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Peter1986

Membro Junior
Privato Cittadino
Salve,
a Gennaio 2016 ho acquistato la mia prima casa. Ero felicissimo.
Ho però da pochissimo scoperto che tutta la Palazzina (terreno + 2 piani) fu costruito abusivamente e poi sanato.
Questo dettaglio non mi è stato mai palesato, neanche in fase di rogito dal Notaio.
Nel rogito è solo indicato il precedente passagio proprietà: passaggio di proprietà dalla madrea alla Signora da cui ho acquistato per successione di morte. Solo questo.
La Palazzina fu costruita dal Padre della Signora da cui ho acquistato.
Chiedo, è possibile vendere senza specificare che il Palazzo, e quindi anche il mio appartamento, fu costruito abusivamente e poi sanato?
La mia principale preoccupazione è che trattandosi di una Palazzina dei primi anni 60, magari, non sono stati rispettati tutti i criteri ed i materiali idonei... posso fare qualcosa? Recedre? Chiedere una deprezzamento?
Grazie a tutti
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il fatto che la palazzina fosse stata costruita abusivamente non ha niente a che vedere con la sicurezza.
Ci sono immobili abusivi sicurissimi,e immobili perfettamente legali fatti male(anche se dopo il terremoto di Ischia si è fatta molta confusione).
Chiedo, è possibile vendere senza specificare che il Palazzo, e quindi anche il mio appartamento, fu costruito abusivamente e poi sanato?
Nel tuo rogito il notaio avrà sicuramente indicato tutto,compreso i dettagli della sanatoria;ma spesso sono parti dell'atto a cui il compratore al momento non da molta attenzione.
posso fare qualcosa? Recedre? Chiedere una deprezzamento?
Non puoi fare nulla,hai comprato un immobile che,in quanto sanato,era legalmente a posto per essere venduto.
 

Peter1986

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao!
Grazie per la risposta...
La mia preoccupazione non è dovuta principalmente ai terremoti. Fortunatamente non abito in una zona sismica.
Poiché la casa è molto "rumorosa", si sentono i vicini del piano di sopra camminare (vi lascio immaginare il resto) ed i vicini confinanti parlare (ed altro), mi chiedo se i materiali siano idonei.
Assicuro al 100% che della costruzione inizialmente abusiva, e poi sanata (tutto il palazzo) non ce n'è traccia... se lo avessi saputo probabilmente non avrei comprato!
Posso tutelarmi in qualche modo? Ricorrere verso il notaio? Verso la venditrice? Anche solo per mancata informazione...

Grazie
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Per i rumori, quasi tutte le case costruite in un certo periodo hanno questo problema.

Al limite puoi coibentarti l'appartamento dall'interno.

Non credo tu possa ricorrere.

Anche se l'atto è quantomeno superficiale, l'immobile oggi e perfettamente legale.
 
M

mata

Ospite
Ciao!
Grazie per la risposta...
La mia preoccupazione non è dovuta principalmente ai terremoti. Fortunatamente non abito in una zona sismica.
Poiché la casa è molto "rumorosa", si sentono i vicini del piano di sopra camminare (vi lascio immaginare il resto) ed i vicini confinanti parlare (ed altro), mi chiedo se i materiali siano idonei.
Assicuro al 100% che della costruzione inizialmente abusiva, e poi sanata (tutto il palazzo) non ce n'è traccia... se lo avessi saputo probabilmente non avrei comprato!
Posso tutelarmi in qualche modo? Ricorrere verso il notaio? Verso la venditrice? Anche solo per mancata informazione...

Grazie
Dal 2003 tutta l'Italia è zona sismica (ad eccezione della sola Sardegna in zona 4).
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Salve,
La Palazzina fu costruita dal Padre della Signora da cui ho acquistato.
Chiedo, è possibile vendere senza specificare che il Palazzo, e quindi anche il mio appartamento, fu costruito abusivamente e poi sanato?
La mia principale preoccupazione è che trattandosi di una Palazzina dei primi anni 60, magari, non sono stati rispettati tutti i criteri ed i materiali idonei... posso fare qualcosa? Recedre? Chiedere una deprezzamento?
Grazie a tutti
La differenza tra una costruzione regolare e una sanata sta solo nel momento del rilascio della concessione edilizia: nel primo caso è precedente all'opera, nel secondo viene rilasciata ex post (a sanare appunto la precedente mancanza). Tutto lì.
Nei primi anni '60, poi, la differenza era molto labile: non a caso nel rogiti viene spesso usata la formula di "costruzione realizzata prima del 1 settembre '67".

