Acquisto immobile proveniente da donazione

[andrea boschini]

?????

che tu pensi che di persone serie ce ne siano pochissime...mi lascia molto perplesso e che assolutamente non condivido

 

[immobiliarevenezia]

Desidererei ordinare alcuni dei principi fondamentali riguardo alla "donazione" ed al caso in fattispecie, molti tra l'altro già evidenziati da altri colleghi :

1) E' diventato molto frequente per un Agenti Immobiliari trovarsi di fronte ad una compravendita che ha per oggetto un immobile proveniente in tutto od in parte da un atto di "donazione", questo perchè a partire dal 2001 e succ. ultime modifiche (finanziaria 2007), sono state previste franchigie ed agevolazioni, sopratutto se prima casa, nel pagamento delle imposte.
2) Gli effetti dell' atto di donazione (squilibrio nella ripartizione della quota di legittima nei confronti degli eredi) sono soggetti ad "azione di riduzione" secondo l'art. 553 c.c., esercitabile dagli aventi diritto (eredi).
3) L'azione di riduzione si prescrive, se non viene esercitata anche in via cautelare prima della morte del "de cuius", dopo il termine di 20 anni dall'atto di "donazione".
4) Il notaio è obbligato a rendere noto, ma non può negare la compravendita se vi è accordo tra le parti, alla parte acquirente i rischi legati all'acquisto di un bene immobile proveniente da "donazione". Il migliore consiglio che un notaio può fornirvi per farvi dormire sonni veramente tranquilli (fonte notariato) è quella di far stipulare al venditore, prima dell'atto di compravendita, un atto di "revoca consensuale del precedente atto di donazione".
5) Ogni clausola di responsabilità inseribile od inserita nell'atto di compravendita, tutela certamente in qualche modo l'acquirente, ma non lo salva dai diritti di terzi. In pratica io posso essere chiamato senza possibilità alcuna di sottrarmi, tramite l'immobile che ho acquistato, a rispondere dell'accampato credito dell'erede. In pratica devo io prima rimborsare l'erede se voglio salvare il pignoramento del mio immobile, e successivamente intentare causa di rivalsa nei confronti del venditore, sperando nel frattempo non sia diventato nullatenente e che abbia qualcosa di pignorabile od aggredibile che mi possa rimborsare adeguatamente.
6) L'Agente Immobiliare in questione, premettendo che bisognerebbe avere sottomano il preliminare di compravendita prima di sbilanciarsi troppo, ma dai fatti come sono stati enunciati è sicuramente responsabile di una grave negligenza e pertanto ne dovrà rispondere. Io personalmente in primis denuncerei il comportamento dell'Agenti Immobiliari alla CCIAA competente per le opportune e dovute sanzioni disciplinari, in secundis mi rivolgerei ad un legale per oppormi o farmi restituire le provvigioni eventualmente dovute o pagate, valutando l'opportunità di richiedere un dovuto risarcimento dei danni siano essi materiali, morali, esistenziali da quantificarsi opportunamente (l'agente immobiliare ha una polizza assicurativa che lo copre proprio per queste disavventure). Vedrete che così la prossima volta questo soggetto fa meno il furbo !!!

Mio consiglio personale : non procedere assolutamente all'acquisto, rivolgiti ad un bravo legale, anche di qualche associazione nazionale di consumatori, e battaglia a tutto spiano nei confronti del venditore, che anche lui ha voluto fare la sua parte di furbetto per togliersi dalle rogne prima del tempo !!!
Sono convinto che con le carte che hai in mano puoi ottenere sicuramente la dovuta soddisfazione.

In bocca al lupo !

Un grazie ed un saluto a tutti

Emanuele
Agente Immobiliare

 

[ritamini76]

Ti ringrazio per tutte le informazioni e i consigli.
Il fatto è che il legale mi ha detto che, avendo ottenuto il mutuo, il discorso di recedere dal preliminare diventa un po' più difficile. E per riavere la caparra dovrei attendere un bel po', rischiando di trovarmi con una causa che non si sa per quanto va avanti. Purtroppo ho già avuto esperienza di cause civili con persone a me vicine, ed è incredibile quanto sono capaci di tirarti per le lunghe (e si parla di anni!).
Io non ho un altro posto dove stare, sono ospite e non posso più restare dove sono ancora a lungo.
Quindi ho fatto una valutazione dei pro e dei contro.
L'appartamento è meraviglioso, la prossima settimana si rogita ed entro un mesetto sarò dentro.
Il Notaio inserisce la clausola di tutela nei miei confronti.
Il donante è giovane e gli auguro lunga vita!
Ho trovato una Banca che mi fa degli interessi più bassi rispetto a quella in cui mi ero rivolta inizialmente.
...
Se decidessi di non comprare mi troverei senza una casa, con una causa legale in piedi e non so se potrei nemmeno permettermi di comprare altro fino a risoluzione della causa. Se anche potessi dovrei appena ricominciare a cercare qualcosa che vada bene. Ho visto 52 appartamenti prima di scegliere quello che sto acquistando.
E pensare di ricominciare da capo mi viene male.

