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  1. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti, mi sono appena iscritto a questo forum, vi pongo un quesito!
    ho visionato una appartamento in palazzina costruita, ultimata e consegnata a luglio 2010, su terreno comunale con edilizia chiamata e.r.p. con diritto di superficie di anni 99.- l'assegnatario di detto appartamento, lo mette in vendita a prezzo di mercato (circa 150.000 euro in piu' del prezzo massimo di cessione con il quale ne è diventato beneficiario) appena cinque mesi dopo, poichè militare in carriera trasferito in altra città. secondo voi è possibile che un appartamento di natura economico-popolare, venga venduto dopo pochissimo tempo a prezzo di mercato? tenendo conto della sentenza di cassazione 13006 del 02/10/00 e della legge 865/71 e successive modifiche, non c'è modo di poter far rispettare la convenzione del comune o applicare qualche altra norma per evitare questo tipo di speculazione? il comune, può impedire questo?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    NO

    soprattutto un notaio che ha rogitato a quel prezzo doveva impedirlo...
    Sei sicuro che sia tecnicamente come dici?
     
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  3. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    intanto ti ringrazio per l'interessamento, ma non ho parlato di rogito, io sono veramente interessato all'appartamento ma non alle pretese avanzate dal venditore, volevo solo sapere se c'era qualche norma che obbligasse il proprietario dell'immobile a non speculare in modo esagerato su un bene destinato a persone non propriamente ricche!!!
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ah ecco.... C'è una convenzione che stabilisce un prezzo imposto al quale vendere. Se viene fatto l'atto ad un èprezzo superiore hai diritto a riavere la differenza (ove riscontrabile).
     
  5. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho letto nella sentenza di cassazione 13006/00 che la convenzione di cui tu parli, non obbliga il venditore a vendere a prezzo massimo di cessione, ma l'obbligo è indirizzata solamente alla cooperativa costruttrice in convenzione con il comune che cede il diritto di superficie per 99 anni su terreno di sua proprietà, in cambio di appartamenti a costo ridotto. ma se così fosse, serebbe veramente una vincita al lotto per gli assegnatari di tali appartamenti, pensa che l'appartamento in questione è stato acquistato i primi di luglio a 200.000 ed è in vendita ora a 350.000!!!!! che dici un notaio potrebbe essermi utile?
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quella è solo una sentenza, che i comuni non seguono minimamente, quindi puoi andare in comune e chiedere la convenzione e se l'immobile deve essere rogitato al prezzo aggiornato secondo i parametri ISTAT indicati nella convenzione.

    Silvana
     
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  7. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti ringrazio, l'appartamento è bello e soprattutto nuovo, ma questi "impicci" mi stanno demoralizzando, a volte sembra proprio che le leggi stanno dalla parte degli approfittatori, infatti i commi della legge865/71 che riguardavano l'imposizione del prezzo massimo di cessione sono stati abrogati, dici che il comune possa baipassare una legge nazionale?
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Assolutamente si, la convenzione ha la preminenza.

    Ci sono poi dei comuni, tipo Milano, che sembra abbia deliberato di poter andare in deroga alla Convenzione per poter avvicinare il prezzo convenzionato a quello di mercato...
    Silvana
     
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  9. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie, andrò in comune, vi farò sapere come andrà a finire, a costo di divenire assegnatario di un altro appartamento e poi rivenderlo a prezzo di mercato, bboni sì, ma ......... no!ciao
     
  10. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Attenzione: i commi di cui parli (se non ricordo male da 15 a 19) sono stati abrogati (dalla Ferrarini-Botta 179/92) solo in caso di diritto di proprietà, non in caso di diritto di superficie.
     
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  11. max1204

    max1204 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sconsiglio di comperare case in ERP. Comunque volendo comperarla e` assolutamente necessario conoscere la convenzione stipulata tra il Comune e l'impresa costruttrice. Quanto contenuto nella convenzione e` quasi Vangelo: in essa sono contenuti i vincoli da rimuovere x la libera vendita e prezzi imposti x la vendita nel caso non si voglia rimuovere, eventualmente, i vincoli. La convenzione puo` far riferimento anche a leggi superate (es. la 865/71) ma mantiene la sua validita`. Il "quasi" e` xche` esistono sentenze delle cassazione (es. 10 novembre 2008) che danno ragione a chi contesta i contenuti delle convenzioni ma comportano l'intraprendere azioni legali spesso lunghe e comunque di esito incerto.
     
