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  1. dario felice

    dario felice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve mi chiamo Felice e vi contatto dalla provincia di trapani.Vorrei chiedere gentilmente, se possibile, un vostro supporto professionale e dei consigli preziosi, sulla mia situazione.
    Da circa un anno sono proprietario di un attico al 2° piano facente parte di uno stabile con altri due appartamenti intestati al mio venditore. L' ho acquistato, con mutuo bancario.
    Premetto che prima del rogito, avvenuto nel luglio 2014, abbiamo fatto, a marzo, il preliminare, dove, fra le varie condizioni, era concordato l'impegno da parte del venditore di rilasciarmi a sue cure e spese il certificato di abitabilità entro sei mesi dalla data dello stesso (quindi entro settembre 2014).
    Prima di andare al rogito, il venditore si e' interessato di aggiornare dal punto di vista catastale la planimetria, inviando un docfa per delle variazioni sulla distribuzione degli spazi interni dove fra l' altro veniva proposta una rendita catastale inferiore per un declassamento da A2 ad A4. Ed inoltre in fase di perizia dell'istituto di credito al fine della concessione del mutuo, è stata richiesta la regolarizzazione di una veranda che il venditore si è prestato ad effettuare con la comunicazione di chiusura di balcone con struttura precaria.
    Quindi a luglio facciamo il rogito allegando la planimetria aggiornata con la rendita catastale più bassa, saldando il prezzo pattuito. Tengo a precisare che al punto 3 del contratto relativamente alle prescrizioni urbanistiche è indicato che "il venditore dichiara che il fabbricato è stato realizzato in forza della concessione edilizia xxx e che il compratore dichiara di avere accertato personalmente la situazione urbanistica dell'immobile e la rispondenza della stessa alle dichiarazioni rese dalla venditrice".

    Fatto il rogito mi dovevo solo preoccupare di ricevere l'abitabilità. E da qui iniziano i problemi.

    A Novembre del 2014 ricevo un avviso dell 'Agenzia dell' Entrate per una riclassificazione automatica del classamento che passa da A4 ad A2 con aumento della rendita. La prima cosa a cui penso è l'imposta di registro calcolata durante il rogito che si riferiva ad una rendita piu' bassa. Ma per fortuna anche con la nuova rendita siamo sotto i 50.000 euro e quindi i 1000 euro d'imposta minima che è stata versata è sufficiente.
    Ma andiamo avanti con la storia.
    Passa più di un anno e il certificato di abitabilità che aspetto da tempo non arriva mai, nonostante i miei continui solleciti e richieste.

    Ieri, insospettito, mi reco al comune per informarmi sullo stato urbanistico del mio appartamento e scopro che il venditore, a insaputa mia e del notaio, nello stesso giorno in cui abbiamo fatto l'atto notarile ha presentato una sanatoria amministrativa per la diversa distribuzione degli spazi interni e, ancora più grave, per una realizzazione difforme del solaio. Fra l'altro, mi informa il comune, che per quest'ultimo abuso, in fase di costruzione era stata presentata una variante in corso d'opera che però è decaduta.
    Il tecnico comunale mi tranquilizza spiegandomi fortunatamente che l'abuso puo' essere sanato, ma già è oltre un anno che attendono, da chi ha denunciato l' abuso, la documentazione richiesta per il rilascio della nuova concessione. Fra i documenti principali richiedono l' Art. 28 vistato dal Genio civile oppure il CIS . Ma a causa dell' inerzia mostrata, non aspetteranno altro tempo avviando nei miei confronti un procedimento di demolizione del solaio con altre conseguenze che non conosco. Credetemi sono crollato! Non conoscevo l' esistenza della sanatoria e tanto meno degli abusi. Ero convinto che la concessione e. citata nell' atto rappresentava fedelmente lo stato attuale dell' immobile . Mi sono affidato alla dichiarazione della parte venditrice. Per me tutto era regolare e lecito. Ma purtroppo non è così.

