Marial

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buona sera,
sottopongo una questione per avere pareri esterni.

Ho acquistato poche settimane fa un piccolo immobile, ristrutturato da un privato, tramite agenzia immobiliare.
Prima della ristrutturazione e fino al contratto preliminare l'immobile non aveva il certificato di agibilità, ma c'era l'obbligo per il venditore di provvedere all'ottenimento. Nel momento in cui è stato firmato il contratto definitivo mi è stata consegnata anche la RICEVUTA DI RICHIESTA al comune del certificato di agibilità, asseverata dall'architetto del mio venditore. Specifico che il comune su questo fa delle verifiche a campione una volta al mese, quindi dubito sia mai venuto qualcuno a vedere se l'immobile ha le condizioni per ottenere l'agibilità. Idem per quanto riguarda la CILA dei lavori, sempre a campione una volta al mese.

Detto questo io, una volta entrata in possesso delle chiavi e con la pianta ARREDATA E QUOTATA che mi ha dato il venditore (stessa planimetria che compare nell'aggiornamento catastale, nella CILA, nella richiesta di mutuo e nel contratto preliminare e definitivo, ovvero in tutti i documenti che riguardano questo immobile e quindi firmata anche dal suo architetto), ho preso delle misure e mi sono resa conto di differenze di 10-20cm in meno, fino ad arrivare a 65cm in meno in alcuni punti. Sono misure che sembrano una sciocchezza ma in realtà sono fondamentali per arredare degli spazi piccoli come quelli che abbiamo e garantire dei passaggi tra arredi minimi. In più facendo qualche calcolo mi sono accorta che alcuni ambienti non rispondono alle norme di dimensionamento minimo (camera di 8 mq) e anche le altezze sono ridotte, essendoci una volta a botte e le altezze di massimo 2,50 m.

A questo punto mi chiedo se ci siano effettivamente delle condizioni di abitabilità!
Inoltre, se un domani dovessi essere io a vendere, l'acquirente potrebbe rifarsi su di me per la non rispondenza delle planimetrie depositate alla realtà e ancor più se non c'è neanche una effettiva agibilità dell'immobile!

Tutti mi ripetono che ci sono le carte in regola per avere la ragione dalla mia e richiedere fin anche l'annullamento del contratto di compravendita, ma mi sono venuti dei dubbi relativi all'aver firmato un contratto con una pianta allegata (da inesperta in materia giuridica mi viene logico pensare che è come se avessi dichiarato che quella pianta è esatta).
Il dubbio è questo: avrei dovuto, io compratore, verificare TUTTE LE MISURE e la rispondenza della pianta al reale prima di comprare? Spettava a me questo compito pur essendoci un tecnico che ha firmato dei lavori e una richiesta di agibilità, un'agenzia immobiliare e un perito della banca per il mutuo, che hanno asseverato la stessa planimetria e che non hanno fatto presente nulla?? Insomma, ci sono dei motivi per la quale potrei avere torto io nel non aver fatto delle verifiche prima di acquistare?
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
In tutto il contesto che hai descritto sarei lieto di sapere se hai chiesto delle consulenze, tecniche e/o legali.
E cosa ti hanno riferito in merito.

> per quanto concerne il certificato di agibilità:
l'obbligo della richiesta ricade in virtù di acclarate condizioni e di lavori / interventi espletati. In merito la norma stabilisce:
< 1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.>
quindi si dovrebbe valutare il tipo di intervento che è stato fatto per stabilire se sia obbligatorio richiedere il certificato di agibilità......da sicuro la richiesta presentata fa supporre che l'obbligo vi sia.
Il venditore era tenuto a comunicarti l'assenza di tale certificato, e tu dovevi esserne consapevole.
In mancanza di tale trasparenza depone a tuo favore.

> per quanto concerne le differenze di misura:
la norma stabilisce un margine di errore (divergenza) con un massimo del 2 % tra elaborato grafico e stato di fatto.
Sicuramente i 65 cm che indichi sono superiori al 20% che la norma tollera.

Per la circostanza di aver firmato un contratto con una pianta allegata, che non corrisponde alle misure reali e alle tolleranze consentite, dovresti sentire il parere di un legale.

PS: quando si acquista un immobile, sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad un tecnico di propria fiducia per far espletare i controlli di rito e farsi assistere nei vari passaggi sino al rogito.
 

