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  1. Evaven

    Evaven Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    ho bisogno di qualche parere perché sono molto confusa.
    Io e mio marito avremmo voluto fare una proposta di acquisto per una casa che ci piaceva, trovata tramite agenzia immobiliare.
    Prima di cercare casa siamo stati in diverse banche per verificare la nostra capacità finanziaria e contestualmente tutte, nonostante il parere positivo, ci hanno consigliato di vincolare l'acquisto alla concessione, o meglio alla erogazione, del mutuo.
    Al momento di sottoscrivere la proposta di acquisto, però, l'agente non ha voluto farci inserire la subordinazione alla effettiva erogazione del mutuo, ma ha insistito affinché inserissimo solo la subordinazione alla predelibera reddituale da parte della banca, e così abbiamo fatto.
    La nostra proposta di acquisto è stata rifiutata per via dei tempi del rogito, troppo stretti per i proprietari che abitano la casa e che quindi devono acquistarne un'altra, ma proprio i proprietari ci hanno fatto una controproposta che intendevamo accettare, salvo inserire la subordinazione al mutuo, perché nel frattempo ci avevamo riflettuto ed eravamo giunti alla conclusione che per tutelare il deposito già lasciato a garanzia e la caparra confirmatoria che avremmo dovuto dare al compromesso, la clausola di sospensione fino alla erogazione del mutuo era la scelta migliore. Alla nostra richiesta l'agente si è nuovamente rifiutato, proponendo di lasciare la subordinazione alla predelibera reddituale.
    A questo punto, io e mio marito abbiamo preso tempo ed abbiamo chiesto anche il parere di un avvocato e di un altro agente immobiliare che ci hanno confermato di subordinare la compravendita alla effettiva erogazione del mutuo.
    Tornati in agenzia con la volontà di subordinare alla concessione del mutuo, l'agente immobiliare non ci ha fatto presentare un'altra proposta al proprietario perché, a suo dire, egli non avrebbe accettato, in quanto la subordinazione al mutuo tutela solo l'acquirente mentre il venditore, che vive nella casa, non può impegnarsi nell'acquisto di un'altra casa e prepararsi per il trasloco perché fino all'ultimo non sa se ha venduto o meno la sua casa.
    Pur comprendendo pienamente le ragioni del venditore, da parte nostra abbiamo deciso di rinunciare alla proposta (e quindi alla casa che ci piaceva) senza la subordinazione al muto per la paura di perdere i 50 000€ di caparra confirmatoria che avremmo dovuto dare al compromesso, oltre ai 12500 di compenso all'agenzia. Abbiamo anche proposto di diminuire la caparra o mettere una scadenza alla subordinazione del mutuo, ma l'agente ha detto che a queste condizioni i proprietari avrebbero comunque rifiutato. A questo punto ce ne siamo andati, seppur con dispiacere.
    Secondo voi, in relazione alla caparra da versare ed alle spese di agenza, saremmo stati tutelati in maniera appropriata se avessimo invece inserito solo la subordinazione alla predelibera reddituale? Quali sono gli scenari per cui avremmo perso la caparra se la banca ci avesse dato la predelibera reddituale e non concesso il mutuo per cause non dipendenti da noi? Come si fa in genere in questi casi, quando da una parte c'è chi compra e dall'altra c'è che vende per comprare ( e che quindi vive nell'immobile)???
    Il vostro parere/consiglio sarà prezioso e mi servirà per il futuro, grazie!!!
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se dovessimo sospendere le proposte fino all'erogazione del mutuo, significherebbe che per mesi il proprietario rimarebbe vincolato, senza sapere cosa fare del suo futuro.
    Quindi ha perfettamente ragione l'agente immobiliare.

    Se le cause dipendessero dal proprietario, avreste diritto all risoluzione del contratto con il doppio della caparra.
     
  3. Evaven

    Evaven Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la cortese risposta. Sono certa del buon lavoro dell'agente immobiliare, anche se l'affare non è andato a buon fine, lui si è comportato sempre da professionista. In effetti il problema è nostro che dovremmo comunque assumerci un bel rischio.
    Ad esempio se alla fine la banca decidesse di non dare il mutuo per altre ragioni, non imputabili né a noi né ai proprietari, tipo se nelle visure storiche emergesse una donazione, cosa accadrebbe alla nostra caparra?
     
  4. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Sono pienamente d'accordo con quanto ha scritto la collega.
    In effetti il problema è solamente vostro. Dispiace dirlo ma se volete acquistare dovete avere i soldi in tasta o quantomeno una predelibera di un mutuo.
    I rischi eventuali che la banca per qualsivoglia ragione alla fine neghi il mutuo (anche in presenza di una predelibera) sono tutti a vostro carico.
    Forse è proprio per questo che la banca vi ha consigliato di far inserire l'assurda clausola di "vincolare l'acquisto alla concessione e/o all'erogazione del mutuo", ovvero per avere una scappatoia e/o per non essere ritenuti responsabili nel caso in cui alla fin fine la banca stessa non concedesse il mutuo richiesto.
    A volte capita che la banca esprima un parare positivo per la concessione di un mutuo, salvo poi negarlo se nel frattempo fossero variate le politiche aziendali interne (comportamento davvero poco serio da parte di alcune banche e/o per meglio dire di funzionari bancari).
    Mi pare però innegabilmente giusto che ognuno si assuma le sue responsabilità senza rimpallarle ad altri, agenti immobiliari compresi.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  5. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Evaven, in questa ipotesi sareste considerati inadempienti e perdereste la caparra versata.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  6. Evaven

    Evaven Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per i preziosi contributi.
    A questo punto ho capito che se voglio dormire tranquilla, dovrò trovare un venditore che accetti la sospensione all'erogazione del mutuo...
     
  7. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Credo sia un venditore quasi impossibile da reperire!
    A meno che non abbia da vendere un immobile "invendibile", o sia un perfetto venditore sprovveduto ovviamente.
    Comunque tanti auguri per la tua quasi impossibile ricerca!
     
  8. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto
    Io preferisco:

    Clausola sospensiva mutuo per l'acquirente
    Liberatoria con Penale di X.000€ per il venditore ovvero il venditore accetta la tua clausola ma finché tu non gli notifichi la tua delibera mutuo, se trova un altro proponente può liberarsi di te pagandoti 3/4/5.000 di penale.

    E vissero felici e contenti.
     
  9. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Fattibile se il prezzo di vendita viene fissato ad una somma che comprenda anche la fantomatica "penale X", e quindi ripeto: accordo improponibile ad un venditore avveduto con un immobile vendibile a disposizione.
     
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La proposta la fa il proponente.
    ti offro questa cifra, la vincoliamo al mutuo e se arriva qualcuno migliore di me allora mi liquidi con 3.000 altrimenti aspetti il mio mutuo.

    se piace bene altrimenti caro proprietario resta pure ad aspettare..
     
  11. Evaven

    Evaven Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tobia, grazie! Questa mi sembra davvero una ottima soluzione, forse l'unica in grado di mettere d'accordo tutti. Personalmente preferisco perdere l'immobile che mi piace piuttosto che la caparra. Sicuramente la prossima volta proporrò la liberatoria con penale.
     

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