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Camilla Roberta

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Salve a tutti, mi chiamo Camilla Roberta e sto acquistando la mia prima casa. Tra i vari immobili che ho visitato, ce ne è uno che risponde a tutte le caratteristiche che volevo tranne per un piccolo (sono ironica) particolare: una veranda esterna e un bagno interno sono abusivi, inoltre sussistono diverse difformità interne, di minore entità, rispetto all'accatastato.
Dopo svariati colloqui con l'agenzia immobiliare, che mi ha informata sulle varie questioni a mozzichi e bocconi, il proprietario ha manifestato la propria intenzione a sanare tutti gli abusi nel momento in cui si presenti la reale possibilità di vendere l'immobile, insomma per farla breve, tutte le pratiche per sanare tali abusi sono nel cassetto di un tecnico incaricato ma verranno portate avanti solo dopo la mia eventuale proposta. Si, lo so che state pensando che il cetriolo è proprio dietro l'angolo e siccome sono la prima a non volerne sapere di sòle cerco il vostro consiglio e parere. Se io decidessi oggi di fare una proposta, ammettendo di essere consapevole degli abusi che sussistono, che responsabilità mi sto assumendo? Ammettere di sapere che so che ci sono difformità catastali al momento della proposta, ma che ovviamente il mio impegno all'acquisto è condizionato dall'ottenimento da parte dell'immobile della conformità urbanistica, mi espone a quali rischi? Spiego meglio il mio dubbio, se oggi faccio una proposta, verso un assegno di xxx euro, condizionando la mia proposta appunto alla conformità urbanistica da ottenere, se questa non viene ottenuta nell'arco di un certo numero di mesi (sempre esplicitati nella proposta), il fatto di aver di fatto ammesso di essere a conoscenza degli abusi, mi espone al rischio di non vedere indietro i miei soldi nel caso in cui non si verifichi la condizione di cui sopra(ottenimento della sanatoria? Spero di essere stata chiara, accetto tutte le domande, tutte i consigli e anche un bel "ma che sei matta lascia stare cambia casa". Insomma, più dubbi mi fate venire e meglio riuscirò a sviscerare la questione. Grazie in anticipo a chi vorrà a aiutarmi :)
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
se oggi faccio una proposta, verso un assegno di xxx euro, condizionando la mia proposta appunto alla conformità urbanistica da ottenere, se questa non viene ottenuta nell'arco di un certo numero di mesi (sempre esplicitati nella proposta), il fatto di aver di fatto ammesso di essere a conoscenza degli abusi, mi espone al rischio di non vedere indietro i miei soldi nel caso in cui non si verifichi la condizione di cui sopra(ottenimento della sanatoria?
No, se non ci sarà la conformità, dovrai riavere i tuoi soldi , che l'agenzia terrà in deposito nel frattempo.
Però io cercherei di capire SE davvero la situazione è sanabile, per non perdere tempo.
Se devi comprare con mutuo, devi valutare bene le date della condizione sospensiva, poiché la casa deve essere a posto per la perizia.
 