Marial

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non ho ancora chiesto delle consulenze legali, ma sarà il prossimo passo.
Il dubbio è se ci siano in generale degli obblighi di verifica da parte del compratore di rispondenza degli elaborati presentati dal venditore e asseverati dal suo tecnico. Ovviamente poi ogni caso ha la sua specificità.

L'obbligo della richiesta di certificato di agibilità c'è e io ero consapevole dell'assenza, ma da contratto preliminare era obbligatorio per il venditore ottenerlo prima dell'atto definitivo.
Il problema è che questo sistema di verifica del comune non mi garantisce che le condizioni ci siano. Potrebbe saltare fuori tra qualche anno per un motivo qualsiasi che non ci sono dimensioni o altezze minime, per questo mi preme muovermi in tempo.

Ha ragione sulla questione dell'assistenza e me ne assumo le responsabilità, ma parliamo di un immobile appena completamente ristrutturato (e mi permetto di dire anche in maniera piuttosto accurata) da cui sono passati circa 6-7 tecnici con disto alla mano e nessuno si è posto minimamente il problema.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
L'obbligo della richiesta di certificato di agibilità c'è e io ero consapevole dell'assenza, ma da contratto preliminare era obbligatorio per il venditore ottenerlo prima dell'atto definitivo.
Credo che sarebbe stato opportuno rinviare l'atto sino al rilascio del certificato.
Ma da quanto previsto nel preliminare, e non ottemperato, il venditore resta ancora obbligato a consegnarlo .......e nell'evenienza di un mancato rilascio per mancanza di requisiti ci sarebbero i presupposti per annullare il rogito.
Ma se da quel immobile sono passati cosi tanti tecnici, si potrebbe escludere la mancanza di requisiti ......ma sia un ritardo di natura burocratica dello stesso ufficio.
Fatte salve le non adeguate altezze indicate di 2.50 m, che potrebbero creare problemi.
Ma a questo riguardo non giova a tuo vantaggio il fatto che tu abbia fatto sicuramente il sopralluogo prima di acquistare ......ed eri consapevole di tali altezze.

Devi far pressione sul venditore affinché lo consegni e si adoperi a rispettare i patti del preliminare.
Sulle misure (65 cm) non rilevate dai vari tecnici non saprei dire .......ma dipende anche a che titolo questi sono intervenuti e cosa hanno espletato.
 
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Marial

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Forse non sono stata chiara io: la richiesta di certificato di agibilità è stata fatta tra il preliminare e l'atto e al momento della firma mi è stata consegnato un foglio del comune di "ricezione della richiesta" insieme a tutti i documenti dell'immobile, ma finisce lì, per il comune c'è una sorta di "silenzio assenso" o autocertificazione, non so come definirla, in sostanza non verrà rilasciata alcuna certificazione o accertamento, ma data per certa e basta. Se il mio immobile non sarà tra i sorteggiati del mese a ricevere la visita del tecnico del comune per l'accertamento, sarà data per certa l'agibilità dichiarata dal tecnico del mio venditore. Lo so, sembra assurdo anche a me questo sistema, ma nel mio comune funziona così.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
e nell'evenienza di un mancato rilascio per mancanza di requisiti ci sarebbero i presupposti per annullare il rogito.

...ma per favore..
Puro terrorismo immobiliare.

Se il rilascio non viene concesso si mettono in opera le prassi che occorrono per ottenerlo.

Il venditore resta obbligato fino a dieci anni dopo il rogito.

Lo so, sembra assurdo anche a me questo sistema, ma nel mio comune funziona così.

Funziona cosi’ su tutto il territorio nazionale.

A gennaio, vai all’ufficio tecnico del comune concessionario con il rogito a richiedere il certificato.
Se te lo consegnano fine del teatro.

Se non te lo consegnano occorrera’ comprendere quali le prassi e le peocedure per ottenerlo.

In questo caso Incarica un tuo tecnico stavolta non quello del venditore.
Al quale poi invierai il conto.

Il notaio che ti ha assistito e rogato l’atto, non poteva sottrarsi dal notificare le procedure per la concessione ed il rilascio del certificato, neanche se anziche’ al tuo interesse, avesse badato piu’ a quello del venditore.
Che non paga il notaio.

