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  1. Alex11111

    Alex11111 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    seguito al post precedente su immobilio

    Acquisto immobiliare subordinato alla concessione di mutuo

    e alle risposte ricevute, mi sto approntando a far valere la clausola di "Acquisto immobiliare subordinato alla concessione di mutuo". Questo non per non comprare la casa in oggetto, ma per mettermi al riparo, dato che hanno inserito una scadenza capestro per quanto riguarda la subordinazione a detta clausola e mi voglio salvaguardare.

    O mi allungano i termini, cosa che avevo richiesto in quanto la banca non può erogarmi il mutuo in tempo, dato che addirittura mancano dei documenti del venditore!!

    Oppure gli mando la raccomandata e chiedo la nullità.

    Voi che ne dite, va bene una raccomandata con questo contenuto:


    "

    TESTO DELLA RACCOMANDATA:

    Egregi Signori,

    Ho firmato una proposta di acquisto immobiliare, subordinata alla concesione di mutuo. E' stata firmato il 17.01.2011, con 30 giorni di validità della subordinazione.

    Premetto che avevo già fatto notare che detti termini erano troppo vincolanti e che non sarebbe stato possibile ottenere una erogazione di mutuo in tempi così brevi. Ho sentito la banca (vedi allegato) e mi conferma entro la data del 16 febbraio 2011 (scadenza indicata dall'Agenzia nella proposta di acquisto) il mutuo non sarà erogabile.

    Essendo il contratto sottoposto a condizione sospensiva (erogazione del mutuo), non essendosi verificata tale condizione nei termini indicati dall'Agenzia, chiedo che detto contratto venga considerato nullo per il non verificarsi della condizione.

    Chiedo quindi la restituzione della caparra versata e l'applicazione dell'art 1757 codice civile (sulla mediazione).

    Distinti saluti.

    "


    Ho anche scoperto che io mi sono impegnato nella mia offerta, ma l'agenzia ha inserito una clausola a mano nel preliminare, dopo che io avevo firmato e di cui non sapevo nulla che recita:
    "la presente proposta si intende accettata... con riserva di continuare ad effettuare appuntamenti e valutare proposte d'acquisto fino ad eventuale certezza del buon esito di questo contratto".

    In pratica mi sono impegnato solo io. Il venditore e l'Agenzia hanno le mani libere di continuare a fare appuntamenti. Non mi dispiace, se trovano qualcuno che paga di più molto bene, ma alla fine tutti gli oneri e le scadenze capestro a me, e a loro libertà di azione.

    Chiedo quindi che se entro la data il mutuo non è concesso io possa non subire la cessazione della clausola di subordinazione che hanno specificamente inserito. Che ne dite, il testo della raccomandata va bene?

    Grazie.

    Saluti.

    Alex
     
  2. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Alex11111, attenzione ai termini: mi par di capire che la clausola sospesiva sia generale e non mirata.... ovvero è vincolata all'ottenimento di mutuo, non alla erogazione, per di più non specificando l'importo e se la banca è a tua scelta.....
    In poche parole, per assurdo, se l'agenzia ti dimostra che tu sei "mutuabile" con una qualsiasi banca, il contratto è valido.
    Altra cosa è se la clausola prevede l'erogazione in tempi così "stretti", ormai tutte le banche necessitano di 30/40 giorni minimo, e che tutto sia apposto (documenti della casa e personali) altrimenti si va anche a 2 mesi.
    La documentazione deve fornirtela il proprietario a mezzo agenzia, e da quando la consegni, insieme ai documenti reddittuali, la banca ci mette 10/15 giorni per la fattibilità.
    Correttezza vuole che la casa non si fa vedere a nessuno nel frattempo (non è legge....), certo è che la clausola aggiunta dopo deve essere approvata dalle parti in causa.
    In linea di massima postrebbe andar bene la lettera, però ricorda che il termine è il 16.02 non prima, sempre per assurdo postresti trovare altra banca disponibile.
     
  3. Alex11111

    Alex11111 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao,

    Grazie per la risposta, in effetti ho firmato in buona fede qualcosa che mi si è ritorto contro, adesso non voglio dire ma il comportamento dell'Agenzia è stato oltremodo scorretto, colpa mia che mi sono fatto distrarre dalle chiacchiere, e da altre resposabilità (consiglieri familiari che dovrebbero farsi solo i fatti loro!).

    Cmq, la clausola inserita a mano dice: "La presente proposta è subordinata all'ottenimento di un mutuo di circa (somma indicata) da parte di istituto bancario scelto dall'acquìrente. La subordinazione ha validità 30 gg a partire da oggi)".


    Alla luce di quanto ho scritto, dici che il testo della raccomandata non va bene?

    Sono passate tre settimane e il venditore non è stato ancora in grado di fornire tutti i documenti richiesti, anche se la pratica è stata avviata, ora ditemi voi... Si sta rivelando la cosa più penosa della mia vita, come trasformare un evento lieto in una faccenda da odiare.

    Grazie

    Alex

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Dimenticavo:

    "Correttezza vuole che la casa non si fa vedere a nessuno nel frattempo (non è legge....), certo è che la clausola aggiunta dopo deve essere approvata dalle parti in causa."