Camilla Roberta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
No, se non ci sarà la conformità, dovrai riavere i tuoi soldi , che l'agenzia terrà in deposito nel frattempo.
Però io cercherei di capire SE davvero la situazione è sanabile, per non perdere tempo.
Se devi comprare con mutuo, devi valutare bene le date della condizione sospensiva, poiché la casa deve essere a posto per la perizia.
Grazie Francesca, si ovviamente la perizia della banca non andrà mai avanti se ci sono difformità e questo è sicuramente a tutela dei miei soldi. Grazie per il consiglio, ho provveduto a contattare un tecnico per una consulenza, per capire appunto se queste cose sono sanabili o meno...altrimenti è solo una perdita di tempo :triste:
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Salve a tutti, mi chiamo Camilla Roberta e sto acquistando la mia prima casa. Tra i vari immobili che ho visitato, ce ne è uno che risponde a tutte le caratteristiche che volevo tranne per un piccolo (sono ironica) particolare: una veranda esterna e un bagno interno sono abusivi, inoltre sussistono diverse difformità interne, di minore entità, rispetto all'accatastato.
Dopo svariati colloqui con l'agenzia immobiliare, che mi ha informata sulle varie questioni a mozzichi e bocconi, il proprietario ha manifestato la propria intenzione a sanare tutti gli abusi nel momento in cui si presenti la reale possibilità di vendere l'immobile, insomma per farla breve, tutte le pratiche per sanare tali abusi sono nel cassetto di un tecnico incaricato ma verranno portate avanti solo dopo la mia eventuale proposta. Si, lo so che state pensando che il cetriolo è proprio dietro l'angolo e siccome sono la prima a non volerne sapere di sòle cerco il vostro consiglio e parere. Se io decidessi oggi di fare una proposta, ammettendo di essere consapevole degli abusi che sussistono, che responsabilità mi sto assumendo? Ammettere di sapere che so che ci sono difformità catastali al momento della proposta, ma che ovviamente il mio impegno all'acquisto è condizionato dall'ottenimento da parte dell'immobile della conformità urbanistica, mi espone a quali rischi? Spiego meglio il mio dubbio, se oggi faccio una proposta, verso un assegno di xxx euro, condizionando la mia proposta appunto alla conformità urbanistica da ottenere, se questa non viene ottenuta nell'arco di un certo numero di mesi (sempre esplicitati nella proposta), il fatto di aver di fatto ammesso di essere a conoscenza degli abusi, mi espone al rischio di non vedere indietro i miei soldi nel caso in cui non si verifichi la condizione di cui sopra(ottenimento della sanatoria? Spero di essere stata chiara, accetto tutte le domande, tutte i consigli e anche un bel "ma che sei matta lascia stare cambia casa". Insomma, più dubbi mi fate venire e meglio riuscirò a sviscerare la questione. Grazie in anticipo a chi vorrà a aiutarmi :)
Ovviamente dipende dal tipo di abuso, alcuni sono regolarizzabili /sanabili, altri no.
Dipende anche dalla serietà che il venditore mostra d'avere e dalla fiducia che tu hai in lui e nell'agente.

In ogni caso, procederei con una proposta "condizionata", ovvero pretenderei di aggiungere sulla proposta che il venditore richieda e "ottenga" la regolarizzazione di tutto quanto non conforme al momento (ed in particolare di ciò che tu ritieni indispensabile e non sindacabile -tipo bagno e veranda-) e ovviamente il "certificato di conformità urbanistica" entro e non oltre una data ben prestabilita sin d'ora, data corrispondente al rogito.

Tieni presente però che nel frattempo non potrai pretendere di ottenere una delibera per un eventuale mutuo che dovessi occorrerti, perciò attendi di inoltrare domanda di mutuo (se necessita) sino all'ottenimento della regolarizzazione delle opere non conformi.
Ovviamente in questo caso cambia il termine / la data, ovvero non più entro il rogito ma entro un termine congruo antecedente al rogito, in modo tale da avere il tempo necessario per la pratica del mutuo (mi terrei 2 - 3 mesi tanto per stare tranquilla).

L'assegno, trattandosi di una "proposta condizionata" rimarrà in deposito all'agenzia sino al verificarsi della condizione, e consegnata al venditore solamente nel caso in cui adempia agli impegni assunti.

La provvigione all'agenzia, sarà dovuta solamente e quando si verificherà la condizione.
 

Camilla Roberta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ovviamente dipende dal tipo di abuso, alcuni sono regolarizzabili /sanabili, altri no.
Dipende anche dalla serietà che il venditore mostra d'avere e dalla fiducia che tu hai in lui e nell'agente.

In ogni caso, procederei con una proposta "condizionata", ovvero pretenderei di aggiungere sulla proposta che il venditore richieda e "ottenga" la regolarizzazione di tutto quanto non conforme al momento (ed in particolare di ciò che tu ritieni indispensabile e non sindacabile -tipo bagno e veranda-) e ovviamente il "certificato di conformità urbanistica" entro e non oltre una data ben prestabilita sin d'ora, data corrispondente al rogito.

Tieni presente però che nel frattempo non potrai pretendere di ottenere una delibera per un eventuale mutuo che dovessi occorrerti, perciò attendi di inoltrare domanda di mutuo (se necessita) sino all'ottenimento della regolarizzazione delle opere non conformi.
Ovviamente in questo caso cambia il termine / la data, ovvero non più entro il rogito ma entro un termine congruo antecedente al rogito, in modo tale da avere il tempo necessario per la pratica del mutuo (mi terrei 2 - 3 mesi tanto per stare tranquilla).

