Acquisto casa ante 67 e verifica legittimità urbanistica

[Alamonakaponza]

Sì, ma la norma è troppo severa a mio avviso: il limite spesso viene superato (2%).

Ok, ti ringrazio.. Quale è la soluzione? Non chiedere l'asseverazione? Stiamo parlando di un'immobile ante 67 disegnato con gli strumenti dell'epoca, quindi posso immaginare che sarebbe molto difficile contestare un tecnico che con una piantina di progetto usi una tolleranza del 5% invece che del 2%

 

[brina82]

Ok, ti ringrazio.. Quale è la soluzione? Non chiedere l'asseverazione? Stiamo parlando di un'immobile ante 67 disegnato con gli strumenti dell'epoca, quindi posso immaginare che sarebbe molto difficile contestare un tecnico che con una piantina di progetto usi una tolleranza del 5% invece che del 2%

Chiama un tecnico di fiducia e fatti assistere per il rogito; controllerà anche visivamente le planimetrie, i titoli e tutto il resto.

Se vuoi stare più tranquillo gli farei prendere tutte le misure sovrapponendo con i progetti, ma eviterei l'asseverazione.

 

[Alamonakaponza]

Chiama un tecnico di fiducia e fatti assistere per il rogito; controllerà anche visivamente le planimetrie, i titoli e tutto il resto.

Se vuoi stare più tranquillo gli farei prendere tutte le misure sovrapponendo con i progetti, ma eviterei l'asseverazione.

Ok ti ringrazio, il rischio però è che quando poi voglio fare una praticae edilizia di ristrutturazione il tecnico deve dichiarare lo Stato legittimo, e questa non è una forma di asseverazione?

 

[GEO_DGE_1]

Mi sembri fiscale, forse anche troppo. Nell'ambito immobiliare se si vuol cercare il pelo nell'uovo, stai tranquillo che lo trovi...

A rigore un tecnico dovrebbe prendere tutte le misure, riportare la pianta su cad e sovrapporre ai progetti approvati/depositati.

E per fare ciò e ricontrollare tutta la documentazione, non chiederei 700€ ma almeno il doppio.

Tuttavia, pensi che se un tecnico prendesse tutte le misure, queste tornerebbero perfettamente col progetto? Porte, finestre ecc.? Utopia: un minimo discostamento, da qualche parte, vi sarà sempre.

Quindi ci vuole anche un po' di buon senso, in maniera tale da capire quale sono le differenze gravi, e quali le sciocchezze.

Sto facendo un controllo "rigoroso" su un condominio anni 80 dove mio cliente (venditore) ha un appartamento che hanno già fatto il compromesso con una agenzia ma a me hanno incaricato poco prima di farlo
Fatto accesso atti, mi sono rilevato appartamento e garage, altezze dei piani del condominio, distacco verificato almeno dalla strada, restituito a cad l'appartamento e rimessa e cantina.
Ho trovato, condominio spostato di 1 metro piu' lontano dalla strada, fatto più alto (280 anzichè 270 dei piani abitativi, solai segnati da 25 fatti 35), è una settimana che ci lavoro (fatto anche dei conteggi volumetrici e altre verifiche), ma non so come uscirne e si sfora x almeno l'atezza massima che dagli anni 80 al 2021 è diminuita; non cè doppia conformità e siamo ben oltre il 2%. La verifica dovrebbe essere eseguita a mio avviso così.
Naturalmente non è un lavoro che costa poco ma il cliente venditore è un cliente di riguardo (il cliente ideale); nel condominio sono in vendita altri alloggi e ne hanno venduti in questi ultimi anni.
ps condominio ha anche abitabilità, e capire come si fanno a fare relazioni senza andare a fare controlli approfonditi.
E l'agenzia mi fa in qualche modo bisogna metterlo a posto!!!
Doppia conformità vuol dire che deve essere realizzabile all'epoca dell'abuso e all'epoca della richiesta , 2021.
La scia in sanatoria è possibile solo con doppia conformità come anche il PDC in sanatoria.

 

[Alamonakaponza]

Sto facendo un controllo "rigoroso" su un condominio anni 80 dove mio cliente (venditore) ha un appartamento che hanno già fatto il compromesso con una agenzia ma a me hanno incaricato poco prima di farlo
Fatto accesso atti, mi sono rilevato appartamento e garage, altezze dei piani del condominio, distacco verificato almeno dalla strada, restituito a cad l'appartamento e rimessa e cantina.
Ho trovato, condominio spostato di 1 metro piu' lontano dalla strada, fatto più alto (280 anzichè 270 dei piani abitativi, solai segnati da 25 fatti 35), è una settimana che ci lavoro (fatto anche dei conteggi volumetrici e altre verifiche), ma non so come uscirne e si sfora x almeno l'atezza massima che dagli anni 80 al 2021 è diminuita; non cè doppia conformità e siamo ben oltre il 2%. La verifica dovrebbe essere eseguita a mio avviso così.
Naturalmente non è un lavoro che costa poco ma il cliente venditore è un cliente di riguardo; nel condominio sono in vendita altri alloggi e ne hanno venduti in questi ultimi anni.
ps condominio ha anche abitabilità, e capire come si fanno a fare relazioni senza andare a fare controlli approfonditi.

