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  1. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono nuovo, svolgo la libera professione di geometra e nel contempo di mediatore creditizio da pochissimi anni, pertanto, trovandomi davanti ad un caso che mi lascia perplesso, chiedo a chiunque abbia un po’ di esperienza in materia, ringraziando anticipatamente delle risposte che riceverò.

    Alcuni miei clienti, dovendo acquistare un appartamento, mi hanno incaricato di fare tutti i dovuti controlli (situazione urbanistica, catastale, impianti, preparazione al rogito, ecc.) e allo stesso tempo di trovare una banca con un pacchetto adeguato alle loro esigenze. A tal proposito, secondo le condizioni sottoscritte precedentemente fra entrambe le parti, i miei clienti, mi hanno dato in custodia un assegno a titolo di acconto e caparra confirmatoria da consegnare alla proprietà a condizione che la banca rilasci la delibera per l’accensione di un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile in questione.

    A seguito di alcune ricerche, riscontro che il proprietario ha ricevuto l’immobile attraverso una donazione fatta dalla madre tredici anni fa, e che quest’ultima è deceduta due anni fa. Il direttore della banca scelta, torcendo un po’ il naso (ed è comprensibile), mi ha chiesto di accertarmi se tutti gli eredi hanno soddisfatto i propri diritti e che in futuro nessuno possa reclamare qualcosa.
    Approfondendo le ricerche, scopro che l’asse ereditario era composto da tre appartamenti dalle stesse caratteristiche nello stesso stabile, scopro che i figli sono anch’essi tre, che due di loro tra cui il proprietario dell’immobile in questione, hanno ricevuto ciascuno un appartamento con lo stesso suddetto atto di donazione, che la madre mentre era ancora in vita ha disposto un testamento a favore della terza figlia al fine di darle in eredità l’ultimo appartamento e al fine di non creare disparità coi fratelli, che due anni fa infine, essendo deceduta la madre, anche la terza figlia ha soddisfatto il proprio diritto di erede attraverso una successione testamentaria.

    Di conseguenza, avendo tutti i figli ricevuto in eredità un appartamento ciascuno, la banca avvia la pratica, si ottiene la delibera, esce il perito, anche il valore attribuito all’immobile va bene, si comincia a decidere la data dell’atto, ma inaspettatamente e all’ultimo momento, la banca chiede che anche gli altri eredi firmino dal notaio una specie di liberatoria – rinunzia. Presumo che tale richiesta sia fatta per evitare che un domani qualcuno degli eredi possa dire che il suo appartamento valeva di meno rispetto agli altri due (non mi vengono altre spiegazioni).

    Comunque sia, detto questo, riferisco tranquillamente la cosa ai miei clienti e al proprietario, il quale quest’ultimo, con mia grande sorpresa spiega che lui insieme all’altro fratello hanno avuto in passato degli attriti con la sorella, e che di conseguenza non andando d’accordo non garantisce che quest’ultima firmi dal notaio.
    Consultandomi col notaio, mi ha detto che a lui non servono tali firme, ma che comunque è normale che la banca possa richiederle per tutelarsi; tuttavia mi ha detto anche che nell’eventuale diniego da parte della sorella, di provare a propormi personalmente alla banca per una perizia giurata che attesti che i tre appartamenti hanno lo stesso valore, ma per motivi ovvi, non sono assolutamente propenso a questa soluzione (e forse nemmeno la banca).

    Nell’attesa degli ultimi sviluppi, ora io mi chiedo: se malauguratamente la sorella non firma, cosa succede? Salta tutto? E in questo caso chi deve pagare le spese (banca, perizia, ecc.)? Io posso comunque chiedere il mio compenso per la mediazione creditizia? Posso essere accusato dai miei clienti di non averli informati di eventuali rischi che comunque anch’io non conoscevo? I miei clienti possono chiedere il doppio della caparra al proprietario?
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IO ho avuto un caso del genere e con mia grande sorpresa il notaio ( si perchè qui il notaio richiedeva liberatoria da una sorella) è andato a casa sua :? :shock:

    La banca stà esagerando secondo me se il notaio ha dichiarato che non servono queste liberatorie vuol dire che è tutto in regloa, ma la banca ha sempre paura come dici tu di ripercussioni.