...non dare per scontato che un immobile sanato sia di qualità inferiore a uno regolarmente autorizzato: molto spesso non è così; anzi!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Questo dettaglio non mi è stato mai palesato, neanche in fase di rogito dal Notaio.
Nel rogito è solo indicato il precedente passagio proprietà: passaggio di proprietà dalla madrea alla Signora da cui ho acquistato per successione di morte. Solo questo.
La Palazzina fu costruita dal Padre della Signora da cui ho acquistato.
Chiedo, è possibile vendere senza specificare che il Palazzo, e quindi anche il mio appartamento, fu costruito abusivamente e poi sanato?
Nel tuo rogito il notaio avrà sicuramente indicato tutto,compreso i dettagli della sanatoria;ma spesso sono parti dell'atto a cui il compratore al momento non da molta attenzione.
Vi è da augurarsi, che il notaio rogante, sia stato scelto da te e non indotto dal venditore.

Come diceva Francesca, il notaio, deve indicare in atto ogni passaggio che riguarda la casa, come pratiche edilizie o richieste di sanatoria.
Tuttavia, ciò non è sufficiente, per porsi lontano dai rischi.

Le pratiche vanno reperite, oltre che citate all'atto, perchè come fossero anelli, chiudono la stessa catena.
Se sono citate in quell'atto, ma poi le pratiche sono irreperibili, l'anello della catena non si chiude e l'immobile successivamente, non può essere trasferito.
 
M

mata

Ospite
La differenza tra una costruzione regolare e una sanata sta solo nel momento del rilascio della concessione edilizia: nel primo caso è precedente all'opera, nel secondo viene rilasciata ex post (a sanare appunto la precedente mancanza). Tutto lì.
Nei primi anni '60, poi, la differenza era molto labile: non a caso nel rogiti viene spesso usata la formula di "costruzione realizzata prima del 1 settembre '67".

...non dare per scontato che un immobile sanato sia di qualità inferiore a uno regolarmente autorizzato: molto spesso non è così; anzi!
Dissento totalmente: una casa con regolari permessi è dotata anche un progetto esecutivo, redatto da un professionista abilitato, in conseguenza delle norme vigenti all'epoca e delle relative norme tecniche di costruzione (in base ai calcoli e verifiche strutturali inerenti); inoltre il direttore dei lavori (figura che ovviamente manca in caso di costruzione abusiva) deve verificare la corrispondenza tra progetto architettonico ed esecutivo e farlo realizzare con i materiali, spessori e dimensioni previste in quest'ultimo. Molti condoni sono stati rilasciati con una mera dichiarazione di idoneità statica rilasciata spesso senza nemmeno fare sopralluoghi o prove di carico.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Dissento totalmente: una casa con regolari permessi è dotata anche un progetto esecutivo, redatto da un professionista abilitato, in conseguenza delle norme vigenti all'epoca e delle relative norme tecniche di costruzione (in base ai calcoli e verifiche strutturali inerenti); inoltre il direttore dei lavori (figura che ovviamente manca in caso di costruzione abusiva) deve verificare la corrispondenza tra progetto architettonico ed esecutivo e farlo realizzare con i materiali, spessori e dimensioni previste in quest'ultimo. Molti condoni sono stati rilasciati con una mera dichiarazione di idoneità statica rilasciata spesso senza nemmeno fare sopralluoghi o prove di carico.
Negli anni '60, data a cui è riferita la fattispecie, le cose erano molto, molto più semplificate e scorrevoli. Molto spesso non vi era nei cantieri nessuna delle figure da te citate.
nell'elevazione di fabbricati (autorizzati o meno) il progetto era evidentemente presente e così l'impresa o imprese esecutrici, ma non erano regolate a priori.
Dopodiché, nei successivi condoni, la regolarità era parimenti certificata dai tecnici, ma lo era a posteriori.
Tutta lì la differenza del primo condono che, è bene ricordarlo, non è stata una gentile concessione della Stato bensì una inderogabile necessità di mettere un punto fermo per poi andare a capo nella disciplina edilizia. Vale a dire: finora (fino al 1 settembre '67) tutto era lecito, da adesso in poi, regolarizzate mediante condono il pregresso e tutto quel che viene dopo deve essere autorizzato. Dunque il primo condono si risolve con procedure semplificate e come atto dovuto.

