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  1. MataM

    MataM Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    Da 40 giorni lottiamo per capire cosa accade ad un appartamento per cui abbiamo fatto una proposta di acquisto.
    Premessa:
    Il mediatore, agente immobiliare, nota una difformità tra la facciata dell'intero condominio e la planimetria catastale dell'appartamento in vendita.
    Avvia una ricerca ad un ufficio di cui non ricordo il nome che sta all'EUR, Roma e vengono dirottati ad un ufficio a Pomezia. Qui la ricerca si conclude con le SOLE licenze di acquisto e costruzione, ma non c'è traccia del progetto originario (che risultava comunque approvato) e non esiste dunque alcuna planimetria catastale dell'epoca.

    Stato dei fatti:
    Il notaio si appoggia ad un tecnico geometra che invita a visitare il municipio di competenza per capire cosa di può fare.
    L'agente immobiliare e il tecnico di fiducia, sostengono di aver chiesto all'ufficio tecnico del municipio di competenza che sostiene che, in considerazione dell'assenza di progetto originario, essendo impossibile stabilire se la difformità sia un abuso effettivo o un'errata/mancata trascrizione della planimetria, è SUFFICIENTE effettuare un aggiornamento tramite "esatta rappresentazione grafica".
    A seguito della quale l'appartamento è vendibile e soprattutto in regola sotto tutti i canoni, catastali e urbanistici.

    Per gli urbanistici sono tranquillo, perché ho visto le copie delle licenze,
    Per i catastali NO perché il geometra del notaio, pur non avendo parlato con il municipio, è scettico in merito a questa sola procedura.

    Voi che ne dite?
    Grazie!
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da quello che racconti mi sembra di poter presumere che l'immobile sia stato costruito ante 1967, in questo caso è normale che ci siano difficoltà ha reperire i progetti o altro ( prima di quegli anni succedeva di tutto ) ed è normale che l'immobile in oggetto rientri nella prima sanatoria edilizia fatta apposta per sanare questi problemi, per cui ritengo che se questo è il caso , il consiglio datoti è veritiero e puoi seguirlo tranquillamente, beninteso salvo leggere le carte per valutare la questione.
    Fabrizio
     
    A marcellogall piace questo elemento.
  3. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il catasto non conta nulla, quindi non te ne preoccupare.
    Simpatico, comunque, il tecnico del Comune… Loro il progetto non ce l'hanno, la conservatorio se l'é perso... scarichiamo il problema sul catasto!
     
  4. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Con ragionevole certezza, visto che mancano, qualcuno avrà sottratto i progetti esistenti in Comune e per questo richiederei una dichiarazione dal medesimo attestante l'assenza dei disegni nei loro archivi. Se un domani dovessere ripuntare i disegni, dai quali si evincono difformità rispetto al costruito, sarebbe un bel problema. Sarebbe necessaria, secondo me, che fosse rintracciato almeno il permesso di abitabilità, che attesta (o meglio: dovrebbe) anche la conformità al progetto ed al resto: ricorda che se anche l'immobile è commerciabile perchè ante 1967, poi ti ritrovi nelle beghe; un conto è la commerciabilità, un altro la conformità. La planimetria catastale deve invece essere rifatta.
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa Mata , ma se l'immobile è ante 67 o comunque è rientrato nel primo condono tombale edilizio, difformità o meno dal/i progetti non hanno nessun valore, ( altrimenti il principio del condono sarebbe nullo ) i condoni servono per azzerare la situazione e ripartire, logico che se sono stati perpetrati abusi successivi al condono e/o agli altri che si sono susseguiti negli anni e non sono stati condonati / sanati ... allora l'immobile presenta qualche problema. Giusto per precisare altrimenti si potrebbe fuorviare MataM. Fabrizio
     
  6. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao studiopci ma temo di essermi perso qualche passaggio: dov'è scritto che è stato chiesto il condono? Non mi risulta che abbiano conseguito, nè richiesti, condoni edilizi.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La legge 47/85 ( cd primo condono edilizio ) indicava come data il 1° settembre, anteriormente alla quale non si doveva procedere a nessuna sanatoria.
    La qual cosa significa che anteriormente a quella data non era necessario richiedere nè iscrivere a nessun condono, mi sembra di aver detto questo rispondendo al tuo intervento per chiarezza ( che riporto in basso ), intervento che ho fatto per evitare che un lettore potesse essere fuorviato e specificando nella risposta che se l'immobile è ante 67, non è necessario fare niente. Fabrizio