Poi è sicuro che farò rivalsa dell'AI e denuncia alla federazione a cui è iscritto, perchè non è ammissibile il modo in cui si è comportato.

E ri-crepi il lupo.

 

[andrea boschini]

Desidererei ordinare alcuni dei principi fondamentali riguardo alla "donazione" ed al caso in fattispecie, molti tra l'altro già evidenziati da altri colleghi :

1) E' diventato molto frequente per un Agenti Immobiliari trovarsi di fronte ad una compravendita che ha per oggetto un immobile proveniente in tutto od in parte da un atto di "donazione", questo perchè a partire dal 2001 e succ. ultime modifiche (finanziaria 2007), sono state previste franchigie ed agevolazioni, sopratutto se prima casa, nel pagamento delle imposte.
2) Gli effetti dell' atto di donazione (squilibrio nella ripartizione della quota di legittima nei confronti degli eredi) sono soggetti ad "azione di riduzione" secondo l'art. 553 c.c., esercitabile dagli aventi diritto (eredi).
3) L'azione di riduzione si prescrive, se non viene esercitata anche in via cautelare prima della morte del "de cuius", dopo il termine di 20 anni dall'atto di "donazione".
4) Il notaio è obbligato a rendere noto, ma non può negare la compravendita se vi è accordo tra le parti, alla parte acquirente i rischi legati all'acquisto di un bene immobile proveniente da "donazione". Il migliore consiglio che un notaio può fornirvi per farvi dormire sonni veramente tranquilli (fonte notariato) è quella di far stipulare al venditore, prima dell'atto di compravendita, un atto di "revoca consensuale del precedente atto di donazione".
5) Ogni clausola di responsabilità inseribile od inserita nell'atto di compravendita, tutela certamente in qualche modo l'acquirente, ma non lo salva dai diritti di terzi. In pratica io posso essere chiamato senza possibilità alcuna di sottrarmi, tramite l'immobile che ho acquistato, a rispondere dell'accampato credito dell'erede. In pratica devo io prima rimborsare l'erede se voglio salvare il pignoramento del mio immobile, e successivamente intentare causa di rivalsa nei confronti del venditore, sperando nel frattempo non sia diventato nullatenente e che abbia qualcosa di pignorabile od aggredibile che mi possa rimborsare adeguatamente.
6) L'Agente Immobiliare in questione, premettendo che bisognerebbe avere sottomano il preliminare di compravendita prima di sbilanciarsi troppo, ma dai fatti come sono stati enunciati è sicuramente responsabile di una grave negligenza e pertanto ne dovrà rispondere. Io personalmente in primis denuncerei il comportamento dell'Agenti Immobiliari alla CCIAA competente per le opportune e dovute sanzioni disciplinari, in secundis mi rivolgerei ad un legale per oppormi o farmi restituire le provvigioni eventualmente dovute o pagate, valutando l'opportunità di richiedere un dovuto risarcimento dei danni siano essi materiali, morali, esistenziali da quantificarsi opportunamente (l'agente immobiliare ha una polizza assicurativa che lo copre proprio per queste disavventure). Vedrete che così la prossima volta questo soggetto fa meno il furbo !!!

Mio consiglio personale : non procedere assolutamente all'acquisto, rivolgiti ad un bravo legale, anche di qualche associazione nazionale di consumatori, e battaglia a tutto spiano nei confronti del venditore, che anche lui ha voluto fare la sua parte di furbetto per togliersi dalle rogne prima del tempo !!!
Sono convinto che con le carte che hai in mano puoi ottenere sicuramente la dovuta soddisfazione.

In bocca al lupo !

Un grazie ed un saluto a tutti

Emanuele
Agente Immobiliare

....