    Mi attivo subito e contatto allora urgentemente il venditore e gli spiego cosa è successo e cosa potrebbe succedermi e lui è deciso ad aiutarmi e a collaborare risolvendomi il problema. La prossima settimana ci riuniremo dal tecnico per il da farsi. Ma sono molto perplesso e scoraggiato; mi sento preso in giro; infatti temo che il tecnico ai tempi non abbia presentato la relazione di struttura ultimata e il collaudo statico e quindi l' edificio non abbia art. 28 e tutto questo tempo nel risolvere la sanatoria sia trascorso a causa della complessità del problema. Voglio credere che tutto questo sia accaduto non per la malafede del venditore ma per un discorso superficialità e menefreghismo. Ora non so' come muovermi.

    Ipotizzando che nelle peggiori delle ipotesi l' edificio non abbia l' art. 28, può essere sanato ugualmente? E come?
    Così come vi ho spiegato sopra, da un punto di vista catastale è tutto regolare?
    Dovrei informare il notaio dell'accaduto, rischiando un eventuale annullamento dell'atto?
    Se non è possibile sanare, come posso tutelarmi?

    Capisco di essermi divulgato troppo nel racconto e mi scuso, ma credo che i fatti così esposti siano necessari per potervi mettere nelle condizioni di potere esprimere correttamente le vostre opinioni.

    Grazie.
     
  2. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Avresti dovuto tutelarti prima, prendendo un tecnico di tua fiducia ... poi perché hai firmato un atto che riportava: "al punto 3 del contratto relativamente alle prescrizioni urbanistiche è indicato che "il venditore dichiara che il fabbricato è stato realizzato in forza della concessione edilizia xxx e che il compratore dichiara di avere accertato personalmente la situazione urbanistica dell'immobile e la rispondenza della stessa alle dichiarazioni rese dalla venditrice", se tu stesso dici che te ne sei accorto solo adesso? Chi ha fatto scrivere questa dichiarazione in atto?
     
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  3. nuovo mediatore

    nuovo mediatore Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ...e la banca cosa dice?
     
  4. dario felice

    dario felice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La dichiarazione di cui al punto 3 e‘ stata inserita dal notaio che ha letto l‘atto ed e‘ stato firmato dalle parti. La banca non é stata ancora interpellata. Io non conoscevo l‘esistenza di questa difformita‘. L‘unica cosa che sapevo era la diversa distribuzione degli spazi interni, regolarizzata catastalmente. Purtroppo non mi sono fatto seguire da nessun tecnico e ormai quello che é stato fatto é stato fatto.cosa mi. grazie.consigliate di fare?
     
  5. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa ma mi torna strano che il notaio abbia inserita di suo impulso una frase che, a mio parere, ti mette assai male: come se tu avessi verificato preliminarmente che tutto andasse bene ed invece non lo è affatto. Credo tu debba rivolgerti ad un tecnico per verificare che tutto possa risolversi in breve tempo col Comune, se no temo tu debba riviogerti ad un legale.
     
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  6. dario felice

    dario felice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Può suonare strano ma é così . Ma come dicevo prima, Il comune ha accettato la sanatoria. il solaio é sanabile. quindi, se tutto procede corettamente ,riceveremo, io e il venditore, la concessione in sanatoria. Se sarà così ho risolto felicemente i miei errori? Ma rimarebbe il dubbio della nullità dell‘atto. Diversamente, se non riuscissi a sanare, cosa rischierei?
     
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se riesci ad ottenere la sanatoria (inclusa quindi la certificazione strutturale o art. 28 che citi ed il pagamento della sanzione), sì. E l'abitabilità ce l'hai? Temo di no, a questo punto....
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Fatti assistere da un tuo tecnico di fiducia che visioni i documenti e quello che occorre per sanarli, dopo aver ritirato la sanatoria procedi per la richiesta di agibilità.
     