     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    diciamo che avere la tranquillità dell'aspetto urbanistico avendo i dati della licenza ti fà stare tranquillo (fino ad un certo punto) ovviamente non potendo risalire al progetto originario al IX municipio dell'Eur, non puoi sapere se ci sono stati ampliamenti o che la costruzione è conforme al progetto stesso.

    prendendo per buono l'aspetto urbanistico

    l'aspetto catastale lo risolvi con l"'esatta rappresentazione grafica"
    di solito i Notai quando leggono nella visura catastale l'aggiornamento per esatta rapp. grafica , ti potrebbero chiedere la motivazione e lo strumento urbanistico adottato - pratica comunale - . (DIA CILA DIA in sanatoria etc)

    un pò il cane che si morde la coda

    se per il Notaio va bene solo l'esatta rappresentazione grafica puoi stipulare.

    una domanda

    mi spieghi meglio
    che tipo di difformita?
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa dove hai letto questo cose? Sarebbe una novità assoluta; purtroppo chi scrive nel 1985 già svolgeva la professione e posso garantirti che il condono prevedeva espressamente, nei periodi da citare, quelli ante 1967: d'altronde non avrebbe potuto essere altrimenti, visto che gli archivi comunali son pieni di licenze edilizie degli anni '50 e '60. La prima legge urbanistica è del 1942 e, da tale data, occorreva la licenza edilizia.
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo con la cd legge ponte, ma la " ratio " della 47/85 era proprio quella di stendere una lenzuolata sugli immobili costruiti secondo il R.D. del 42 e renderli pari, uuna sorta di : " si riparte da qui, tutti uguali ". Logicamente all' italiana
     
  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Vedi modello 47/85 A.
     

    Files Allegati:

  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mata, scusa ma forse non mi sono spiegato bene e questo sta dando vita ad un simil battibecco, ora cercherò di essere più chiaro:
    " io ho semplicemente detto che ai fini del condono dell'85 , gli immobili ante 67 ( frase riportata anche negli atti notarili ) cioè costruiti prima di tale data, sono in linea di massima in ordine ed automaticamente in linea con gli altri, gli immobili costruiti dopo tale data o che dopo tale data ( quindi anche gli immobili ante 67 ) hanno subito variazioni al progetto originale o abusi ( tenendo presente che abuso è anche la veranda ) possono essere regolarizzati mediante domanda di condono. Questo significa che :
    A) gli immobili costruiti prima o entro il 67 sono comunque regolari
    B) gli immobili costruiti prima o entro il 67 che dopo tale data ( cioè dal 68 in poi ) hanno subito variazioni o abusi edili, possono essere regolarizzati per la parte abusata o per l'abuso con il condono
    C) in generale tutti gli immobili costruiti possono essere condonati e regolarizzati ( non dimentichiamo che sono state condonate intere abitazioni e unità immobiliari ).

    Fabrizio
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao, non vedo questa discussione come un battibecco. Volevo solo dire che un conto è la possibilità di vendere un immobile, un altro è che sia regolare.
    L'art. 40 della L. 47/85 (sulle dichiarazioni da rendere negli atti tra vivi) ha inserito la dichiarazione relativa alla data del 1967, prevedendo che l'atto non è nullo se dichiari o i dati dei permessi post 1967 oppure che è stato iniziato prima di tale data. Magari acquisti un immobile del 1963 completamente abusivo e l'atto non è nullo, nè annullabile, ma l'immobile resta comunque abusivo.
     
  14. MataM

    MataM Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve intanto grazie x le risposte.

    Alcune specifiche: l'immobile è del 1967.
    La difformità notata ad occhio nudo consiste in un aumento di superficie su tutta una colonna del condominio. Al posto di una rientranza, sto genio di costruttore ha ampliato di 70 cm il bagno di tutti gli appartamenti.

    L'abitabilità e le licenze ci sono, mancano solo le piantine aggiornate in questo ufficio maledetto di Pomezia, distaccamento eur ix.
    Il municipio di competenza è il V.
     

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