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  1. iabuso

    iabuso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, alcuni mesi fa ho acquistato un immobile con un sottotetto non abitabile. Purtroppo però il sottotetto è adibito a camera da letto, ed è presente addirittura un bagno, che è stato ricavato sempre nel sottotetto, ma che non è segnato nelle piantine. Un po' di tempo fa un mio vicino di casa ha avuto la bella idea di andare a denunciarmi per abusivismo edilizio, sono venuti i funzionari della polizia municipale, e hanno accertato l'abuso. Da quanto ho capito finora, non è possibile sanare in quanto l'altezza massima del sottotetto è inferiore ai 2 metri. Sfortunatamente gli agenti immobiliari mi fecero firmare un documento nel quale io sottoscrivevo di essere al corrente del fatto che il sottotetto non è abitabile, e che pertanto il bagno non risultava. Ammetto di essere stato superficiale nel firmare questo foglio, ma devo dire che non mi ero nemmeno accorto che, firmando quel foglio, ammettevo di essere al corrente dell'abuso. Ora sono in un mare di guai, sono bloccato in una casa che tra poco, quando dovrò demolire il bagno e portare via il letto, diventerà invivibile, questo perché non c'è modo di mettere la camera da letto altrove. Inoltre penso che l'immobile diventerà anche invendibile (non credo di poter vendere una casa che non ha una camera da letto).
    Vi domando tre cose:
    -se allo stato attuale (la denuncia è stata già inviata in procura) potrei rimettere in vendita l'immobile
    -se, pur avendo firmato quel documento potrei denunciare i venditori per avermi truffato (so che nessuno è tenuto a credermi, però io davvero non mi sono accorto del fatto che stessi comprando una casa con un abuso edilizio al suo interno)
    -se posso chiedere l'annullamento dell'atto.

    Grazie davvero.
     
  2. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quando sono arrivati quelli della Polizia Municipale (ergo i vigili urbani) ti hanno mostrato dei documenti firmati da un magistrato? Perché non li hai bloccati e chiamato immediatamente un avvocato? Dal punto di vista procedurale hanno fatto tutto bene senza errori? Hai già fatto verificare?

    A meno che non ci siano richieste di provvedimenti restrittivi nella disponibilità del bene rilevabili dagli atti inviati alla Procura e da questa devono essere accettati mediante apposita ordinanza, la denuncia è nei tuoi confronti e il ripristino della casa sana la parte amministrativa, ergo la casa è vendibile anche se il compratore potrebbe chiedere garanzie sulle future sanzioni (qui esiste il dilemma riguardo se dire o non dire in quanto non strettamente necessario)

    Puoi chiamarli in correità (tu eri consapevole e l'ignoranza della legge non è una scusante - o meglio si può cercare di utilizzare l'ignoranza solo se è molto difficile conoscere la norma) ma non accusarli di truffa in quanto non hanno usato artifici o inganni nei tuoi confronti (art. 640 c.p), anzi il fatto che tu abbia firmato quel pezzo di carta è la dimostrazione contraria.
    Devo dire che anche in questo chi ti ha fatto firmare ha commesso un enorme errore a suo danno. Oltre a costituire un prova, se quel pezzo di carta non ci fosse il problema sarebbe solo tuo.

    Trattandosi di difformità parziale rispetto ai titoli abilitativi l'atto non è nullo. Si tratta dell'opinione prevalente in giurisprudenza e per darti un riferimento leggi la sentenza della Cassazione Civ. Sez. II n. 3892 del 12/03/2012.
    Logica vuole che si protegga colui che inconsapevolmente è oggetto di una falsa rappresentazione della realtà (p.es. mancanza di titolo abilitativo) rispetto a chi può, con l'attenzione dell'uomo comune comprendere che ciò che compra è diverso da quello che ha visto - carta contro realtà).
    Quello che proverei è piuttosto la riconduzione del prezzo a equità tentando la strada dell'illecito arricchimento. La casa se fosse stata a posto avrebbe avuto il valore che hai pagato ma in ragione dell'abuso quanto valore ha perso? Questo extra margine di guadagno è quanto puoi tentare di recuperare. Tieni presente che tutto si basa su perizie di parte e del CTU. Ci sono dei costi certi a fronte dell'alea del recuperabile e del suo quantum.

    Tieni presente che mi baso solo su quello che hai scritto, quindi sono indicazioni in linea generale. Solo l'avvocato che ti seguirà, leggendo tutte le carte a tue mani, potrà essere più preciso

    Infine, dal lato edilizio (come avrai capito il mio campo professionale è altro) hai provato a sentire un tecnico per vedere se nella tua regione è possibile aumentare le volumetrie, p.es. alzando il tetto anche comprando diritti di volumetria da terzi?
     
