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  1. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    sono intenzionato ad acquistare un immobile, purtroppo cerco da un pò, (come alcuni avranno già visto in una precedente discussione).
    In questi giorni, sempre tramite agenzia, mi è stato proposto l'acquisto di un immobile locato.
    Ora chiedo a voi consigli su questa opzione d'acquisto, come funziona a cosa devo far attenzione, quali rischi corro?
    Insomma come devo muovermi.
    Grazie in anticipo a tutti i vostri pareri\consigli mi sono molto utili.
     
  2. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    cosa rischi? potenzialmente di tutto e di più

    che l'inquilino non ti paghi l'affitto intanto che rimane, che non se ne voglia andare anche a scadenza del contratto, che se alla fine se ne va ti lascia la casa conciata da schifo (o per negligenza o per sfregio), che non paghi le spese condominiali.

    mi sembra di aver elencato i rischi principali....
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende dalle tue necessità.

    Se è una prima casa, anche se lo paghi meno, rischi di entrarci l'anno del poi...

    Se è solo un investimento può valere la pena, perchè lo paghi meno, ma sei poi sottoposto a tutti i rischi paventati da @eldic ...
     
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  4. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io ho una visione personale e spesso poco condivisa, io credo che la locazione residenziale (4+4) sia un investimento a rischio medio alto, se è un contratto residenziale e non hai propensione al rischio eviterei. I vantaggi potrebbero essere economici, commisurati al rischio, comunque.
    Se invece lo pendi libero, ti scegli inquilino e contratto, abbassi il rischio ed anche gli utili.
    In ogni caso la procedura d'acquisto è identica a quella per immobili vuoti, solo che ci sarà la differenza che non avrai il possesso dell'immobile e percepirai l'affitto fino a scadenza contratto o fino a che l'inquilino deciderà di andarsene. Unica precauzione extra verifica che paghi puntualmente e che nel contratto non ci siano clausole mal poste.
     
  5. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok... tutto molto deprimente....
    ma questi rischi, in linea di massima li corre chiunque affitta un immobile.
    chiedevo informazioni un po più specifiche, come ad esempio il contratto stipulato con il vecchio proprietario si perpetua in automatico o bisogna riscriverne uno nuovo?
    se lui non va via o non paga, anche se, con il vecchio proprietario era un affittuario perfetto con me si rifiuta di pagare, in quanto tempo mi riapproprio del immobile?
    (non essendoci donne in cinta, bimbi o disabili).
    io, che eventualmente dovrei acquistare a cosa devo far attenzione?
    come faccio a sapere se l'affittuario e buon inquilino o no?
    se ad esempio va riformulato il contratto di locazione quali clausole devo conviene far mettere?


    si è una prima casa ma non ho l'esigenza di andarci a stare subito, anzi l'ipotetica idea dell'affitto per assurdo mi farebbe anche comodo.
    ma se fossi stato io a cercare un affittuario sarei magari stato scrupoloso nella scelta della persona (anche se non si può mai sapere chi si mette dentro).
     
  6. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ancora non so esattamente che contratto ci sia in corso.
    mi hanno fatto intendere che la scadenza era 2017....che comunque l'inquilino è interessato ad andarsene il prima possibile (in quanto paga un affitto abbastanza alto),
    ma tutte queste sono solo parole.
    sentivo dire anche che l'inquilino ha il diritto di prelazione sull'immobile,
    confermate?
     
  7. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se non è scritto sul contratto no, anzi spesso per chiarezza nei contratti è precisato il contrario. Allora passo 1 leggi il contratto, passo 2 ignora le rassicurazioni sul fatto che voglia andarsene, se la seconda scadenza (la seconda mi raccomando) è nel 2017 parti dal presupposto che non se ne andrà, poi se va via prima meglio. Del resto se l'inquilino è vicino alla decisione di andarsene, paga puntuale e paga anche tanto, perché venderlo occupato perdendoci soldi in vendita e canoni alti e sicuri?
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il contratto continua e tu subentri al vecchio proprietario.

    Dovrai dare lo sfratto e solo Dio sa quanto tempo può volerci... diciamo dai 6/8 mesi in poi...

    Fatti mostrare tutte le ricevute di pagamento o i bonifici, se fa l'accredito in conto corrente. Se ne manca qualcuno... è un pessimo segno.
     
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  9. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    quindi devo far attenzione che sia il secondo rinnovo!!!
    scusa la mia ignoranza, ma 4+4 il secondo periodo si rinnova anche senza il consenso del proprietario?
    poi quando dite non andrà via intendete dire che occupa l'appartamento e non paga alcun che?
    In questa circostanza, sentivo dire che in 6 mesi un anno si effettua uno sgombro,
    è cosi?
    come faccio a sapere chi ha la residenza in quel appartamento?
     