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  9. dario felice

    dario felice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Conosco già i documenti richiesti dal comune al mio venditore che si è auto denunciato.. Fra quelli piu' semplici da produrre ci sono varie auto dichiarazioni, sanzione da euro 516, f24 da euro 294, utenza idrica. E per finire chiedono l' art. 28 o in mancanza di questo il fatidico e tanto desiderato CIS depositato, che rappresenta il documento fondamentale, a detta del comune. Fornendo questi documenti otterremo la concessione in sanatoria. Per certificazione strutturale intendente il CIS? Si può ottenere facilmente? Ho già consultato un tecnico di fiducia per la verifica documentale e mi ha richiesto la relazione di struttura ultimata, il collaudo statico e naturalmente l'art. 28. Chiederò al venditore di fornirmeli.....sperando che ci siano, a questo punto.
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nel caso specifico c'è da dire "Ti piace vincere facile"

    Ha trovato tutti disonesti sin dal primo tecnico che ha fatto il docfa per diversa distribuzione degli spazi interni senza la pratica urbanistica ... poi la veranda abusiva .. poi il solaio .. poi la sola del notaio che fà rilasciare quella dichiarazione a dir poco da ergastolo ... poi il declassamento riferito alla categoria catastale ... poi labitabilità richiesta che non arriva .... poi ... ho finito i poi e poi e poi .....

    La disonestà è stata protagonista dall'inizio alla fine.

    Vedi che ho ragione io quando dico la la RT deve essere resa obbligatoria prima di mettere in vendita un immobile ... altro che Ape :fico:
     
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  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alla prossima, non ci vorrà molto. ;)
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :occhi_al_cielo:
    che vorrà mai dire questo messaggio?

    Se dovessi rispondere con ironia direi?
    "uccellaccio del malaugurio ... vade retro .... (possibilmente non il mio :D)

    Parlando seriamente direi che hai vinto in partenza in quanto nei Forum si riportano solo i problemi e difficilmente troverai qualcuno che posterà un articolo della serie
    "grazie al notaio ho fatto un acquisto tranquillo"

    chi è soddisfatto ed ha raggiunto il suo scopo di un acquisto sereno difficilmente sentità l'esigenza di postare in un Forum il proprio entusiasmo ... se sei una persona onesta dovresti dire "concordo"
    Proviamo ad analizzare il caso in questione e poi tiriamo le somme :
    siccome si parla di compravendite immobiliari le premesse rientrano nei format di qualsiasi contratto.

    Tutto ciò premesso è sempre consigliabile prima di affrontare un acquisto farsi assistere da un tecnico (non sempre serve ... ma in alcuni casi è indispensabile)

    Premesso che per alcune compravendite in determinati contesti la presenza di un tecnico di parte che asseveri un qualcosa di palesemente regolare è perfettamente inutile (sul palesemente regolare a richiesta potrei postare esempi ma qualora mi venissero richiesti esempi interpreterei questa richiesta se fatta da un addetto ai lavori come un elemento penalizzante per il richiedente)

    Poi esistono alcune situazioni dove l'assistenza di un tecnico è indispensabile soprattutto nelle zone sorte spontaneamente ..... in precedenza immobili abusivi poi condonati ...
    Quando si parla di condoni le insidie sono sempre dietro l'angolo inquanto soprattutto con riferimento al primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici vigenti ... della serie ho una abitazione urbanisticamente regolarizzata se pur priva dei requisiti necessari per ritenerla abitabile.

    Altra situazione dove il tecnico è indispensabile sono le proprietà acquisite previo riscatto degli "usi civici" .. situazioni solitamente tipiche di piccoli Comuni ..... dove ai concessionari veniva dato il terreno sul quale successivamente son sorte abitazioni anche se la finalità originaria era di ben altra natura etc etc

    Più ci si allontana dal centro abitato dove la tipologia prevalente sono palazzine e più sono presenti le insidie non facilmente individuabili se non con l'aiuto di un tecnico.