    Per il tuo compenso di medizione creditizia non saprei dirti dipende che accordi hai preso.

    In effetti hai fatto la parte del mediatore immobiliare e comunque hai verificato tutto vedi e qui ti rispondo anche all'ultima domanda, il problema è la banca!

    Chi ha scelto la banca? TU e l'hai proposta agli acquirenti presumo.

    Ma a fronte di un notaio che non ha bisogno di liberatorie chi è in difetto?
    I tuoi clienti che per far valere le loro ragioni adducendo che la banca non rilascia delibera per colpa della sorella si scontrerebbero con un notaio che farebbe l'atto senza problemi (l'asse ereditario è a posto) quindi a mio parere rischiano loro di perdere la caparra se non vanno all'atto.

    Molto dipende anche da come è stato redatto il prelimiare se nel preliminare è previsto un pagamento al rogito senza indiacre parte di mutuo ecc, il venditore aspetta l'atto e stop, se è indicato che il pagamento avverrà con parte di ricavato da un mutuo bancario allora qualcosa si può discutere, ma poi diventa contendere legale.

    Cambiare banca no? se sono aposto magari in 10 giorni risolvi tutto.
     
  3. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio Roby per la celere risposta. Tra le parti è stato sottoscritto un preliminare (purtroppo non registrato) nel quale si prevede la consegna dell'acconto e caparra confirmatoria vincolata alla delibera del mutuo per l'acquisto dell'appartamento e il saldo al rogito. Il fatto che tu dici di cambiare banca, mi pare che si allungano di parecchio i tempi (sempre un mese se lo tirano), ma anche se fosse, comunque rimarrebbero da pagare le spese, tipo la perizia... chi la paga?
     
  4. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :sorrisone:
    Bravoooo
    mi dispiace dirtelo ma credo che da parte tua ci siano delle mancanze
    vedi contratto preliminare non registrato e con caparra da versare alla delibera del mutuo
    questo vuol dire che in mano non hai niente
    Ciao
    Letizia
     
  5. Umb

    Umb Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gent.mo Antonio, anche se nessuno dei miei coleghi ne ha parlato, mi sembra di intravedere una sovraposizione di ruoli,
    uno è il tuo di mediatore creditizio e per questo sei abilitato e fin qui ci siamo,
    l'altro è a tutti gli effetti di mediatore immobiliare, come del resto ci è già stato fatto notare da Roby,
    e come tu candidamente confessi dicendo di aver trattenuto un assegno in garanzia al momento del compromesso condizionato, e qui onestamente mi salta un pò la mosca al naso e anche se non richiesto un consiglio te lo voglio dare comunque,
    in caso di mediazioni immobiliari affiancati ad'un professionista oppure prendi il patentino, di pasticcioni e abusivi ne abbiamo già abbastanza sul territorio.
    cordialità Umberto
     
  6. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gent.ma Letizia Arcudi, tutti sanno che i contratti vanno registrati, anche il mio cliente è stato informato di questo, purtroppo questa non è stata una mia scelta, quindi non ho mancato in questo, e comunque la cosa non mi riguarda: io sono stato incaricato soltanto per eseguire determinate prestazioni tecniche, per tenere in custodia un assegno ed effettuarne una mera consegna e per la mediazione creditizia, e qui rispondo anche a Umb...
    Gent. Umb, la voglio pregare di astenersi da simili allusioni: come ripeto non svolgo la professione di mediatore immobiliare e all'occorrenza ne ho parecchi di colleghi agenti immobiliari associati alla Fiaip come me a cui affidarmi, come del resto anche loro mi chiamano spesso per risolvere svariati problemi di natura tecnica. Questa si chiama collaborazione. Nel suddetto caso non ho condotto nessuna trattativa immobiliare, e il tenere un assegno in custodia lo può fare il geometra, l'agente, il notaio, chiunque. Evitiamo quindi di utilizzare il forum per dare del pasticcione e dell'abusivo senza nemmeno capire il senso della discussione. Buon lavoro
     
