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  1. Vorrei capire meglio come funziona l'acquisto di un immobile sottoposto a vincolo (prelazione) da parte della Sovrintendenza, nello specifico vorrei sapere quando avviene il passaggio di denaro perchè la mia banca mi concederà il mutuo solo previo atto formale di mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della Sovrintendenza.
    Grazie in anticipo
     
  2. architetto giussano

    architetto giussano Membro Junior

    Certificatore energetico
    Innanzitutto deve sapere che acquistando un immobile vincolato dalla Soprintendenza si troverà difronte a questa situazione: qualsiasi tipo di intervento edilizio o su superfici dipinte o decorate, o interventi conservativi, devono essere autorizzati oltre che dal comune anche dalla Soprintendenza (senza il parere positivo di quest'ultima non è possibile nessun intervento; inoltre i tempi di risposta della Soprintendenza sono piuttosto lunghi!).
    L'altra cosa è appunto il diritto di prelazione che può essere esercitato entro 60 gg dalla notifica della conclusione dell'affare.
    in sintesi: dal notaio viene stipulto l'atto di acquisto; notaio comunica al Ministero dei beni culturali la vendita; quest'ultimo ha tempo 60 gg per rispondere (vale silenzio assenso) e solo dopo i 60 gg lei diventa titolare a tutti gli effetti.
    Nel caso di mutuo: viene stipulato l'atto dal notaio e contestualmente anche il mutuo ma i soldi verrano erogati solo dopo 60gg dall'acquisto se il Ministero non esercita il suo diritto.
     
  3. In realtà non si tratterebbe di un immobile storico in senso stretto da quello che mi ha detto l'Agenzia immobiliare esiste una trascrizione, vincolo in favore del Ministero per i beni culturali e ambientali contro l'attuale proprietario, decreto ministeriale notificato nel 1986 con il quale sono state imposte (ai sensi e per gli effetti degli artt. 1 e 3 della L. 1089/39) particolari prescrizioni nei confronti dell'immobile - per il fatto che nel terreno di propprietà dell'immobile ci sono i resti di una antica via romana.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non eserciteranno la prelazione. Non hanno i soldi. Comunque verifica direttamente questa trascrizione e cosa dice.
     
  5. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa ma non basterebbe solo un preliminare vincolato :domanda:, non succede, ma se la soprintendenza dovesse essere interessata almeno avrei evitato tutto il passaggio di denaro e i costi, la vedrei difficile retrocedere in caso di interesse della soprintendenza, o se la prelazione è a favore della soprintendenza bisogna sempre fare prima il rogito:domanda: .
    Mi sono capitati altri casi di prelazioni e ho inviato la r/r, fatto sottoscrivere un preliminare vincolato, fatto passare i 60 gg. e dopo ho fatto l'atto.
    Grazie anticipatamente per l'info.
    Ciao
     
    A track piace questo elemento.
  6. track

    track Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    penso anch io che un preliminarecregistrato possa essere sufficente....non so se per la soprintendenza cambia qualcosa...sicuramente nel caso di un privato e' sufficente fare come dice luca1978
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Probabilmente il preliminare non è sufficiente nei rapporti con lo Stato.
    A rigor di logica, il preliminare potrebbe esere un espediente per sollecitare la "prelazione" dello Stato. Un sondaggio con poca o nulla spesa. Se non funziona, si lascia cadere il preliminare. Lo Stato forse non mette in moto per cose non definitive.
    Bisognerebbe avere le norme di prelazione del Ministero competente.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    le norme che regolano le transazioni relative ad immobili di qst tipo sono contenute nel D Lgs 42/2004 art 59 e seguenti
     
    A clementina.corradini e track piace questo messaggio.
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Nel link, viene definito il punto focale : Atto di alienazione e si parla di acquirente.
    Quindi si riferisce ad un rogito, in cui è sospesa l'immissione nel possesso.
    Serve anche un notaio sveglio.
    Quindi per l'acquirente vi sono oneri occulti (interessi su caparra, spese notarili ed altro) che andrebbero preventivati nella operazione e chiarito a carico di chi sono in caso di esercizio di prelazione.
     
    A clementina.corradini piace questo elemento.
  10. Posto che non è sufficiente un preliminare e quindi ci vuole un atto di compravendita vero e proprio, il mio problema riguarda il passaggio di denaro...posso fare l'atto con la clausola che il corrispettivo verrà pagato trascorsi 60 giorni e previo accertamento da parte del notaio del mancato esercizio del diritto di prelazione? Io potrei intanto avere la delibera del mutuo e l'erogazione posticipata?
    Grazie della collaborazione.
     
  11. architetto giussano

    architetto giussano Membro Junior

    Certificatore energetico
    la legge che hai citato si riferisce proprio alle cose, immobili e mobili, di particolare interesse artistico o storico!
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Certamente, questo è lo spirito della norma un atto "non efficace".
    Ecco perchè ho detto un notaio "sveglio" che sappia prima spiegare con chiarezza a te ed al venditore la sequenza dei vari passi ( sulla base del link, se ho ben capito, l'atto notarile va notoficato alla Sovrintenda per fare decorrere i 60 giorni) e poi scrivere nell'atto queste cose.
    Raccomando di leggere bene l'atto. Eventuali errori, porterebbero alla necessità di corregere l'atto e rinotificarlo.
    Ripeto che in caso di prelazione ci saranno per l'acquirente degli oneri persi : interessi sulla eventuale caparra, che verrà restituita dal venditore in quanto l'acquisto passa alla Sovraintendenza, spese per l'istruttoria e la delibera della banca e l'onorario del notaio). Questi oneri, pagati da te acquirente, li consideri a tuo carico comunque o 50-50% con il venditore in caso di prelazione ?
    Pur essendo poco probabile che esercitino la prelazione, suggerisco di regolare anche questa questione nel preliminare.
    La notifica dell'atto alla Sovrintendenza dovrebbe essere tutta a carico e cura del venditore ( che deve essere solerte al fine di accellerare l'entrata in efficacia del contratto ).

    Per essere sintetico sul passaggio di denaro : non ci può e non ci deve essere nessun passaggio di denaro fino allo spirare dei 60 giorni + un periodo di grazia per la ricezione della notifica della prelazione.Il contratto diventerebbe efficace solo allora e tu dovresti avere contestualmente il possesso (consegna dell chiavi) . Questa contestualità di pagamento e possesso va anche regolata in contratto.
    In base a quello che ho letto nel link, tu non puoi avere il possesso e, quindi, le chiavi all'atto.
    Prevederei una caparra modesta ed un atto ravvicinato.
    Il venditore non sarà molto contento ma la "prelazione" è sulla sua casa ( intendo dire che è come colpa sua l'esistenza del problema e deve essere riconoscente a chi compra con questa incertezza sull'esito ).
     
    A clementina.corradini piace questo elemento.
  13. Paolino87

    Paolino87 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate, qualcuno sa se questi 60 gg devono passare "per forza" oppure esiste la possibilità che la soprintendenza dichiari prima il non esercizio di prelazione? (oppure anche il caso contrario cioè la prelazione)
     

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