Il secondo, quello del Gov. Berlusconi, fu un'appendice anche questa in un certo senso dovuta poiché non tutti si erano adeguati e una grossa fetta aveva continuato a regolarsi come prima. In questo Condono le procedure di regolarizzazione furono già più stringenti (l'abitabilità, per esempio, non era automatica come nel primo e la statica andava certificata).
Quello del 2003 fu a macchia di leopardo e sanava solo ciò che era lecito fare con licenza edilizia, quindi nessuna deroga alla normale procedura.

Le sanatoria attuali, infine, vengono definite non a caso "Accertamento di conformità" e devono soddisfare il doppio requisito della regolarità sia rispetto al momento di esecuzione sia a quello della sanatoria. Dunque molto più stringente della procedura normale (oltre ovviamente alle sanzioni e gli oneri raddoppiati).

Quanto alle fasi esecutive vere e propie, si vede che non hai molta pratica di cantiere...
 
M

mata

Ospite
Negli anni '60, data a cui è riferita la fattispecie, le cose erano molto, molto più semplificate e scorrevoli. Molto spesso non vi era nei cantieri nessuna delle figure da te citate.
nell'elevazione di fabbricati (autorizzati o meno) il progetto era evidentemente presente e così l'impresa o imprese esecutrici, ma non erano regolate a priori.
Dopodiché, nei successivi condoni, la regolarità era parimenti certificata dai tecnici, ma lo era a posteriori.
Tutta lì la differenza del primo condono che, è bene ricordarlo, non è stata una gentile concessione della Stato bensì una inderogabile necessità di mettere un punto fermo per poi andare a capo nella disciplina edilizia. Vale a dire: finora (fino al 1 settembre '67) tutto era lecito, da adesso in poi, regolarizzate mediante condono il pregresso e tutto quel che viene dopo deve essere autorizzato. Dunque il primo condono si risolve con procedure semplificate e come atto dovuto.

Il secondo, quello del Gov. Berlusconi, fu un'appendice anche questa in un certo senso dovuta poiché non tutti si erano adeguati e una grossa fetta aveva continuato a regolarsi come prima. In questo Condono le procedure di regolarizzazione furono già più stringenti (l'abitabilità, per esempio, non era automatica come nel primo e la statica andava certificata).
Quello del 2003 fu a macchia di leopardo e sanava solo ciò che era lecito fare con licenza edilizia, quindi nessuna deroga alla normale procedura.

Le sanatoria attuali, infine, vengono definite non a caso "Accertamento di conformità" e devono soddisfare il doppio requisito della regolarità sia rispetto al momento di esecuzione sia a quello della sanatoria. Dunque molto più stringente della procedura normale (oltre ovviamente alle sanzioni e gli oneri raddoppiati).

Quanto alle fasi esecutive vere e propie, si vede che non hai molta pratica di cantiere...
Per quanto riguarda le strutture le norme che prevedevano il deposito del cemento armato risalgono al
Negli anni '60, data a cui è riferita la fattispecie, le cose erano molto, molto più semplificate e scorrevoli. Molto spesso non vi era nei cantieri nessuna delle figure da te citate.
nell'elevazione di fabbricati (autorizzati o meno) il progetto era evidentemente presente e così l'impresa o imprese esecutrici, ma non erano regolate a priori.
Dopodiché, nei successivi condoni, la regolarità era parimenti certificata dai tecnici, ma lo era a posteriori.
Tutta lì la differenza del primo condono che, è bene ricordarlo, non è stata una gentile concessione della Stato bensì una inderogabile necessità di mettere un punto fermo per poi andare a capo nella disciplina edilizia. Vale a dire: finora (fino al 1 settembre '67) tutto era lecito, da adesso in poi, regolarizzate mediante condono il pregresso e tutto quel che viene dopo deve essere autorizzato. Dunque il primo condono si risolve con procedure semplificate e come atto dovuto.

