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  1. alex1000

    alex1000 Membro Junior

    Privato Cittadino
    In nostro amministratore di condominio ancora non indice l'assemblea di fine anno che doveva chiudersi a giugno 2016, sono passati 6 mesi e non risponde piu neanche al telefono. Ora speriamo che indica l'assemblea per dopo natale, la domanda è questa: le dobbiamo pagare i restanti 6-7 mesi? perchè già sa che verrà dismesso dall'incarico perchè ha già combinato guai, oppure se non indirà assemblea per gennaio cosa posso fare per mandarlo via e prendere la situazione in mano? grazie
     
  2. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Ciao alex1000 e buon Natale. L'amministratore è obbligato (ex art. 1130 cc) a convocare l'assemblea ordinaria di approvazione bilancio entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio e quindi, nel tuo caso, entro fine dicembre. Se non lo fa commette una delle "gravi irregolarità di gestione" citate dall'art. 1129 cc che sono causa di revoca giudiziale. Tale revoca può essere richiesta con ricorso al giudice anche da un solo condomino. Ti consiglio però, se possibile, di trovare consensi tra gli altri condomini per la nomina assembleare di un nuovo amministratore (almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea). Per ciò che riguarda i compensi all'amministratore attuale essi sono dovuti fino al momento della revoca sulla base del preventivo che avete approvato in assemblea all'atto della nomina/rinnovo. Se dovesse aver compiuto atti di gestione pregiudizievoli per il condominio potresti sempre promuovere un giudizio per risarcimento danni, ma questa è un'altra storia....
     
  3. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Da quello che mi risulta il rinnovo dell'amministratore è annuale, se non avete rinnovato il mandato nell'assemblea, lui formalmente non dovrebbe occuparsi del condominio.
    Però ti taggo @bit100 che è amministratore, quindi ti può dare le giuste informazioni.
    Considera che oggi è Natale, quindi siamo pochini... colgo l'occasione per farti gli auguri di buone feste!
     
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  4. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ma se non ha fatto l'assemblea per il rinnovo? Solitamente il mio ne fa una e in quella sede si discute bilancio consuntivo, rinnovo, bilancio preventivo, modalità di rateizzazione spese/pagamenti.
    Chiedo, se sparisce?
     
  5. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    PS: benvenuto @Andrea Occhiodoro nella community, leggo che sei amministratore, grazie per le risposte... Colgo l'occasione per augurarti buone feste
     
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  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buon Natale anche da me! Interessa pure a me. ad oggi nessuna assemblea è stata convocata da Luglio 2015. Noi condomini concordemente non abbiamo più pagato condominio dal terzo trimestre...
     
  7. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Vi ringrazio per gli auguri e li ricambio volentieri. Per ludovica83 se l'amministratore sparisce, almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi dell'edificio possono fare richiesta all'amministratore in carica di convocare assemblea straordinaria con all'odg la revoca e contestuale nomina del nuovo amministratore. Se entro 10 gg l'assemblea non viene convocata i richiedenti possono autoconvocarla (art. 66 disp. att. cc) e nel corso della stessa provvedere alla nomina di nuovo amministratore che, dopo il rituale passaggio di consegne con il vecchio, provvederà a redigere il bilancio consuntivo per l'approvazione.
    Per luna dico che è rischioso non pagare le quote condominiali regolarmente approvate in bilancio preventivo: l'amministratore, pur non avendo convocato l'assemblea, non è stato revocato ed è tuttora in carica. E' nei suoi poteri (e direi anche doveri) dare mandato ad un legale per richiedere un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi che, oltre alle quote arretrate, pagherebbero anche le spese legali.
     
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  8. alex1000

    alex1000 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Contraccambio gli auguri di buon natale con un buon santo stefano a tutti :)
    Quindi dobbiamo aspettare 180 giorni dalla scadenza del mandato per procedere, sperando sempre che quest'amministratore non faccia giochi strani, tipo s'inventi una messa in sicurezza tanto per farci spendere soldi o altre cose. perchè può sempre dire che ha trovato dei calcinacci per terra e per la sicurezza di tutti ha dovuto chiamare la ditta.
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Grazie Andrea siamo un piccolo condominio di 6. non credo vi sia una riconferma ufficiale datata luglio 2015. devo andare a rileggere il verbale.
     
  10. cursin

    cursin Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sei ancora fortunato in un condominio dove ho dei locali 3 anni fà è arrivata una convocazione di assemblea con bilanci preventivi e consuntivi di 8 anni consecutivi alle nostre rimostranze ha detto che non sarebbe più successo, sono passati 3 anni, ed ancora stiamo aspettando da notare che l'amministratore ha effettuato tutti i pagamenti con soldi propri. Cosa possiamo fare? andare in tribunale e farlo revocare e per i soldi che ha anticipato? Io sono abbastanza in regola ma altri condomini non hanno i 5/6 mila di debito , Ancora un Buon Natale a Tutti
     
  11. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Buonasera a tutti. Per alex1000 potete procedere alla revoca assembleare in ogni momento con le modalità di convocazione illustrate nella risposta a ludovica83. Tieni presente che, se la revoca giunge durante l'anno di vigenza del mandato e senza una giusta causa, l'amministratore revocato può chiedervi la corresponsione dell'intera somma pattuita ed accettata in sede di nomina. I 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile sono invece i termini che la legge concede all'amministratore per rendere il conto della propria gestione e che, se non rispettati, legittimano anche un solo condomino a ricorrere al giudice per la revoca giudiziale. Per quanto riguarda gli altri post di Luna e cursin rimango veramente meravigliato del comportamento dei miei colleghi amministratori e soprattutto delle compagini condominiali che tollerano per tanto tempo queste situazioni senza fare una piega. Il dovere più importante dell'amministratore che gestisce i soldi dei condomini è quello di relazionarli su come li ha spesi. Tra l'altro la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 prevede la possibilità per i condomini di chiedere all'amministratore di gestire un sito internet dedicato sul quale riportare gli estremi delle fatture pagate ai fornitori e consentire così una verifica puntuale della gestione.
     