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  12. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per quale motivo sconsigli l'acquisto? hai avuto esperienze in merito? al prezzo di convenzione è conveniente non trovi, èappena costruita........!
     
  13. max1204

    max1204 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Leggi bene la convenzione ed i vincoli in essa contenuta. Di solito nelle convenzioni non e` possibile vendere le case prima di un certo numero di anni se non per motivi gravi; nel qual caso allora e` possibile vendere ma ad un prezzo imposto dal Comune (questo proprio per evitare speculazioni). Guarda quanto devi pagare e soprattutto le politiche che si applicano per la rimozione dei vincoli. Quindi comperare una casa in ERP puo` essere conveniente ma vincola. Per quanto mi riguarda io ho una esperienza assurda con le case in ERP: mia moglie ha comperato, da privato, come secondo acquirente, una casa che, a nostra insaputa, era in ERP, con diritto di proprieta`. Il venditore non ci ha detto nulla e il notaio, nell'atto, non ha riportato l'esistenza della convenzione. Molto in breve la casa e` stata pagata a prezzo di mercato ed ora per rivenderla, essendo scaduti i 20 anni citati nella convenzione, devo rimuovere i vincoli pagando piu` di 20.000 euro al comune. Mi sono rivolto ad avvocati, forum, associazione piccoli proprietari etc. Tutti hanno sottolineato l'assurdita` della vicenda; l'incapacita` del notaio, il menefreghismo del comune. Pero` sono tutti altrettato concordi nell'affermare che rivalersi nei confronti di terzi (Comune ,notaio, primo proprietario e agente immobiliare) e` possibile ma con scarse possibilita` di successo.
     
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  14. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti ringrazio, certamente la case erp non sono il massimo e ti vincolano tantissimo, ma con i prezzi che si trovano a roma, penso che sia un buon compromesso, per avere una casa di quel taglio e a quel prezzo mi dovrei allontanare di 50/60 km!!!
     
  15. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per tutti gli intervenuti:
    sono stato in comune ed ho parlato con l'architetto che si occupa di alloggi erp, mi ha confermato che il prezzo massimo di cessione esiste eccome, cosi come riportato dalla convenzione, ........ora bisogna vedere se il titolare del bene è ancora interessato alla vendita! ciao
     
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  16. max1204

    max1204 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Spero che le poche info che ti ho dato siano state utili. Hai fatto la cosa giusta. Adesso che hai le informazioni che ti servono potrai decidere con serenita` se acquistare o meno la casa. Un'ultima cosa, se posso, valuta attentamente come si calcola il riscatto dei vincoli. Ad esempio la legge 865/71 diceva che il riscatto da pagare era dato dalla differenza tra il valore corrente del terreno e il valore del terreno, opportunamente attualizzato, al tempo della stipula del rogito. Questo comporta che negli ultimi anni, dove i valori degli immobli sono scesi mentre il valore del terreno e` rimasto invariato o e` cresciuto leggermente, chi ha riscattato recentemente i vincoli ha avuto degli svantaggi poiche` il rapporto prezzo_abitazione/valore_terreno e` diminuito negli ultimi anni essendo diminuito il numeratore e cresciuto di poco il denominatore.
     
  17. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie ancora Max, farò tesoro dei tuoi suggerimenti.
     
  18. PIERPI73

    PIERPI73 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    nuovo aggiornamento per tutti gli intervenuti:
    per andare affondo alle cose, ho voluto consultare un notaio. secondo il notaio, il venditore non è in nessun modo vincolato al prezzo massimo di cessione, o meglio, non è in nessun modo obbligato a vendere con prezzo prestabilito, ma andrà solo incontro ad una penale se il comune farà valere in giudizio ciò che prevede la convenzione stessa. cioè la convenzione non rende nullo l'acquisto dell'immobile o in questo caso del diritto di superficie, ma riguarda solamente una sorta di patto tra il cessionario cioè la cooperativa costituita e il comune. ciao a tutti e grazie ancora agli intervenuti.
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qualche notaio la pensa e la interpreta così.

    Da noi nessun notaio fa così.

    Vedi tu.

    Silvana
     
  20. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se sul rogito viene dichiarato il prezzo effettivamente pagato (come prevede la legge...) tu potrai citare in giudizio il venditore e farti restituire la differenza tra prezzo pagato e prezzo convenzionato. Quindi puo' darsi che il venditore, per tutelarsi, ti chiederà del nero dichiarando sul rogito il prezzo convenzionato, in tal caso commettereste entrambi reato penale (falso in atto pubblico).
     

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