  7. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Caro Antonio,
    senza entrare nel merito della questione vorrei informarti che nel forum, per regolamento ed in ossequio alla netiquette, ci diamo tutti del tu!
    Grazie della comprensione .... :occhi_al_cielo:



    ;)
     
  8. Umb

    Umb Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gent.mo Antonio, il senso della discussione mi è molto chiaro e la mia non voleva essere una allusione, sarai d'accordo con me che nel nostro settore vi sono un sacco di pasticcioni e abusivi,

    se rileggi il tuo scritto vi sono delle posizioni evidenti, tutto lì, gli accertamenti vanno fatti prima di far sottoscrivere un preliminare, dato che, come dici nel tuo scritto "mi hanno incaricato di fare tutti i dovuti controlli (situazione urbanistica, catastale, impianti, preparazione al rogito, ecc.)"
    chiudo qui, buon lavoro anche a te.
    Umberto
     
  9. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro Maurizio, ti ringrazio per la precisazione, la terrò in considerazione. Ciao
     
  10. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro Umberto, voglio precisarti che il preliminare non l'ho fatto sottoscrivere io, infatti se rileggi ho scritto "secondo le condizioni sottoscritte precedentemente fra entrambe le parti"; io sono subentrato ad accordi già presi, e ti ripeto che svolgo la mansione di tecnico di fiducia, ovvero tecnico di parte. Comunque stiamo uscendo fuori tema: il mio problema rimane quello di chi deve pagare le spese come la perizia nel suddetto caso specifico.
     
  11. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Antonio
    le mie premesse non erano dettate dal voler pungere l' orgoglio e non faceva riferimento a quale in quel momento fosse la tua mansione
    mi spiace se hai pensato questo qui ci scriviamo anche per confrontarci in modo che non si verifichino situazioni di questo genere che potrebbero avere risvolti poco piacevoli
    Tu stesso hai confermato di avere amici nell'ambiente immobiliare probabilmente era il caso visto che il cliente comunque ti ha rilasciato l'incarico con la collaborazione di qualche amico agente immobiliare di riferire al cliente che avrebbe potuto farsi consigliare dall'agente magari di tua conoscenza per una procedura più consona all'acquisto.
    Anche noi quando vendiamo un'unità immobiliare se è necessario è richiesto dal cliente interpelliamo ogni singolo professionista per una maggiore collaborazione alla vendita.
    Saluti
    Letizia
    Sa
     
  12. Ciao Antonio, purtroppo per le vendite di immobili ricevuti in donazione è sempre un problema, la responsabilità della Banca può essere ravvisata solo se aveva rilasciato un parere di fattibilità sulla scorta di una documentazione che sicuramente sarà stata data, ( titolo di provenienza, proposta di acquisto o preliminare , capacità reddituale del proponente acquirente), in caso contrario penso proprio che almeno la perizia debba essere pagata.In quanto al compenso, è anche una faccenda di etica e professionalità; non hai completato l'ottenimento del mutuo. Non capisco una cosa però, se, come dici, hai verificato che i figli hanno avuto tutti ( in un modo o nell'altro) più o meno lo stesso corrispettivo, perchè, come richiesto dalla Banca, non fai una relazione che attesti questo? io in qualità di CTU non avrei avuto problemi.
    Vedrai che risolverai il problema, in bocca al lupo :ok:
     
  13. AntonioTorrente

    AntonioTorrente Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Isabella, ti ringrazio per la risposta.
    Sul fatto di dimostrare che tutti gli appartamenti abbiano lo stesso valore, il notaio ha consigliato una perizia giurata, ma è la banca che non gli importa nulla: vogliono obbligatoriamente che firmino anche tutti gli eredi. Quello che mi secca maggiormente, è che potevano dirmelo prima.
     
  14. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ...qualcuno, tempo fa, aveva scritto:
    le donazioni sono un problema non solo per la concessione del mutuo, ma proprio per la stipula dell'atto: entro 10 anni dalla morte del donante può infatti uscir fuori un erede naturale o adottivo (anche se nato o adottato successivamente all'atto di donazione), a reclamare la sua parte con un'azione di riduzione che aggredisca il bene!:disappunto:
     

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