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  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Premetto che Kurt ha sempre ragione ed i suoi consigli da esperto sono sempre elargiti con cognizione di causa. Ma al di lá degli abusi, come si fa ad acquistare un appartamento in cui l'unica camera da letto ed il bagno sono ricavati in un sottotetto non abitabile alto meno di due metri? È come si fa a sottoscrivere un documento così importante come quello sottoposto dall'agente immobiliare senza neppure leggero e/o chiedere spiegazioni? Ma perchè vi ostinate ad acquistare scomodi appartamenti su due piani con camere e bagni di fortuna ricavati in soffitte camuffate da mansarde? Caro Iabuso, mi sa proprio che dovrai tenerti l'appartamento, però a questo punto non ne farei una tragedia: sposta il letto in soggiorno e usa il sottotetto come locale lavanderia/stendibiancheria.
     
  4. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    I 3/4 delle costruzioni nuove che ero andata a visionare erano tutti così... praticamente nel piano superiore nella piantina c'era scritto... ripostiglio, locale lavanderia, locale stireria... :pollice_verso:
     
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  5. iabuso

    iabuso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio Kurt per la risposta dettagliatissima, specialist e ludovica83 per il loro intervento.

    Rispondo a Kurt dicendo che la polizia municipale è venuta senza mostrare alcun documento, io li ho fatti entrare perché appunto, non mi ero reso conto del fatto che ci fosse davvero un abuso edilizio; ora a ripensare a queste cose mi chiedo come ho fatto a non accorgermene, ma così è, purtroppo. Sono stato davvero ingenuo.

    Per ora non ho ricevuto nulla dalla procura, ma devo dire che è da poco tempo che è successo il fatto, alcune persone mi hanno accennato a tempi biblici.

    Non ho ben capito in che senso il fatto che mi abbiano fatto firmare quel documento può costituire un danno anche per loro.

    Effettivamente la casa di valore ne ha perso, ho fatto fare una valutazione poco tempo fa, l'immobile si è molto svalutato. Immagino che per ottenere un risarcimento dovrei fare causa a chi mi ha venduto l'appartamento.

    Per quanto concerne l'innalzamento del tetto, posso dire ce il tetto è già stato sopraelevato e, a parte i costi (non credo di potermelo permettere) da quanto ho capito non credo mi darebbero il permesso di farlo.

    Grazie ancora, davvero per tutte le spiegazioni.

    Rispondo a specialist dicendo che è vero, sono stato molto superficiale, ora a ripensarci sembra incredibile anche a me di avere fatto una cosa del genere. Certo è che non intendevo assolutamente fare il furbo e acquistare una casa approfittando del fatto che avesse una stanza abusiva in più, abusiva.

    A ludovica83: brava, che sei stata attenta e ti sei accorta, ti sei evitata una grana allucinante.
     
  6. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Sinceramente sei il primo che sento che il vicino di casa ha chiamato la polizia municipale... (un po' strunz sto tipo)
    Conoscendo bene la zona dove vivo... potrei chiamare il vigile per fare i verbali ad interi quartieri... :pollice_verso: ma solitamente hanno almeno 1 camera al piano inferiore... le superiori sono per i figli... che poi trasferendosi ritorna il tutto nella norma... cioè diventano effettivamente locali stireria... o deposito oggetti figlio.
    E' un incentivo ai figli ad uscire per avere i propri spazi grandi :shock:...
    Nel tuo caso... altezza max 2 metri... io non devo mettere i takki se no ti pulisco il tetto con il "mocio in testa"... di mio quindi evito già queste soluzioni... mi sentirei un po' oppressa (per quanto io ami la mansarda etc...)
    [questo è il reale motivo perchè le escludo a priori]
     
  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    comunque verifica sulla planimetria la destinazione d'uso dei locali. Nel sottotetto magari c'è il locale lavanderia, quindi basta togliere il wc, ma nessuno ti può impedire di dormire in cantina, in garage o in solaio.
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    cosa riporta il rogito nella desscrizione dell'immobile?
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non credere che la tua situazione sia unica....

    Come dice Ludovica, la maggior parte (per non dire tutti) degli immobili di recente costruzione "godono" di questo tipo di abusivismo ed è diventato un vero problema solo con la legge 122/2010 sulla cosiddetta "conformità degli immobili.

    Che cosa hai fatto al vicino per fargli avere la bella idea di denunciarti ?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Già un bel problema ora. Sicuramente sarà stato per le spese condominiali ....
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Comunque un atto inqualificabile !

    Non credo che le spese condominiali siano più basse, perchè comunque, anche se a titolo di deposito o sottotetto ecc, i millesimi tengono conto della metratura superiore...
     
  12. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Curiosita' ma i servizi igienici al piano di sotto ci sono?
     
  13. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Se toglie quello sopra... e non li ha... io andrei a bussare al vicino....
    (quello della denuncia)
    Naturalmente (da persona corretta...) mi presento con il mio rotolo personale...
    (cena a base di fagioli)

    [​IMG]


    Spero per lui di si... da quello che ha scritto sembrerebbe tanto un bilocale a cui hanno adibito il sottotetto come camera in + e bagno... Il classico tetto che invece di essere piatto diventa bello spiovente e così recuperi quella volumetria che non c'è...
     
