Acquisto appartamento ERP in Diritto di Superficie

[max1204]

Sconsiglio di comperare case in ERP. Comunque volendo comperarla e` assolutamente necessario conoscere la convenzione stipulata tra il Comune e l'impresa costruttrice. Quanto contenuto nella convenzione e` quasi Vangelo: in essa sono contenuti i vincoli da rimuovere x la libera vendita e prezzi imposti x la vendita nel caso non si voglia rimuovere, eventualmente, i vincoli. La convenzione puo` far riferimento anche a leggi superate (es. la 865/71) ma mantiene la sua validita`. Il "quasi" e` xche` esistono sentenze delle cassazione (es. 10 novembre 2008) che danno ragione a chi contesta i contenuti delle convenzioni ma comportano l'intraprendere azioni legali spesso lunghe e comunque di esito incerto.

 

[PIERPI73]

per quale motivo sconsigli l'acquisto? hai avuto esperienze in merito? al prezzo di convenzione è conveniente non trovi, èappena costruita........!

 

[max1204]

Leggi bene la convenzione ed i vincoli in essa contenuta. Di solito nelle convenzioni non e` possibile vendere le case prima di un certo numero di anni se non per motivi gravi; nel qual caso allora e` possibile vendere ma ad un prezzo imposto dal Comune (questo proprio per evitare speculazioni). Guarda quanto devi pagare e soprattutto le politiche che si applicano per la rimozione dei vincoli. Quindi comperare una casa in ERP puo` essere conveniente ma vincola. Per quanto mi riguarda io ho una esperienza assurda con le case in ERP: mia moglie ha comperato, da privato, come secondo acquirente, una casa che, a nostra insaputa, era in ERP, con diritto di proprieta`. Il venditore non ci ha detto nulla e il notaio, nell'atto, non ha riportato l'esistenza della convenzione. Molto in breve la casa e` stata pagata a prezzo di mercato ed ora per rivenderla, essendo scaduti i 20 anni citati nella convenzione, devo rimuovere i vincoli pagando piu` di 20.000 euro al comune. Mi sono rivolto ad avvocati, forum, associazione piccoli proprietari etc. Tutti hanno sottolineato l'assurdita` della vicenda; l'incapacita` del notaio, il menefreghismo del comune. Pero` sono tutti altrettato concordi nell'affermare che rivalersi nei confronti di terzi (Comune ,notaio, primo proprietario e agente immobiliare) e` possibile ma con scarse possibilita` di successo.

 

[PIERPI73]

ti ringrazio, certamente la case erp non sono il massimo e ti vincolano tantissimo, ma con i prezzi che si trovano a roma, penso che sia un buon compromesso, per avere una casa di quel taglio e a quel prezzo mi dovrei allontanare di 50/60 km!!!

 

[PIERPI73]

per tutti gli intervenuti:
sono stato in comune ed ho parlato con l'architetto che si occupa di alloggi erp, mi ha confermato che il prezzo massimo di cessione esiste eccome, cosi come riportato dalla convenzione, ........ora bisogna vedere se il titolare del bene è ancora interessato alla vendita! ciao

 

[max1204]

Spero che le poche info che ti ho dato siano state utili. Hai fatto la cosa giusta. Adesso che hai le informazioni che ti servono potrai decidere con serenita` se acquistare o meno la casa. Un'ultima cosa, se posso, valuta attentamente come si calcola il riscatto dei vincoli. Ad esempio la legge 865/71 diceva che il riscatto da pagare era dato dalla differenza tra il valore corrente del terreno e il valore del terreno, opportunamente attualizzato, al tempo della stipula del rogito. Questo comporta che negli ultimi anni, dove i valori degli immobli sono scesi mentre il valore del terreno e` rimasto invariato o e` cresciuto leggermente, chi ha riscattato recentemente i vincoli ha avuto degli svantaggi poiche` il rapporto prezzo_abitazione/valore_terreno e` diminuito negli ultimi anni essendo diminuito il numeratore e cresciuto di poco il denominatore.

 

[PIERPI73]

grazie ancora Max, farò tesoro dei tuoi suggerimenti.

 

[PIERPI73]

nuovo aggiornamento per tutti gli intervenuti:
per andare affondo alle cose, ho voluto consultare un notaio. secondo il notaio, il venditore non è in nessun modo vincolato al prezzo massimo di cessione, o meglio, non è in nessun modo obbligato a vendere con prezzo prestabilito, ma andrà solo incontro ad una penale se il comune farà valere in giudizio ciò che prevede la convenzione stessa. cioè la convenzione non rende nullo l'acquisto dell'immobile o in questo caso del diritto di superficie, ma riguarda solamente una sorta di patto tra il cessionario cioè la cooperativa costituita e il comune. ciao a tutti e grazie ancora agli intervenuti.

 

[Bagudi]

Qualche notaio la pensa e la interpreta così.

Da noi nessun notaio fa così.

Vedi tu.

Silvana

 

[fpsoft]

secondo il notaio, il venditore non è in nessun modo vincolato al prezzo massimo di cessione, o meglio, non è in nessun modo obbligato a vendere con prezzo prestabilito, ma andrà solo incontro ad una penale se il comune farà valere in giudizio ciò che prevede la convenzione stessa. cioè la convenzione non rende nullo l'acquisto dell'immobile o in questo caso del diritto di superficie, ma riguarda solamente una sorta di patto tra il cessionario cioè la cooperativa costituita e il comune. ciao a tutti e grazie ancora agli intervenuti.

Se sul rogito viene dichiarato il prezzo effettivamente pagato (come prevede la legge...) tu potrai citare in giudizio il venditore e farti restituire la differenza tra prezzo pagato e prezzo convenzionato. Quindi puo' darsi che il venditore, per tutelarsi, ti chiederà del nero dichiarando sul rogito il prezzo convenzionato, in tal caso commettereste entrambi reato penale (falso in atto pubblico).