 

[immobiliarevenezia]

Ti ringrazio per tutte le informazioni e i consigli.
Il fatto è che il legale mi ha detto che, avendo ottenuto il mutuo, il discorso di recedere dal preliminare diventa un po' più difficile. E per riavere la caparra dovrei attendere un bel po', rischiando di trovarmi con una causa che non si sa per quanto va avanti. Purtroppo ho già avuto esperienza di cause civili con persone a me vicine, ed è incredibile quanto sono capaci di tirarti per le lunghe (e si parla di anni!).
Io non ho un altro posto dove stare, sono ospite e non posso più restare dove sono ancora a lungo.
Quindi ho fatto una valutazione dei pro e dei contro.
L'appartamento è meraviglioso, la prossima settimana si rogita ed entro un mesetto sarò dentro.
Il Notaio inserisce la clausola di tutela nei miei confronti.
Il donante è giovane e gli auguro lunga vita!
Ho trovato una Banca che mi fa degli interessi più bassi rispetto a quella in cui mi ero rivolta inizialmente.
...
Se decidessi di non comprare mi troverei senza una casa, con una causa legale in piedi e non so se potrei nemmeno permettermi di comprare altro fino a risoluzione della causa. Se anche potessi dovrei appena ricominciare a cercare qualcosa che vada bene. Ho visto 52 appartamenti prima di scegliere quello che sto acquistando.
E pensare di ricominciare da capo mi viene male.

Poi è sicuro che farò rivalsa dell'AI e denuncia alla federazione a cui è iscritto, perchè non è ammissibile il modo in cui si è comportato.

E ri-crepi il lupo.

La cosa più importante di tutte è quello che hai acquisito maggior consapevolezza e chiarezza. Quello che rammarica me e sicuramente molti altri colleghi seri e professionali è che ti sei trovata in questa imbarazzante situazione solo a causa purtroppo dal comportamento negligente (per dire un eufemismo) di un presunto collega Agente Immobiliare, che tra l'altro avrà preso o preteso dei bei soldi per un servizio che si stava tramutando in un "incubo" per il cliente.
E questo sicuramente non è un bene per la nostra categoria !!

Ti voglio solo suggerire una ultima cosa : sarà difficile intentare una causa con richiesta di danni all'Agenti Immobiliari dopo che hai rogitato, nonostante le premesse iniziali siano tutte dalla tua parte ! In effetti la definizione di un atto notarile di compravendita "sana" o "perfeziona" tutto quello che non è stato previsto ed inserito nel preliminare di compravendita, di non fondamentale importanza per l'atto stesso (che ne avrebbe quindi causato la sua "nullità").

Altro discorso è la segnalazione alla Camera di Commercio di competenza del comportamento tenuto dall'Agenti Immobiliari in fase di definizione del preliminare di compravendita, sicuramente meritevole di sanzioni di carattere disciplinare. A te ovviamente la decisione in merito, io personalmente lo farei, magari tentando sempre attraverso un legale una sorta di conciliazione preventiva (una restituzione parziale della provvigione data) !

Contro i "lupi" è meglio non tentare con la "carota" ma utilizzare (in senso figurato) più opportunamente un buon "bastone" !

Se tutto sembra volgere comunque verso una più che accettabile soluzione, non posso far altro che augurarti dopo queste incredibili vicessitudini un sereno godimento della tua futura casa.

P.S. : non perdere comunque la tua fiducia negli Agenti Immobiliari, come vedi ci sono anche molti colleghi seri e preparati che si danno da fare, anche tramite questi blog per dare a tutti gli opportuni consigli e suggerimenti.

Emanuele

Agente Immobiliare

 

[ritamini76]

Effettivamente il soggetto fa fare una brutta figura a tutta la categoria, ma mi rendo conto che non si puo' generalizzare. E' la cosa più sbagliata che si possa fare.
Purtroppo so che il sottoscrivere un contratto definitivo mi pregiudica delle possibilità di rivalsa.
La mia intenzione era quella di fare una somma di tutte le spese che ho avuto (spese di apertura pratica e di perizia per 3 volte...) e del tempo che ho perso (57 ore di ferie in tutto per correre da notaio, banche, avvocato, ecc.) e mandargli una richiesta di rimborso con un legale. E vedere se me li torna senza questioni.
E poi parte la segnalazione alla camera di commercio.
Ad ogni modo ancora grazie di tutto.

 

[antonio61]

Crepi il lupo e grazie ancora per i consigli.
Ieri sono stata da un legale specializzato in materia.
Innanzitutto lui dice che se dovesse venire fuori qualche casino, sarebbero comunque responsabili per Legge i venditori. Mettere la clausola nel rogito serve semplicemente a sottolineare la cosa e renderli pienamente consapevoli di questo, ma ad ogni modo io - essendo un terzo soggetto rispetto alla donazione - sarei molto più tutelata.
Poi ha detto che l'AI è stato sicuramente scorretto per quanto riguarda l'obbligo di comunicazione , ad ogni modo ha detto che se non avessi trovato chi mi dava il mutuo, avrei potuto sicuramente chiedere l'annullamento del preliminare portando le motivazioni di diniego delle banche e quindi sottolineando che la "colpa" era la donazione.