    Nel caso specifico del Thread in questione si rilevano molteplici mancanze ivi comprese quelle del tecnico .... la più grave da come postato è stata quella del Notaio

    Il Notaio anche se non tecnico avrebbe dovuto richiedere a fronte di una variazione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni il titolo urbanistico (precedentemete chiesto o in alternativa in sanatoria) quindi Cila e relativo fine lavori asseverato dal tecnico (da noi così avviene)

    Il Notaio del nostro amico ha dimostrato così come esposto un comportamento da emerito teppista compreso il tecnico che ha presentato il docfa senza la dovuta pratica urbanistica.

    Mi fermo ma potrei continuare ...
    Più ragiono e più mi rendo conto che Ponz non dice cose sbagliate ma allo stesso tempo più ragiono e più mi convinco che la Relazione Tecnica dovrebbe essere resa obbligatoria prima di mettere in vendita un immobile piuttosto che L'APE (attestao di prestazione energetica) ;)
     
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, è semplice statistica.

    Se fai una cosa sbagliata, perciolosa, come non peendere il tecnico di parte e affidarti alal relazione del tecnico del venditore o del notaio, èc ome mettere pallottole nel tamburo quando fai la roulette russa. :D

    Ne abbiamo già discusso, io che la faccio fare non la faccio MAI PASSARE COME CERTIFICAZIONE!

    Ci vuole il tecnico dell'acquirente perchè è più difficile che abbia conflitti di interesse e diventi meno pignolo.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Novembre 2015
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il conflitto d'interesse non dovrebbe esistere ma purtroppo rientra nelle caratteristiche dell'essere umano
    Però questa cosa non la digerisco ... un tecnico che assevera il falso se lo fà deve essere sanzionato sia pecuniariamente rispondendo di eventuali danni causati dalla sua negligenza/disonestà e nei casi più gravi dalla radiazione dall'Albo a cui appartiene ...

    Io ritengo che chi deve garantire sia la parte alienante quindi ritengo sensato che la spesa della Relazione Tecnica sia a carico del Venditore e resa obbligatoria da subito .... Poi se si ritiene che la stessa non garantisca al 100% l'acquirente nessuno vieta a quest'ultimo di far verificare dal proprio tecnico l'operato dell'altro professionista ...

    Convieni con me che le controverifiche successivamente fatte saranno più veloci e snelle inquanto i titoli urbanistici .... conservatoria ... eventuali convenzioni etc .... siano già stati relazionati e forniti alla parte volenterosa all'acquisto ..... o no?
     
    A Seya e Tobia piace questo messaggio.
  16. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma cosa c'entra il tecnico che ha redatto l'accatastamento? Lui ha regolarizzato il catasto, rappresentando lo stato di fatto, le modifiche già c'erano.
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo che sia spettanza del tecnico di informare il cliente che oltre il docfa per avere una situazione regolare bisogna fare una pratica edilizia in questo caso in sanatoria
    o no?
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Inutile non accettare la realtà.

    Io vorrei esser bellissimo, non lo sono.

    Di fatto accade che il conflitto di interesse si palesi, anche solo ocn una sottovalutazione ("su questa cosa non importa intervenire...") e attenzione, in un mondo come il nostro dove il diritto è storto, e nel settore urbanistico, dove le disfuzioni vengono da molti soggetti, te ne fai di una beata cippa della ragione, perchè per dimostrarla...

    Molto meglio prevenire ... ;)

    Tecnico di parte, acquirente.

    Non hai il 100% ma toglie molti rischi.
     
  19. dario felice

    dario felice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quello che avete espresso fino ad ora è correttissimo. Occorrerebbe un sistema legislativo che tuteli maggiormente l' acquirente, obbligando il venditore e poi il notaio a verificare che tutto sia in regola. Ma purtroppo non è così, anche perchè, se lo fosse, probabilmente si bloccherebbe il mercato immobiliare italiano. Io sono una delle tante vittime di questo mondo di furbi e furbetti. Ma per fortuna sembra che la mia situazione sia risolvibile.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  20. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E proprio perchè non lo è, l'unico "rimedio" è far controllare dal tecnico dell'acquirente.
     

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