Appartamento parzialmente abusivo

[sannacesco]

Buongiorno a tutti.
Sto muovendo i primi passi nel campo delle aste immobiliari e sono incappato in un appartamento favoloso. Mi piace tantissimo e soprattutto non è mai stato abitato quindi non ho quel peso sulle spalle di acquistare per mandare via qualcuno. Mi darebbe fastidio.
Il problema è che si tratta di un piano attico di un condominio di 6 piani, suddiviso su due livelli con il secondo è interamente abusivo.
Ora mi chiedo: a cosa vado in contro se dovessi fare una proposta ed aggiudicarmi l'asta?
Il Geometra mi ha detto che quel piano non è possibile neanche sanarlo in quanto è stata utilizzata tutta la volumetria a disposizione del costruttore che ha costruito la palazzina. Non essendoci volumetria residuale non è possibile sanare quella superficie.
Al catasto invece risulta tutto regolarmente, con una piccola difformità nell'altezza.

E' una bella matassa da sbrogliare oppure si può risolvere tutto tranquillamente?
Riuscite a quantificare un eventuale costo per fare tutto regolarmente o devo rivolgermi a qualcuno del tribunale?

Scusate se ho posto troppe domande oppure se non sono stato molto chiaro o sono domande a cui non potete dare risposta.

Grazie a chi vorrà rispondermi.

 

[Centomini]

Scusa, ma un tribunale come fa a vendere un immobile abusivo non sanabile!?

 

[sannacesco]

Me lo sono chiesto anche io.
Ho.pensato però che essendo disposto su due livelli è possibile che sia stato messo all'asta perché parzialmente abitabile.
Mi chiedo però come possano inibirmi il passaggio al piano superiore e se, un domani, questa cosa mi penalizzerà se dovessi decidere di vendere.

 

[SALVES]

Gli immobili provenienti da esecuzioni immobiliari, in base all'art. 40 comma 6 legge 47/85, possono accedere, entro 120 gg. dal Decreto di Trasferimento, a sanatoria tardiva, sfruttando i Condoni precedentemente promulgati, purché le ragioni del credito siano antecedenti all'entrata in vigore del Condono a cui ci si riferisce.
Ovviamente, questa clausola costituisce semplicemente una sorta di finestra di accesso tardivo, non è una licenza onnicomprensiva per la sanatoria di qualunque abuso.
In altre parole, è condonabie ciò che, in base alla normativa di riferimento, era all'epoca condonabile.

 

[sannacesco]

E se invece non fosse "condonabile"?
L'ultimo condono risale al 2002 e questa costruzione mi pare che sia del 2004 o 2005. Me l'ha detto l'incaricato che si è occupato di farmi visionare l'immobile ed è per questo che non capisco come si possa indire un'asta su un abuso.
Con chi dovrei parlare per avere maggiori informazioni in merito?

L'ultima asta è andata deserta e non so ne verrà indetta una successiva, ma vorrei documentarmi ugualmente.

 

[Centomini]

Un bravo avvocato.

 

[Bagudi]

Per quanto ne so, le aste sono piene di immobili con abusi edilizi non sanati e spesso insanabili...

Questo perchè il nostro Stato è severissimo con i cittadini privati che devono vendere o affittare, ma è il primo a consentire due pesi e due misure....

 

[Umberto Granducato]

Per quanto ne so, le aste sono piene di immobili con abusi edilizi non sanati e spesso insanabili...

 

[sannacesco]

Sono d'accordo Bagudi.
Quindi è possibile che l'immobile non venga mai assegnato e che il debitore la faccia franca. E magari è pure un debito erariale il suo. Certo sarebbe un bell'affare aggiudicarselo, ma chissà quali altri costi occulti dovrei affrontare.

A questo punto devo aspettare che venga fissata una nuova data per l'asta e rileggere bene la perizia. Ero convinto di averla scaricata e invece non la trovo.

 

[sannacesco]

trovata la perizia.
Vi incollo un piccolo passaggio.
Potete dirmi cosa ne pensate? Si tratta di differenze eventualmente sanabili anche senza riferirsi al vecchio condono edilizio?

Dagli accertamenti effettuati presso l’Agenzia del Territorio e l’ufficio tecnico Comunale risulta che l’immobile oggetto di pignoramento costituito da un attico ubicato al quarto piano con annesso sovrastante sottotetto è identificati nel Comune di Sassari al fg. 54 mappale 572 sub. 55; mentre presso gli uffici del Comune di pertinenza risulta solo il piano quarto è assente completamente il sottotetto dove è ubicata la zona notte, inoltre si può constatare che nel progetto approvato al quarto piano erano previste solo due unità immobiliari, mentre nella realtà risultano un totale di quattro, oltre ad avere ovviamente una distribuzione interna differente. Pertanto si può confermare che l’immobile non è conforme al progetto approvato.
QUESITO QUATTRO – "Accatastamento";

Sulla planimetria catastale depositata presso l’ufficio dell’ Agenzia del Territorio è emerso una piccola difformità, questa consiste in una diversa distribuzione interna al piano quarto; nello stato dei luoghi l’accesso alla cucina e al servizio risulta dalla sala, mentre nella planimetria catastale essa risulta dal disimpegno, ai fini della valutazione di stima è una difformità insignificante che si può tralasciare.

Dalla richiesta di accesso agli atti del 15.10.2010 presso l’ufficio tecnico del Comune, è emerso che l’immobile e completamente difforme al progetto autorizzato con concessione edilizia n C/03/524 del 01.09.2003 e alla variante al progetto con concessione n° C/06/509 del 07.06.2006 rilasciata dallo stesso Comune. Si conferma che il piano quinto (sottotetto) è completamente abusivo; pertanto secondo le norme urbanistiche in materia di edilizia vigenti (Vecchio Piano Regolatore e Nuovo Piano Urbanistico Comunale) la pratica inerente l’approvazione dell’intero fabbricato deve essere analizzata, in quanto bisognerebbe accertare che la volumetria residua del lotto in cui e stato edificato il corpo di fabbrica, si possa utilizzare per sanare il sottotetto abusivo. L’iter consisterebbe presentando apposita istanza in accertamento di conformità con deroga alla fascia di rispetto al raggio dei (45°) sulla linea ferroviaria. Mentre la difformità riguardante il piano sottostante al sottotetto (diversa distribuzione spazzi interni) si potrebbe regolarizzare presentando istanza presso l’ufficio tecnico Comunale, per ottenere la concessione in accertamento di conformità in quanto non vi è aumento di volume ne di superficie.