Quindi non fasciarti la testa prima del dolore e non badare ad affermazioni aliene.

L’appartamento, prima di essere ristrutturato non aveva il certificato perche’ e’ impensabile, che un fabbricato realizzato cinquant’anni fa’ o anche piu’, possa rispettare tutte le norme attuali, che a quell’epoca, non potevano essere neppure lontanamente concepite.
A Monopoli, le case gia’ gravavano sul terreno, 400 anni prima dell’avvento di Gesu’ Cristo.

Se consideriamo, che le normative antisismiche in Italia, sono state introdotte solo negli anni duemila, a dare retta al marcanto, si dovrebbero annullare i rogiti del 95% di tutto il costruito sull’intero territorio nazionale.
 
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marcanto

Membro Senior
Professionista
..ma per favore..
Puro terrorismo immobiliare.
Se il rilascio non viene concesso si mettono in opera le prassi che occorrono per ottenerlo.
sarebbe opportuno che tu leggessi con attenzione ......quello che tra l'altro hai anche citato.
Avevo scritto :
"nell'evenienza di un mancato rilascio per mancanza di requisiti ci sarebbero i presupposti per annullare il rogito."
da questo si deduce che essendo stata fatta la richiesta e presentata documentazione, se non viene rilasciato qualcosa deve pur esserci che non fila .........
Se vi fossero problemi al rilascio ......e questi occultati dal venditore .....comprendi che la situazione cambia radicalmente.
Il rilascio del certificato è tra le pattuizioni del preliminare ......quindi !!!!!!

ecco questo
Se non te lo consegnano occorrera’ comprendere quali le prassi e le peocedure per ottenerlo.
In questo caso Incarica un tuo tecnico stavolta non quello del venditore.
Al quale poi invierai il conto.
la procedura è stata già fatta, e la documentazione richiesta già allegata.
Da accordo del preliminare è responsabile il venditore.
 
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marcanto

Membro Senior
Professionista
Questa è proprio assurdo
Se consideriamo, che le normative antisismiche in Italia, sono state introdotte solo negli anni duemila, a dare retta al marcanto, si dovrebbero annullare i rogiti del 95% di tutto il costruito sull’intero territorio nazionale.
1) la norma antisismica in Italia è in essere da molti, ma molti anni prima del 2000
Informati prima di dire cose assurde.
1) nella fattispecie l'immobile in oggetto è stato sottoposto a ristrutturazione quindi il rispetto antisismico non gli interessa .......salvo che nmon abbia compiuto opere strutturali, ma solo in questo secondo caso !!!
 
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marcanto

Membro Senior
Professionista
E come mai quasi nessun immobile ha rispettato l'antisismica ? e le case cadono giù come per dall'albero ?
Ho solo risposto ad una affermazione, quindi in funzione dell'affermazione fatta, che è la seguente:
"le normative antisismiche in Italia, sono state introdotte solo negli anni duemila"
il che è assolutamente falso.
Basta semplicemente seguire le "Norme Tecniche per le costruzioni" che si sono avvicendate nel corso degli ultimi 3 decenni circa.
Sino a giungere alle NTC 2018 attualmente vigenti ed emanata con DM nello scorso gennaio 2018.

Gli immobili "non rispettano" l'antisismica o perchè sono eccessivamente datati (40-50 anni) o perchè sono comunque vetusti e di conseguenza si sono ridotte le loro prestazioni statiche/strutturali, oppure nel passato erano inseriti in ambiti geografici non ritenuti sismici e poi lo sono diventati.
Oppure, ancora, gli ambiti geografici in cui sono inseriti in passato erano giudicati a bassa sismicità e di contro con le nuove zonizzazioni sismiche, più recenti del 2003, sono divenuti a sismicità alta.

Quello che è cambiato, segnatamente dal 2003, è il criterio di determinazione delle azioni sismiche, è quindi cambiato il modello di calcolo ......passando (allora facoltativamente) dalle Tensioni Ammissibili agli Stati Limiti.
In sostanza i criteri (e i modelli) di calcolo sono divenuti più stringenti in funzione delle nuove conoscenze tecniche ......MA NON E' CHE PRIMA NON SI CALCOLAVANO le azioni sismiche, e le norme già prevedevano da prima il calcolo delle azioni anche di natura sismica.
 
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