Il secondo, quello del Gov. Berlusconi, fu un'appendice anche questa in un certo senso dovuta poiché non tutti si erano adeguati e una grossa fetta aveva continuato a regolarsi come prima. In questo Condono le procedure di regolarizzazione furono già più stringenti (l'abitabilità, per esempio, non era automatica come nel primo e la statica andava certificata).
Quello del 2003 fu a macchia di leopardo e sanava solo ciò che era lecito fare con licenza edilizia, quindi nessuna deroga alla normale procedura.

Le sanatoria attuali, infine, vengono definite non a caso "Accertamento di conformità" e devono soddisfare il doppio requisito della regolarità sia rispetto al momento di esecuzione sia a quello della sanatoria. Dunque molto più stringente della procedura normale (oltre ovviamente alle sanzioni e gli oneri raddoppiati).

Quanto alle fasi esecutive vere e propie, si vede che non hai molta pratica di cantiere...
 
M

mata

Ospite
Ignoro quale professione tu svolga, ma vedo che fai un po' di confusione tra permessi edilizi e norme strutturali: i primi occorrevano dal 1942 nei centri abitati (in certi posti esistono addirittura regolamenti locali precedenti) e dal 1/9/67 altrove; le norme di costruzione per le zone sismiche e non furono introdotte appena dopo il terremoto di Messina del 1908 e succedute poi nel tempo, sia per le zone "colpite da terremoto", che per le altre. Per le strutture in c.a. il progetto ed il collaudo andava depositato fin dal 1907, mentre per quelle in muratura dal 1935. Queste norme prescrivevano tipo di materiali e spessori minimi (a seconda del tipo di materiale e del numero di piani) da utilizzare. Addirittura la prima norma prescriveva che il progetto esecutivo dovesse essere obbligatoriamente redatto da un ingegnere, e l'altra l'obbligo di cordoli perimetrali sulle murature: pertanto siamo oltre una secolo fa. Se poi uno firma i condoni senza verificare com'è costruito, saranno affari suoi, finché qualcuno non controlla .., magari perché alla prima scossa vien tutto giù
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Quanto alla professione, ho fatto l'imprenditore edile per 30 anni. La prima legge urbanistica è del 1942, riguardava solo delimitate zone, il titolo era gratuito e senza prescrizione alcuna, salvo l'esistenza di opere di urbanizzazione o l'impegno a realizzarle entro un determinato periodo. E non tutto il territorio italiano era coinvolto.
Licenza edilizia - Wikipedia
La prima legge organica e nazionale riguardante le opere strutturali in cls è del 1971.
Al di là delle ricostruzioni storiche, su cui si può stare a discutere mesi, chiunque abbia un po' di pratica edilizia sa come funzionavano le cose all'epoca. E anche come funzionano oggi...
 

Peter1986

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte ed i commenti.
Io sono nuovo qui e sto cercando di capire come funziona...
Cosa mi conviene fare?
Tutelarmi con un avvocato?
Indagare su quando è stato censito/dichiarato l'immobile e il relativo abuso?
Ricorrere contro notaio e venditrice?
Grazie a tutti
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ti conviene goderti la casa e dimenticarti il tutto. Sul rogito è scritto per forza che la casa è stata condonata, quindi lo sapevi e quindi non puoi fare niente a nessuno.
Per la legge la tua casa e una casa costruita con regolare permesso sono esattamente uguali, quindi, anche se non l'avessi realmente saputo nemmeno al rogito, non potresti fare niente lo stesso.
Se proprio hai dubbi (magari non è antisismica o simili) rivendi (magari ci guadagni pure) e comprane un'altra.
 

Peter1986

Membro Junior
Privato Cittadino
Ed infatti è stata poi sanata...
Ma nell'atto che si tratta di immobile (intera palazzina 4 appartamenti e due negozi) successivamente sanato non ce n'è traccia...
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ed infatti è stata poi sanata...
Ma nell'atto che si tratta di immobile (intera palazzina 4 appartamenti e due negozi) successivamente sanato non ce n'è traccia...
E' probabile che sia scritto e tu non l'hai capito. Dovrebbe esserci qualcosa tipo "concessione edilizia in sanatoria n. 234234a/86 rilasciata dal comune di ... in data ...
 

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