe dovuto provvedere alla consegna dell'assegno ed all'incasso della caparra.
Secondo me l'acquirente avrà buon gioco nel ritenere non concluso il contratto.
L'incasso della caparra è stato determinato da un errore del mediatore, a mio parere non può fungere da elemento interpretativo della volontà dei contraenti, non fosse altro perché (come qualcuno ha già fatto notare) si tratta di un comportamento unilaterale.
Ad ogni modo io farei di tutto per risolvere bonariamente la vicenda. Fermo restando che il mediatore non ha diritto a percepire alcunché.
L'acquirente contesta per iscritto che l'aggiunta a penna è successiva e non è stata da lui controfirmata per accettazione rilevando che il punto (conformità degli impianti, se ho ben compreso) è per lui di essenziale importanza e richiedendo la restituzione delle somme versate a titolo di caparra.
Il venditore si dichiara disposto a restituire il denaro prendendo atto del mancato raggiungimento dell'accordo (naturalmente tutto per iscritto) pretendendo però al rinuncia da parte dell'acquirente ad ogni pretesa.
Poi fate una scrittura privata in cui cristallizzate nelle premesse il contenuto delle vostre comunicazioni scritte e nelle pattuizioni la consegna dell'assegno con contestuale rinuncia ad ogni reciproca pretesa.
Stop, questione correttamente chiusa con reciproca soddisfazione.

Grazie mille per questa risposta, che mi piace molto devo dire!
Purtroppo il mio legale da pienamente ragione al mediatore, ora mi trovo di fronte a un dilemma.
C'è qualche articolo o qualche precedente giudiziale che posso citare per dimostrare che l'aggiunta a penna vale come controproposta?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Art. 1326 ultimo comma cc.
Quanto tempo è trascorso fra l'incasso dell'assegno ed il ripensamento dell'acquirente?

 

[Sim]

L'errore è stato grossolano perchè oltre ad aver fatto inserire una clausola posticcia non è stata fatta fare nemmeno la presa visione di accettazione. Insomma, per come la vedo io l'immobile non è venduto, l'acquirente deve riavere indietro la caparra e la mediazione non è dovuta per mancata conclusione di affare. Direi di fare proprio come dice l'Avv. Polidoro.

 

[crash]

Art. 1326 ultimo comma cc.
Quanto tempo è trascorso fra l'incasso dell'assegno ed il ripensamento dell'acquirente?

Sono passati circa due mesi. Dopo avrebbe dovuto adempiere.
Però l'acquirente non ha messo nulla per iscritto.
Ora sono passati sei mesi dalla data dell'adempimento.

 

[crash]

Ribadisco però che l'aggiunta a penna non cambia le condizioni di vendita.
Alle condizioni della proposta, dove diceva che l'immobile doveva essere in regola con le leggi vigenti in materia d'impiantistica....io ho aggiunto: riferendosi agli standard nel momento in cui furono installati
Cosa ovvia e sottointesa. Ma se invalidante a me andrebbe bene.

 

[Avv Luigi Polidoro]

leggi vigenti.... alla costruzione o alla formulazione della proposta?
Il mio consiglio rimane quello di chiuderla bonariamente.