Ti ringrazio molto per il tuo intervento. E' proprio quello che voglio evitare. In questi casi non è possibile Sanare tramite SCIA in Sanatoria?

Inoltre chiedo scusa per l'ignoranza, ma non ho mai capito che vuol dire doppia conformità...

 

[brina82]

Sto facendo un controllo "rigoroso" su un condominio anni 80 dove mio cliente (venditore) ha un appartamento che hanno già fatto il compromesso con una agenzia ma a me hanno incaricato poco prima di farlo
Fatto accesso atti, mi sono rilevato appartamento e garage, altezze dei piani del condominio, distacco verificato almeno dalla strada, restituito a cad l'appartamento e rimessa e cantina.
Ho trovato, condominio spostato di 1 metro piu' lontano dalla strada, fatto più alto (280 anzichè 270 dei piani abitativi, solai segnati da 25 fatti 35), è una settimana che ci lavoro (fatto anche dei conteggi volumetrici e altre verifiche), ma non so come uscirne e si sfora x almeno l'atezza massima che dagli anni 80 al 2021 è diminuita; non cè doppia conformità e siamo ben oltre il 2%. La verifica dovrebbe essere eseguita a mio avviso così.
Naturalmente non è un lavoro che costa poco ma il cliente venditore è un cliente di riguardo (il cliente ideale); nel condominio sono in vendita altri alloggi e ne hanno venduti in questi ultimi anni.
ps condominio ha anche abitabilità, e capire come si fanno a fare relazioni senza andare a fare controlli approfonditi.
E l'agenzia mi fa in qualche modo bisogna metterlo a posto!!!
Doppia conformità vuol dire che deve essere realizzabile all'epoca dell'abuso e all'epoca della richiesta , 2021.
La scia in sanatoria è possibile solo con doppia conformità come anche il PDC in sanatoria.

Concordo... dura la vita del tecnico...

 

[GEO_DGE_1]

Concordo... dura la vita del tecnico...

Il problema sta nel fatto se il cliente ti chiede cosa costa quel controllo e va a farsi fare il preventivo da altri che se va bene gli chiede 300/400 euro, ma forse va sul posto2 minuti.
Il lavoro è molto differente eh, quindi anche il compenso, ma va bene che non sono di primo pelo nella professione altrimenti non avrei un cliente; ma ricordo all'inizio nel 93 all'inizio della professione che disastro, non c'era nulla da fare

 

[Alamonakaponza]

Doppia conformità vuol dire che deve essere realizzabile all'epoca dell'abuso e all'epoca della richiesta , 2021.
La scia in sanatoria è possibile solo con doppia conformità come anche il PDC in sanatoria.

Quindi se ho capito bene, doppia conformità vuol dire che l'edificio così come risulta essere nello stato di fatto deve essere conforme alle norma vigenti all'epoca in cui è stato costruito (ma se il permesso era per un edificio progettato diversamente, cosa si intende per "realizzabile"?) e conforme alle norme del 2021? Grazie per il momento didattico e in bocca al lupo. Le agenzie dovrebbero consigliare, come sto facendo io delle condizioni sospensive...

 

[cafelab]

Forse mi sono perso nei messaggi, l'immobile cos'è?
Un appartamento in condominio? O un edificio autonomo? E' mancante dell'agibilità?
Prevedi di fare interventi che comportino il rilascio di una nuova agibilità?

 

[Alamonakaponza]

Forse mi sono perso nei messaggi, l'immobile cos'è?
Un appartamento in condominio? O un edificio autonomo? E' mancante dell'agibilità?
Prevedi di fare interventi che comportino il rilascio di una nuova agibilità?

Appartamento ante 67 (1950 addirittura), in condominio a Roma, bellissimo, visto per primo, molta fretta, molte visite. L'agenzia mi ha detto che è stata fatta un'altra proposta condizionata, ma che anche in quel caso le condizioni non si sono avverate. Mi ha fatto capire che il prezzo proposto da me è ok. Già fatta una proposta condizionata al certificato di agibilità ma ovviamente non c'è.

Ora sto pensando ad una seconda proposta. La casa è da ristrutturare, e vorrei fare modifiche interne, quindi sì alla fine voglio e devo fare la SCAg.

La piantina catastale risulta difforme perché sembra che sulla scheda sia stato rappresentato l'appartamento del piano terra invece che quello effettivo, anche se sulla stessa scheda il piano indicato e l'interno è giusto. Quindi come minimo va riaccatastato. Inoltre la cucina è spostata, e loro devono fare come minimo una CILA.

La proprietà ha chiesto il progetto e il loro tecnico lo sta aspettando. Il rischio è che anche sul progetto la rappresentazione sia errata, e in quel caso spero si possa fare una pratica in sanatoria.

In tutto ciò io voglio fare una proposta condizionata sospensivamente al buon esito di una perizia asseverata che fa il venditore che dichiari espressamente la regolarità urbanistica, lo stato legittimo e i requisiti di agibilità per fare una SCAG (con esclusione degli impianti interni che sono da rifare e mettere a norma da parte mia quando lo ristrutturerò).

Sto valutando successivi controlli, ma non so come metterli in proposta, anche al fine di non marcare troppo per "fiscale" con l'agenzia...