  14. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    un bagno regolare dovrà pur averlo:shock:
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non si sa mai :)
     
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  16. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sicuramente un comportamento odioso da parte dei vicini, non farei così neppure al mio peggior nemico, piuttosto gli graffierei la fiancata dell'auto, meglio se nuova. Però il rischio ipotetico c'è è sarebbe meglio non mettersi nelle condizioni di esporsi a denunce. Il problema è a monte: non dovrebbe essere permesso vendere questo tipo di appartamenti, costruiti solo per risparmiare sulla cubatura. Come giustamente avete sottolineato tu e Ludovica83 ormai quasi tutti gli appartamenti all'ultimo piano sono su due livelli, di cui quello "mansardato" non è quasi mai abitabile. Poi sorgono le rogne. Sono quasi sempre locali "hobby", lavanderie, stendibiancheria, etc, ci può star bene un tavolo da biliardo, ma nulla più. Inoltre dovrebbero avere un costo al metro quadro non superiore al 50% rispetto ai locali principali, ma spesso non è così. Ho visto spesso dei "buchi" su due livelli con sotto soggiorno, bagno e cucina e sopra agibili ma non abitabili ben tre camere più un secondo bagno "mansardati". Le mansarde sono giustificate a Madonna di Campiglio (dove tra l'altro i valori cutoff per le altezze e i rapporti aeroilluminanti sono meno restrittivi), non certo ovunque sistematicamente. Da ultimo aggiungerei anche (immagino che ora qualcuno si toccherà o farà gli scongiuri) un aspetto di non irrilevante importanza: se uno compra un appartamento su due livelli (magari con locali superiori abusivi non sanabili) ed in seguito è colpito da un ictus e diventa emiplegico, oppure ha un infarto anteriore devastante e si scompensa, oppure diventa obeso di terzo grado, oppure si lacera il legamento crociato anteriore, che fa? Vende una casa invendibile, magari in un periodaccio come questo?
     
  17. iabuso

    iabuso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Provo a rispondere a tutti, un pò in generale:

    purtroppo sia in piantina, sia nel rogito si parla di sottotetto, non si menziona un bagno nè una camera.

    Quanto al vicino posso dirvi che io non gli ho fatto assolutamente nulla; per quanto ho capito io (ma posso sbagliarmi) credo che l'idea di fare una denuncia la covasse già da tempo, in quanto lui non approva i lavori che erano stati fatti da chi mi ha venduto a casa, e ad un certo punto è sbottato, ed è andato a fare la denuncia.
    Mi rendo conto che quanto accaduto [danno] è al limite dell'inverosimile [beffa]. Vi assicuro che nello scrivere queste cose resto basito ancora adesso.


    Quanto alle spese condominiali non ho ben capito, ma non vivo in un condominio.
     
  18. iabuso

    iabuso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dimenticavo, sì si tratta di un piccolo appartamento con una stanza ed un bagno al piano terra, la cucina al primo piano, sottotetto e cantina. Purtroppo al piano terra non posso ricavare una camera da letto in quanto, a parte la mancanza di un minimo di privacy, c'è una scala interna costruita recentemente che rende impossibile pensare di mettere un letto lì. Dunque per me oltre al disagio dovuto dal fatto che dovrò abituarmi ad avere una sola stanza vivibile (la cucina al primo piano) resta l'angoscia legata al fatto che nessuno comprerebbe una casa in cui non sia prevista una camera da letto.
     
  19. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    A questo punto mettici una pietra sopra e fregatene. Invece di demolire il bagno, togli solo il water e lo trasformi in una lavanderia. Sostituisci il letto con un armadio/letto o con un divano/letto e camuffi la stanza trasformandola in un ripostiglio, così accontenti chi eventualmente venisse a fare ulteriori controlli. In fondo a casa tua sei libero di dormire dove ti pare.
     
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  20. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano:
    Aggiungo però: BISOGNA SVEGLIARE GLI ACQUIRENTI!!!!!
    E' evidente che questi maledetti sottotetti siano un tranello teso alla gente, ma serve anche che la gente una volta per tutte capisca che sta acquistando una CASA!!
    NON BISOGNA ACCONTENTARSI, MAI, PER UN BENE COSI' PREZIOSO, si rischia di pagare caro l'errore. Affidatevi ai tecnici, informatevi, ma cercate anche come acquirenti di rifiutare categoricamente queste speculazioni belle e buone delle mansarde "agibili non abitabili", come altre soluzioni assolutamente cretine!!
    Alla larga, o ci rimetterete sempre di più come acquirenti, se non vi è ancora chiaro!

    Concordo in pieno. La malafede dei progettisti e dei costruttori va punita in un solo modo: CON LE MANCATE VENDITE!!!
    Queste soluzioni danneggiano il mercato e i costruttori seri, tutti indistintamente in difficoltà per la crisi. Gli acquirenti dovrebbero imparare a privilegiare la GENTE SERIA e a rifiutare le mezze soluzioni, che danneggiano irreparabilmente l'intero comparto. Nei sottotetti NON dovrebbero essere concepite nemmeno, le camere. Ma quando mai avete abitato soluzioni del genere! Specialist ha ragione, bisogna tener conto di tutte le eventualità e questo anche nella valutazione degli spazi, che devono essere confortevoli e non dei buchi!!
     
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