L'assegno, trattandosi di una "proposta condizionata" rimarrà in deposito all'agenzia sino al verificarsi della condizione, e consegnata al venditore solamente nel caso in cui adempia agli impegni assunti.

La provvigione all'agenzia, sarà dovuta solamente e quando si verificherà la condizione.
Grazie Emanuele, puntualissimo. Purtroppo la fiducia in questi casi è abbastanza difficile da concedere, si ha sempre l'impressione di che qualcuno ti voglia fregare! Grazie ancora :)
 

brina82

Membro Senior
Professionista
e ovviamente il "certificato di conformità urbanistica" entro e non oltre una data ben prestabilita sin d'ora, data corrispondente al rogito.
Aspetta però, questo documento non penso esista: non credo che il Comune rilasci un documento del genere, specie oggi che si va avanti con asseverazioni.

Potrebbe bastare il controllo del proprio tecnico di fiducia, con esito positivo...

Per il resto, non sarebbe meglio una condizione sospensiva in attesa della pratica urbanistica?
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Aspetta però, questo documento non penso esista: non credo che il Comune rilasci un documento del genere, specie oggi che si va avanti con asseverazioni.

Potrebbe bastare il controllo del proprio tecnico di fiducia, con esito positivo...

Per il resto, non sarebbe meglio una condizione sospensiva in attesa della pratica urbanistica?


Esiste ed è obbligatorio per poter rogitare.

Non lo rilascia il Comune ma un tecnico in nome e per conto del venditore / proprietario.

In pratica è un'attestazione del tecnico con la quale certifica (sotto la sua responsabilità -civile e penale-) che l'immobile è conforme e in regola.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Esiste ed è obbligatorio per poter rogitare.

Non lo rilascia il Comune ma un tecnico in nome e per conto del venditore / proprietario.

In pratica è un'attestazione del tecnico con la quale certifica (sotto la sua responsabilità -civile e penale-) che l'immobile è conforme e in regola.
Ok allora diciamo la stessa cosa: un tecnico va bene, il Comune non lo rilascerà mai.
 

lucioemme

Membro Junior
Agente Immobiliare
Salve a tutti, mi chiamo Camilla Roberta e sto acquistando la mia prima casa. Tra i vari immobili che ho visitato, ce ne è uno che risponde a tutte le caratteristiche che volevo tranne per un piccolo (sono ironica) particolare: una veranda esterna e un bagno interno sono abusivi, inoltre sussistono diverse difformità interne, di minore entità, rispetto all'accatastato.
Dopo svariati colloqui con l'agenzia immobiliare, che mi ha informata sulle varie questioni a mozzichi e bocconi, il proprietario ha manifestato la propria intenzione a sanare tutti gli abusi nel momento in cui si presenti la reale possibilità di vendere l'immobile, insomma per farla breve, tutte le pratiche per sanare tali abusi sono nel cassetto di un tecnico incaricato ma verranno portate avanti solo dopo la mia eventuale proposta. Si, lo so che state pensando che il cetriolo è proprio dietro l'angolo e siccome sono la prima a non volerne sapere di sòle cerco il vostro consiglio e parere. Se io decidessi oggi di fare una proposta, ammettendo di essere consapevole degli abusi che sussistono, che responsabilità mi sto assumendo? Ammettere di sapere che so che ci sono difformità catastali al momento della proposta, ma che ovviamente il mio impegno all'acquisto è condizionato dall'ottenimento da parte dell'immobile della conformità urbanistica, mi espone a quali rischi? Spiego meglio il mio dubbio, se oggi faccio una proposta, verso un assegno di xxx euro, condizionando la mia proposta appunto alla conformità urbanistica da ottenere, se questa non viene ottenuta nell'arco di un certo numero di mesi (sempre esplicitati nella proposta), il fatto di aver di fatto ammesso di essere a conoscenza degli abusi, mi espone al rischio di non vedere indietro i miei soldi nel caso in cui non si verifichi la condizione di cui sopra(ottenimento della sanatoria? Spero di essere stata chiara, accetto tutte le domande, tutte i consigli e anche un bel "ma che sei matta lascia stare cambia casa". Insomma, più dubbi mi fate venire e meglio riuscirò a sviscerare la questione. Grazie in anticipo a chi vorrà a aiutarmi :)
sempre la solita storia...!