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  12. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    L’amministratore di condominio dura in carica due anni salvo che intervenga la disdetta dell’assemblea. A chiarire l’importante punto nella dinamica dell’incarico conferito al “capo condomino” è il Tribunale di Milano con una recente ordinanza che interpreta la regola alla luce della recente riforma del condominio.



    La vecchia norma stabiliva la durata di un anno dell’incarico dell’amministratore di condominio, mentre il nuovo testo parla di incarico “con durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

    Secondo alcuni l’interpretazione corretta sarebbe quella di imporre, all’amministratore, ogni anno, di portare all’ordine del giorno la sua riconferma, con obbligo di ridiscuterne quindi la nomina in assemblea ad ogni scadere dei 365 giorni.

    Secondo altri, invece, la nomina rimane senza limiti sino a revoca espressa: in pratica si avrebbe un rinnovo tacito alla fine di ogni anno (come succede, per esempio, con i contratti di telefonia mobile).



    La soluzione offerta dal Tribunale di Milano è a metà tra le due tesi. In buona sostanza, solo dopo il primo anno vi sarebbe un rinnovo tacito, senza bisogno di conferma espressa da parte dell’assemblea. Per cui, allo scadere del primo anno di durata, l’amministratore non ha l’obbligo di inserire, all’ordine del giorno dell’assemblea, l’argomento della sua nomina. Ma allo scadere del secondo anno, la nomina dell’amministratore dovrà essere oggetto dell’ordine del giorno da discutere in assemblea.

    Si tratterebbe, quindi, di un mandato che prevede solo un rinnovo tacito: quello tra il primo e il secondo anno. Dopo due anni, invece, l’incarico cessa automaticamente e se il condominio non vuol rimanere senza amministratore dovrà necessariamente deliberare la nomina di uno nuovo o, ovviamente, la riconferma del vecchio.
    Il provvedimento incide su uno degli snodi della riforma e ha inoltre il pregio di chiarire molti dubbi. BUONE FESTE A TUTTI Claudia@
     
  13. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Per quanto riguarda la Revoca dell'amministratore i condomini possono farlo per giusta causa esempio il mancato rendiconto per almeno 2 anni mancata apertura contocorrente condominiale, mancato pagamento contributi condominiali, la Revoca avviene indicendo un assemblea regolare ( prima e seconda convocazione perché le maggioranze sono diverse ) Nel caso della non giusta causa dovete pagare fino alla fine naturale del mandato anche se si tratta di pochi mesi. Se non riuscite in assemblea a raggiungere la maggioranza allora dovrete ricorrere alla revoca giudiziaria in questo caso ogni condomino può rivolgersi al giudice assistito da un avvocato ma dal 2015 prima di ricorrere al giudice dovrete obbligatoriamente passare dalla mediazione o camera di conciliazione. Molto meglio riuscire a parlare con l'amministratore spiegargli la situazione r evocarlo in assemblea con le adeguate maggioranze cercarne uno nuovo che si occupi del passaggio delle consegne (fatture delibere assembleari etc..) tutto possibilmente in tranquillità perchè non vi è peggior condominio da amministrare per un nuovo amministratore dove non esista uno Storico su cui fare riferimento. Claudia@
     
  14. cursin

    cursin Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti quelli che hanno anche risposto al mio quesito sull'amministratore ma il problema che abbiamo in quel piccolo condominio è che quando ha convocato la prima assemblea ,dopo 8 anni, ha anche richiesto tutte le spese del condominio che ci sono state nel periodo ,acqua luce assicurazione compenso amministratore ,tutte spese da lui anticipate per gli anni pregressi ed adesso siamo in ritardo di 3 anni con conseguenti spese anticipate da lui. Io ed un'altro siamo in regola con i pagamenti ma gli altri devono una bella sommetta e sono reticenti a scontrarsi . Grazie per le vostre risposte.
     
  15. Migbenit

    Migbenit Membro Junior

    Privato Cittadino
    anche io mi collego agli amici qui sopra perché il problema é comune.
    Fine esercizio 31.12.2016 e ad oggi ancora nessuna convocazione assemblea di riparto spese. Ok, Amministratore ha tempo 180 gg per convocare assemblea e ha giá preannunciato che non vuole piú proseguire in una precedente assemblea del 30 novembre scorso.
    Adesso peró sono sopravvenuti problemi per decidere sul rifacimento della facciata, cambio pompe autoclave e altri... l'Amministratore non si fa piú vivo nonostante richieste da vari condomini via mail e telefonicamente é irrintracciabile. Che possiamo fare?
    Faccio presente che nonostante ci abbia preavvisato delle sue dimissioni, nessuno dei condomini vuole prendersi la responsabilitá di cercarne un altro o di presentarlo tant'é che hanno fatto orecchie da mercante. Io vivo all'estero e mi é impossibile gestire questa cosa da qui.
     

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