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  1. Gant

    Gant Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    Dopo un po di tempo passato a leggere le utili risorse di questo forum, è venuto il momento di fare la mia domanda per risolvere un problema per un cliente.
    Il mio cliente vorrebbe affittare un locale commerciale ma non vuole nella maniera più assoluta fare scalette.
    lasciando da parte l'annoso dibattito sulla pericolosità delle scalette, il proponente vorrebbe qualche mese di agio prima di pagare il canone. Dunque avremmo raggiunto il seguente accordo.
    Il proponente non pagherebbe alcun canone per i primi sei mesi, e comincerebbe subito dopo a versare l'importo stabilito contrattualmente senza scalette.
    Mi risulta che un contratto così strutturato, ma chiedo consiglio anche a voi, avrebbe il problema di configurarsi come un comodato per i primi sei mesi e potrei avere problemi di registrazione all'ufficio delle entrate.
    Secondo voi come potrei procedere? In sostanza l'esigenza è quella di evitare di fare canoni progressivi e di non far pagare il canone per i primi sei mesi. Avrei pensato ad una immissione anticipata nel possesso per i primi sei mesi e poi un contratto con decorrenza dopo i primi sei mesi da registrare subito. Secondo voi questa strada è praticabile? ci sono criticità da tenere in considerazione?
    Vi ringrazio anticipatamente per i vostri consigli.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè non registri contestualmente un comodato per i primi sei mesi ed il contratto di locazione commerciale a partire dal settimo?
    Di fatto è quello che ci si propone di fare... non ci vedo grandi controindicazioni!
     
  3. Gant

    Gant Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto grazie per la risposta, sono d'accordo che la cosa raggiunga lo scopo, ci avevo pensato anch'io. Ma volevo evitare di fare due contratti e far risparmiare la tassa di registrazione del comodato. In ultima analisi se non ci sono valide alternative è, probabilmente, l'unica strada che viene in mente anche a me.
     
  4. frvanel

    frvanel Membro Attivo

    Altro Professionista
    ma è semplice =
    ipotizzando che il canone è di 1000 € al mese, basta scrivere nel contratto che il canone è appunto di 1000 € al mese, ma che per venire incontro al conduttore per le spese di ristrutturazione, il canone del solo primo anno sarà ridotto a 500 €

    non vedo proprio la necessità di registrare un comodato d'uso, e l'agenzia delle entrate non lo richiede
     
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se scrivi così (e ci fanno caso) te ne tassano 1000 da subito.
     
  6. frvanel

    frvanel Membro Attivo

    Altro Professionista
    se fosse come dici tu, allora le diffuse '' scalette ''(canoni ridotti a scaletta per venire incontro ai conduttori e le loro spese di ristrutturazione) non si potrebbero fare, perchè l'agenzia delle entrate non ammetterebbe canoni ribassati ma pretenderebbe solo canoni pieni da tassare.....
    ciò non mi risulta possibile ne la realtà dei fatti

    personalmente ho affittato un negozio con canone non a scaletta ma ribassato per i soli primi 18 mesi, e non ho avuto nessun problema, neanche alla registrazione del contratto, dove il funzionario il contratto lo legge, alla ricerca di irregolarità o tasse da aggiungere(infatti mi hanno aggiunto sui 50 € di tasse aggiuntive solo perchè nel contratto si parlava di''ristrutturazione '')
    ......ne mi torna che l'agenzia delle entrate vuole tassare a canone pieno canoni concordati come ribassati
     
    Ultima modifica: 11 Ottobre 2017
  7. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende la motivazione.
    Ad un mio cliente (costruttore con tanti negozi) è successo perché aveva una clausola simile a quella che riportavi.
    Il principio è, anziché i soldi ottieni un immobile ristrutturato e quindi tu proprietario hai lo stesso reddito.

    Se invece scrivi semplicemente che concedi uno sconto per venire incontro alle esigenze personali del conduttore (in sintesi), allora non ti tassano il canone a regime anche in periodo di scaletta.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche a me la AdE ha dato la medesima risposta di @ab.qualcosa : nel presente caso troverei molto più opportuno indicare un canone mensile ribassato, motivato come agevolazione per l'avviamento della attività: non mi risulta venga contestato dalla AdE e non si configura come introito alternativo (in natura) da parte del locatore.
    Avrebbe anche il non trascurabile effetto di vedere fin da subito le buone intenzioni ed abitudini del conduttore......

    Immettere l'inquilino nel possesso, ed attendere 7-8 mesi per scoprire magari che non pagherà il canone, non è molto raccomandabile: salvo si conosca molto bene inquilino, attività ecc.
     
    A Bagudi, francesca63 e ab.qualcosa piace questo elemento.
  9. Gant

    Gant Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Salve grazie per l'attenzione; torno sul problema. Concordo con tutti voi... Anche io sono dell'idea che "scalette" ben documentate non diano problemi. Il punto è che il proprietario dell'immobile non vuole scalette perché il suo avvocato gli ha detto che espone il fianco a possibili cause e che, secondo l'attuale giurisprudenza, potrebbe venirsi richiesto indietro tutto il differenziale della scaletta. Il problema non è relativo all'ufficio delle entrate che prende solo la sua percentuale in base al canone dichiarato. Sarebbe un problema che deriverebbe dalla L. 392 del 78. Il conduttore potrebbe impugnare il contratto e far leva sull'art. 79 che recita testualmente: "È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge". In sostanza esisterebbero casi in cui il conduttore abbia dovuto soccombere in ragione di questa norma.
    Quindi il proprietario sarebbe propenso più a non far pagare i primi sei mesi che a fare una scaletta sia pure solo per il primo anno.
    Da qui l'esigenza di fare due contratti. Uno di comodato per sei mesi e un'altro d'affitto a scadenza del primo, da firmare nella stessa data.
    Chiaramente io non avrei nessun problema a fare un contratto a canone crescente per il solo primo anno. Sono d'accordo con Bastimento che accorgermi dopo 6 mesi che il conduttore è moroso non è una bella cosa. Anche se ci sarà un fideiussione bancaria a garanzia.
     
  10. frvanel

    frvanel Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sembra una questione di Lana Caprina, perchè =

    1)Al locatore non viene attribuito un canone maggiore ma anzi minore,
    visto che nel contratto si dichiara prima quale è il canone pieno,
    poi che per 12 mesi sarà ribassato.

    2)il conduttore quali somme potrebbe ripetere, quelle che non ha pagato(sembra ridicolo)?.......ripeto che all'inizio del contratto si dichiara inequivocabilmente quale è la cifra del canone, per poi aggiungere che sarà ribassato per 12 mesi per venire incontro alle spese di ristrutturazione.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Io ho sempre letto che non è ammessa una scaletta descritta "in aumento": ma è lecita se impostata "in diminuzione", come ha già detto @frvanel : deve essere prima stabilito il canone base, cui si riferiranno gli adeguamenti Istat , le proroghe ecc.
    poi si specifica per il periodo iniziale uno sconto finalizzato ad agevolare l'avviamento dell'attività.
    Altra avvertenza non giustificare lo sconto monetario a fronte di lavori effettuati dal conduttore: equivarrebbe ad un pagamento in natura.
    Il primo è un aspetto di natura legale: non deve eludere la legge 392
    Il secondo di natura fiscale.
     

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