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    scusa, ma forse non ho capito.
    tu la casa la compri per andarci a vivere o per investimento?
    nel secondo caso beh.... hai già risolto il problema di metterlo a reddito; mi ricorda un po' la storia del tizio così pigro, ma così pigro, che sposa una donna incinta :D).

    la domanda da fare in questo caso è come mai la proprietà decide di alienare un immobile che già frutta.
    non farti scrupoli a richiedere la documentazione che attesti la regolarità dei pagamenti e cerca, nei limiti del possibile, di valutare la qualità degli inquilini.

    circa il contratto, alla scadenza del 2° quadriennio si risolve automaticamente, ma con tacito assenso, viene rinnovato.
    ad ogni modo per la proprietà è data facoltà di non procedere al rinnovo alla scadenza del primo quadriennio, all'insorgere di gravi motivi e, di solito "è l'unica casa di mia proprietà" è un valido motivo.

    tutto questo premesso, se hai necessità di andare al risparmio, hai valutato l'idea di acquistare una nuda proprietà? anche questo è un rischio ma, al giusto prezzo, potrebbe valerne la pena.
     
  11. Archimede77

    Archimede77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    :risata: no no....
    non è questione di pigrizia... e che io già vivo in un appartamento con la mia compagna , appartamento piccolo ma per due ottimo.... ma in considerazione di poter creare una famiglia in un futuro non lontano e visto il momento propizio del mercato, pensavo d'acquistare un immobile più grande dove andare a vivere quando "magari" saremo una famiglia più numerosa.:D

    ora cercherò di seguire i consigli bagudi
    per avere un idea di che tipo di inquilino sia ...
    mi chiedevo anche come si poteva fare a sapere chi ha la residenza in quell'appartamento.
     
  12. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    se è un contratto stipulato nel 2009, un rischio è che nel 2017 lo potrai rinnovare solo con un canone inferiore a quello attuale, dopo il 2009 i canoni sono assai scesi (salvo che già quello attuale sia particolarmente basso).

    un rischio assai maggiore è quello che deriva dal mettere tutti i risparmi in 1 solo oggetto/asset/investimento.

    se possiedi altre case e/o titoli si puo fare, ma se invece punti tutto su questo immobile e poi per disgrazia ti trovassi invischiato in vicende di morosità, capisci che sarebbe un bagno di sangue.

    prima regola: differenziare. seconda regola: diversificare. terza regola: puntare i soldi su piu tavoli.
     
  14. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Una curiosità parzialmente legata al tema in oggetto: il bene venduto da occupato costa meno per "legge di mercato" o c'è qualche normativa o consuetudine per cui il prezzo viene ridotto di un 20-30%?
    Chiedo perché "girano voci" su casa mia e nel caso vorrei capire come muovermi se dovessero essere fondate.
    Grazie
     
  15. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quarta regola: tenere i soldi sotto il materasso.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  16. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perchè, esiste ancora chi investe sugli immobili?:risata:
     
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  17. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel mio caso specifico, ad esempio, se lo pagassi il 30% in meno del mercato, potrebbe avere senso. Già ci vivo, è sistemato esattamente come mi serve, comunque sono entrato in affitto per scelta a lungo termine, diciamo 20 anni. Se riesco a comprarlo a 400 anziché a 550 ne vale la pena...
     
  18. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nessuna normativa.
    Nessuno obbliga il venditore a praticare sconti per l'immobile occupato, di fatto normalmente il valore sul mercato è inferiore a quello da libero, e le percentuali possono somigliare a quelle che tu riporti.
    Nulla vieta però che in particolari circostanze questo non si verifichi.

    Credo che dare consigli di investimento senza citare di non mettere tutte le uova in un paniere sia molto scorretto... tsk tsk...
     
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  19. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ok, grazie ab qualcosa. Quindi sono solo valutazioni di mercato tipo inquilino moroso o che fa danni o disturba, per cui compri casa e compri le rogne incluse. Mi confermi comunque, in generale, un minor valore che potrei quantificare in un 25% più o meno? Giusto per capire, dovesse succedere davvero, che offerta potrei fare.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quando il mercato dell'occupato era fiorente, si è sempre calcolato un 25/30% in meno per un acquirente esterno e un 15/20% in meno per l'inquilino già occupante, per un duplice motivo:

    - per il proprietario trovarsi un acquirente bello pronto è un vantaggio indubbio

    - per l'inquilino non dover sottoporsi a ricerche, traslochi, ecc. è una facilitazione.
     
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