    Macchè l'ho scoperto solo perché la banca mi ha chiesto la proposta controfirmata, non mi era neanche stata data, solo comunicazione orale. Sono proprio un pollo, non passerò mai più da un'agenzia.........

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    Ah... se avete consigli su come uscire da questa storia, visto che l'Agenzia fa orecchie da mercante alle mie richieste di allungare i termini, perché io non so come fare. Si dicono disposti ma solo togliendo la clausola di ottenimento del mutuo, e io invece voglio che la clausola stia lì finchè il mutuo non me lo danno. Nota bene: se non avessero cercato di farmi fare il mutuo col loro broker e mi avessero consegnato per tempo i documenti, saremmo rientrati nei tempi indicati. Che disastro di agenzia.
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...certo bisognerebbe anche spiegarlo al proprietario che dopo due mesi di attesa e magari altri possibili acquirenti persi gli viene detto che il mutuo non e' stato concesso e bisogna ricominciare da capo.
     
  5. Alex11111

    Alex11111 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mah, a mio avviso il proprietario non c'entra, è stato tutto un fattore di agenzie: chi arriva prima si becca la provviggione e si tenta quindi di togliere subito la casa dal mercato. Il proprietario non aveva neppure fretta di vendere, non è la casa dove abita. E io gli ho offerto un prezzo buono, anzi alto, (non so contrattare). Infatti ho detto dopo all'agenzia (dopo che ho saputo che continuano a far vedere la casa) che se trovano uno che gli da un prezzo migliore gliela diano pure, così mi tolgo questo stress di dosso. Macchè non mi mollano.

    Ma non è questo il punto, è che mi hanno strangolato, proprio preso in giro, io sono uno sprovveduto. Mi avessero detto chiaro: guarda, questi sono i tempi, questa è la situazione, avrei fatto la stessa cosa che ho fatto in seguito senza lo stress delle scadenze: gli dico, questa è la mia offerta, questi sono i tempi di cui ho bisogno, se accetta bene, se trova qualcuno che gliela paga di più sono contento per lei. Io non avevo nessuna fretta, sto acquistando per non pagare l'affitto. Più onestà avrebbe semplificato molte cose. Adesso ho dato disdetta dall'appartamento in cui vivo senza sapere se quello nuovo lo prendo dato che non rientro nei tempi di ottenimento del mutuo.

    Per me è un problema di concorrenza tra le agenzie scaricato su acquirente e venditore che devono correre come merli: lui a procurarsi documenti a destra e manca al catasto e dal notaio, io a fremere pensando "non ce la faccio, non ce la faccio". Le Agenzie dovrebbero mediare per fare incontrare domanda e offerta serenamente, ma così fanno una selezione inversa: alla fine sono i più scafati che comprano, quelli con più sangue freddo, e che magari il mutuo non lo ottengono sul serio. Dico sul serio, alla fine se uno è onesto e non vuole problemi viene intimidito, non rassicurato, non vede l'ora di togliersi dal problema in cui s'è fiondato.

    Cmq, ditemi, come posso impostare la lettera, va bene quello che ho scritto o devo fare modifiche?


    Grazie

    Alex
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quanto mi riguarda, la cosa più importante che dovresti scrivere è che non ti hanno ancora consegnato tutti i documenti che la banca richiede... e quindi la delibera è ferma.

    Silvana
     
  7. sforza Federico

    sforza Federico Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    che vicende strane.....chissà perchè a me non capitano mai queste situazioni , e non è da poco che faccio questo lavoro.
    Sarà forse perchè al di là di quello che si scrive su proposte ed incarichi, alla fine si può sempre trovare una soluzione intorno ad un tavolo, ...serve naturalmente,... da una parte la voglia di vendere( davvero )......dall'altra la voglia di acquistare ( davvero ) ......ed in mezzo un mediatore ( lo dice anche la parola ) che facendo trovare un accordo, a mio avviso possibilissimo fra le due parti, riesca a sbrogliare una situazione anomala. Anche perchè, non per difendere il proprietario ma quando si firma una proposta di acquisto condizionata si firma un qualcosa di anomalo per tutte le parti.
    Per il proprietario che rischia alla fine dei trenta giorni di vedere sfumata la trattativa ,..tenendo per altro fermo l'immobile sul mercato senza appuntamenti di vendita, e per l'acquirente che ha fermato una casa con una proposta scritta senza sapere se può acquistarla con un mutuo...ossia senza avere nessuna certezza........di questi tempi poi.
    Fissa un incontro con agente immobiliare , quello che ha concluso la trattativa, e proprietario e chiedi una proroga sui tempi.
     