..... "dopo svariati colloqui con l'agenzia immobiliare, che mi ha informata sulle varie questioni a mozzichi e bocconi....!!!
è così difficile evitare che gli acquirenti si "comprino anche i problemi"?... perché non ...essere chiari e lavorare affinché la categoria tutta finalmente esca dal limbo del pressappochismo...[/QUOTE]
 
Ultima modifica di un moderatore:

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Esiste ed è obbligatorio per poter rogitare.
Zago, è obbligatorio da te in Emilia Romagna e, se non erro, anche a Firenze o tutta la Toscana, non ricordo.

Nella maggior parte del territorio italiano sono, purtroppo, sufficienti le dichiarazioni del venditore e gli estremi del titolo edilizio. E' anche vero che in alcune zone d'Italia crollerebbero le compravendite se fosse reso obbligatorio...
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Salve a tutti, mi chiamo Camilla Roberta e sto acquistando la mia prima casa. Tra i vari immobili che ho visitato, ce ne è uno che risponde a tutte le caratteristiche che volevo tranne per un piccolo (sono ironica) particolare: una veranda esterna e un bagno interno sono abusivi, inoltre sussistono diverse difformità interne, di minore entità, rispetto all'accatastato.
Dopo svariati colloqui con l'agenzia immobiliare, che mi ha informata sulle varie questioni a mozzichi e bocconi, il proprietario ha manifestato la propria intenzione a sanare tutti gli abusi nel momento in cui si presenti la reale possibilità di vendere l'immobile, insomma per farla breve, tutte le pratiche per sanare tali abusi sono nel cassetto di un tecnico incaricato ma verranno portate avanti solo dopo la mia eventuale proposta. Si, lo so che state pensando che il cetriolo è proprio dietro l'angolo e siccome sono la prima a non volerne sapere di sòle cerco il vostro consiglio e parere. Se io decidessi oggi di fare una proposta, ammettendo di essere consapevole degli abusi che sussistono, che responsabilità mi sto assumendo? Ammettere di sapere che so che ci sono difformità catastali al momento della proposta, ma che ovviamente il mio impegno all'acquisto è condizionato dall'ottenimento da parte dell'immobile della conformità urbanistica, mi espone a quali rischi? Spiego meglio il mio dubbio, se oggi faccio una proposta, verso un assegno di xxx euro, condizionando la mia proposta appunto alla conformità urbanistica da ottenere, se questa non viene ottenuta nell'arco di un certo numero di mesi (sempre esplicitati nella proposta), il fatto di aver di fatto ammesso di essere a conoscenza degli abusi, mi espone al rischio di non vedere indietro i miei soldi nel caso in cui non si verifichi la condizione di cui sopra(ottenimento della sanatoria? Spero di essere stata chiara, accetto tutte le domande, tutte i consigli e anche un bel "ma che sei matta lascia stare cambia casa". Insomma, più dubbi mi fate venire e meglio riuscirò a sviscerare la questione. Grazie in anticipo a chi vorrà a aiutarmi :)
E' ababstanza normale comrpare una casa con difformità, che saranno sanate dal proprietario prima del rogito, nulla di particolare. Basta scrivere bene la proposta d'acquisto, precisando chi deve fare cosa e quando.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
E' ababstanza normale comrpare una casa con difformità, che saranno sanate dal proprietario prima del rogito, nulla di particolare. Basta scrivere bene la proposta d'acquisto, precisando chi deve fare cosa e quando.
Dipende sempre dal tipo di difformità: vorrei vedere come andrebbe a finire il caso di mutuo accettato (con tecnico della banca caprone), e tecnico di parte acquirente che rileva degli abusi insanabili...
 