Ok quindi hai risolto buona fortuna

 

[sergio41]

Avrei bisogno di informazioni urgenti:
Si può inserire direttamente nel rogito notarile di compravendita immobile proveniente da donazione un articolo in cui gli eredi esclusi dalla donazione si obbligano a pagare in solido a favore dell'acquirente una penale pari al doppio del valore corrente dell'immobile al momento in cui volessero far valere eventuali diritti sull'immobile stesso?
Oppure è necessario un atto separato di fideiussione a favore dell'acquirente (cosa richiesta dal notaio) ?
E infine chi deve pagare questo eventuale atto?
Grazie per le risposte

Nessuna risposta?

 

[andrea boschini]

Nessuna risposta?

o fidejussione in prima escussione ( durata per il tempo residuo ) o cosa + semplice una revoca ( se e' in vita ) di donazione.

 

[smoker]

Nessuna risposta?

Non si capisce se il donante è già morto oppure no.

Smoker

Aggiunto dopo 11 minuti :

Desidererei ordinare alcuni dei principi fondamentali riguardo alla "donazione" ed al caso in fattispecie, molti tra l'altro già evidenziati da altri colleghi :

1) E' diventato molto frequente per un Agenti Immobiliari trovarsi di fronte ad una compravendita che ha per oggetto un immobile proveniente in tutto od in parte da un atto di "donazione", questo perchè a partire dal 2001 e succ. ultime modifiche (finanziaria 2007), sono state previste franchigie ed agevolazioni, sopratutto se prima casa, nel pagamento delle imposte.
2) Gli effetti dell' atto di donazione (squilibrio nella ripartizione della quota di legittima nei confronti degli eredi) sono soggetti ad "azione di riduzione" secondo l'art. 553 c.c., esercitabile dagli aventi diritto (eredi).
3) L'azione di riduzione si prescrive, se non viene esercitata anche in via cautelare prima della morte del "de cuius", dopo il termine di 20 anni dall'atto di "donazione".
4) Il notaio è obbligato a rendere noto, ma non può negare la compravendita se vi è accordo tra le parti, alla parte acquirente i rischi legati all'acquisto di un bene immobile proveniente da "donazione". Il migliore consiglio che un notaio può fornirvi per farvi dormire sonni veramente tranquilli (fonte notariato) è quella di far stipulare al venditore, prima dell'atto di compravendita, un atto di "revoca consensuale del precedente atto di donazione".
5) Ogni clausola di responsabilità inseribile od inserita nell'atto di compravendita, tutela certamente in qualche modo l'acquirente, ma non lo salva dai diritti di terzi. In pratica io posso essere chiamato senza possibilità alcuna di sottrarmi, tramite l'immobile che ho acquistato, a rispondere dell'accampato credito dell'erede. In pratica devo io prima rimborsare l'erede se voglio salvare il pignoramento del mio immobile, e successivamente intentare causa di rivalsa nei confronti del venditore, sperando nel frattempo non sia diventato nullatenente e che abbia qualcosa di pignorabile od aggredibile che mi possa rimborsare adeguatamente.
6) L'Agente Immobiliare in questione, premettendo che bisognerebbe avere sottomano il preliminare di compravendita prima di sbilanciarsi troppo, ma dai fatti come sono stati enunciati è sicuramente responsabile di una grave negligenza e pertanto ne dovrà rispondere. Io personalmente in primis denuncerei il comportamento dell'Agenti Immobiliari alla CCIAA competente per le opportune e dovute sanzioni disciplinari, in secundis mi rivolgerei ad un legale per oppormi o farmi restituire le provvigioni eventualmente dovute o pagate, valutando l'opportunità di richiedere un dovuto risarcimento dei danni siano essi materiali, morali, esistenziali da quantificarsi opportunamente (l'agente immobiliare ha una polizza assicurativa che lo copre proprio per queste disavventure). Vedrete che così la prossima volta questo soggetto fa meno il furbo !!!

Mio consiglio personale : non procedere assolutamente all'acquisto, rivolgiti ad un bravo legale, anche di qualche associazione nazionale di consumatori, e battaglia a tutto spiano nei confronti del venditore, che anche lui ha voluto fare la sua parte di furbetto per togliersi dalle rogne prima del tempo !!!
Sono convinto che con le carte che hai in mano puoi ottenere sicuramente la dovuta soddisfazione.

In bocca al lupo !

Un grazie ed un saluto a tutti

Emanuele
Agente Immobiliare

Al punto n. 3 fai riferimento all' opposizione stragiudiziale all' atto di donazione?

Smoker