  8. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come diceva Silvana, la richiesta di proroga va fatta in funzione della mancata consegna dei documenti relativi alla casa, che deve consegnare il proprietario tramite l'agenzia.... gli unici responsabili per il blocco della predelibera....
    Scusatemi, ma questa mi sembra tanto quello che succede dalle nostre parti con un certo franchising verde.... illudono l'acquirente che c'è già la pratica di mutuo fatta e lo vincolano a fare il mutuo solo con quel loro "broker" (k....) e poi per impreparazione totale succedono queste cose..... vuol dire che si sono preoccupati di fare la vendita senza prima verificare tutti i documenti relativi alla casa (atto di provenienza, planimetrie, visure, ecc) ed entrarne in possesso!
    Altrimenti perchè non sono ancora stati consegnati? Per di più al loro "broker"...?
    Questa è professionalità?
    Come può una persona, come il nostro Alex11111, parlare bene delle AI e fidarsi nuovamente?
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    il succo pero' non cambia...date anche tutti i documenti perfetti e immediatamente, la banca ormai ( almeno la gran parte ) prima dei 30/40 giorni non ti dice nulla, poi esce il perito e ne passano ancora almeno 10/15 prima che tutto l'iter sia finito, se il mutuo e' ok e rogiti sei un bravo, ma se questo non avviene torni una seconda volta con un altro cliente con la stessa problematica dal venditore:domanda:
    Personalmente e' da un po' che non applico piu' questa formula e continuero' cosi'
     
    A sforza Federico piace questo elemento.
  10. sforza Federico

    sforza Federico Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Lascerei perdere riferimenti a " certo franchising verde......" sono i soliti luoghi comuni che valgono per tutti e nessuno! forse è meglio non aprire dibattiti sull'accertamento di tutti i documenti relativi ad un immobile, che ogni agenzia immobiliare seria dovrebbe svolgere ancor prima di fare il primo appuntamento di vendita, stendiamo un velo pietoso.
    Chi è senza peccato scagli la prima pietra.
    Ad ogni modo Alex fossi in te , visto la situazione ingarbugliata prima di mandare una lettera raccomandata A.R farei una chiaccherata con un legale. Considera, sempre che una lettera di un legale ha sempre un impatto differente di una lettera scritta e firmata in casa.
     
  11. Alex11111

    Alex11111 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Eh, mi sa proprio che alla fine dovrò spendere anche per il legale. Cmq quello che dice Maria Antonietta mi sembra quello che è successo a me: l'impreparazione sarebbe stata assolutamente coperta dal broker già "addentro". Quando ho scelto io l'istituto bancario mi sono accorto di quanto ogni documento diventasse un problema.

    Cmq l'istituto si sta rilevando efficiente e sta portando avanti la pratica di mutuo anche con qualche documento che mi verrà richiesto in un secondo tempo, devo dire che sono proprio bravi a mettere a proprio agio i clienti. Sono un istituto on line e praticamente ho fatto tutto scansionando dei documenti e spedendo una busta che hanno ritirato con corriere. Non ho fatto neanche un metro di strada.

    Dall'agenzia invece sono dovuto andare tre volte per parlare con un broker che non mi interessava e due per chiedergli una dilazione dei termini. Cosa che mi hanno proposto, ma togliendo la clausola. Ma perchè devo toglierla se i patti erano chiari sin dall'inizio?

    Poi, non capisco, se le agenzie sono restie ad applicare la clausola, per onestà basta dirmelo, e cambio agenzia. Con la valanga di case che mi sono state offerte non avevo problemi a trovare alternative, invece mi hanno detto "sì, è tutto a posto, la clausola salvo concessione del mutuo va bene", poi sono uscite fuori le magagne. E dire che ho rinunciato ad altre offerte e ad altre agenzie che ho scoperto dopo più serie (niente clausole aggiunte a mano...!).

    Adesso. devo mettere di mezzo un legale, chissà quanto costa, per cosa poi? Se la banca mi concede il mutuo la compro la casa. Poi sembra che la colpa sia dell'acquirente che mette la clausola. Niente, basta dirlo prima e la casa non la compro. Ma no, non mi mollano più, non vogliono saperene di allungarmi i termini, pur sapendo che è difficile, lo dite voi che la banca si prende i suoi tempi, come si fa?

    Anzi, la banca è proprio quella più in gamba e seria in questo caso, ora ditemi se è normale che debbano essere loro che devono sanare i termini assurdi posti da un agenzia. Per il venditore poi, a cui naturalmente non posso parlare perchè l'agenzia si mette in mezzo, sono sicuro che non ha tutta questa urgenza, la casa è un'eredità per successione in cui non vive. Si vede quando uno ha fretta, deve comprare altra casa, etc... Il blocco è l'agenzia, è lì il nodo, l'imbuto, il resto della trattativa non ha incontrato problemi, ma sono irremovibili, mi costringono a rivolgermi a terzi che mi possano aiutare, serve un mediatore che faccia il mediatore tra me e il mediatore, che stress, che grattacapi inutili... io che pago anche le multe assurde per non fare ricorso e non andare dagli avvocati, mi trovo spinto nelle loro braccia senza poterci fare niente.

    Grazie per l'aiuto, vado a prendere i miei calmanti.

    Alex
     
  12. sforza Federico

    sforza Federico Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non mi fascerei troppo la testa per l'onorario del legale , si tratta solo di un parere, neanche scritto, e di una eventuale lettera raccomandata all'agenzia. Al massimo € 100/150. Chiedi sempre un preventivo.
     

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