Camilla Roberta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non ti nego che pur mantenendo la calma, ho fatto notare al ragazzo dell'agenzia che non era certo un comportamento che mi sarei aspettata da un professionista. Affermare candidamente che il proprietario sana l'abuso solo se trova un acquirente veramente interessato non è esattamente in linea con la mia idea di consecutio temporum: hai fatto un abuso e vuoi vendere la casa? Prima lo sani e poi la vedi!!!!
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Affermare candidamente che il proprietario sana l'abuso solo se trova un acquirente veramente interessato non è esattamente in linea con la mia idea di consecutio temporum: hai fatto un abuso e vuoi vendere la casa? Prima lo sani e poi la vedi!!!!
E' assolutamente normale e frequente.
La maggior parte delle abitazioni usate ha qualche abuso.

Per sanare l'abuso servono soldi.
Tanti proprietari pensano: se lo vendo, bene, sano l'abuso con la caparra dell'acquirente. Non ho voglia di spendere soldi e poi magari non la vendo. Oppure non ce l'ho, quei soldi, come faccio.

Anzi sei doppiamente fortunata:

1 - il proprietario è consapevole (ti assicuro che tantissimi, in buona fede, nemmeno lo sanno di avere abusi in casa)
2 - l'agenzia probabilmente qualche controllo forse l'ha fatto (non che un agente abbia le competenze di un tecnico ma tante cose sono macroscopiche e chi è del settore le annusa subito)

La cosa importante su cui devi fare attenzione è se l'abuso è sanabile oppure no.
 
Ultima modifica:

Camilla Roberta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E' assolutamente normale e frequente.
La maggior parte delle abitazioni usate ha qualche abuso.

Per sanare l'abuso servono soldi.
Tanti proprietari pensano: se lo vendo, bene, sano l'abuso con la caparra dell'acquirente. Non ho voglia di spendere soldi e poi magari non la vendo. Oppure non ce l'ho, quei soldi, come faccio.

Anzi sei doppiamente fortunata:

1 - il proprietario è consapevole (ti assicuro che tantissimi, in buona fede, nemmeno lo sanno di avere abusi in casa)
2 - l'agenzia probabilmente qualche controllo forse l'ha fatto (non che un agente abbia le competenze di un tecnico ma tante cose sono macroscopiche e chi è del settore le annusa subito)

La cosa importante su cui devi fare attenzione è se l'abuso è sanabile oppure no.
Grazie mille, si come dicevo sto provvedendo a capire queste cose con un tecnico :)
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Per sanare l'abuso servono soldi.
Tanti proprietari pensano: se lo vendo, bene, sano l'abuso con la caparra dell'acquirente. Non ho voglia di spendere soldi e poi magari non la vendo. Oppure non ce l'ho, quei soldi, come faccio.
tutto giusto,
ma la soluzione non può essere scaricata su chi sta cercando di aiutarti a vendere casa
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Dipende sempre dal tipo di difformità: vorrei vedere come andrebbe a finire il caso di mutuo accettato (con tecnico della banca caprone), e tecnico di parte acquirente che rileva degli abusi insanabili...
Non ci sarebbe mutuo con abusi insanabili, che si scoprono rapidamente e comunque sarebbe il perito a stoppare la pratica. E in ogni caso anche questa circostanza si può prevedere sulla proposta, anzi spesso si prevede comunque per prudenza anche quando sembra tutto ok, sul serio non vedo difficoltà, si fa continuamente.
 

Migbenit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie Francesca, si ovviamente la perizia della banca non andrà mai avanti se ci sono difformità e questo è sicuramente a tutela dei miei soldi. Grazie per il consiglio, ho provveduto a contattare un tecnico per una consulenza, per capire appunto se queste cose sono sanabili o meno...altrimenti è solo una perdita di tempo :triste:
Se posso dirti la mia.... Ho venduto un ufficio con alcune difformità e prima di qualsiasi atto ho sanato tutto con catasto e Comune (si trattava di un piccolo soppalco). Per il bagno non vedo problemi essendo interno mentre qualche problema potrebbe esserci con la veranda che da "movibile" verrebbe a fare parte di fatto della metratura dell'immobile. Tieni presente che sono spese che cmq spettano al venditore, senza le quali autorizzazioni non potrà mai vendere. Tieni anche presente che a meno che la veranda non sia un vero e proprio illecito macroscopico (ma lo avrebbe già denunciato qualche solerte condomino),;i Comuni sono affamati di ingressi e difficilmente bocciano le sanatorie ed i condoni....
 

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