Caparra confirmatoria o caparra penitenziale: quale tutela maggiormente?

[acquirente]

Caparra confirmatoria o caparra penitenziale?
Vorrei sapere dagli esperti se la caparra penitenziale in caso di acquisto casa
puo' essere un elemento che puo' far decidere il venditore a NON accettare
la proposta di acquisto anche perche' e' molto piu' usata la caparra confirmatoria.
aggiungo alla domanda: il venditore si sentirebbe meno tutelato non potendo richiedere ulteriori danni oltre alla caparra penitenziale?
grazie.

grazie.

 

[roberto.spalti]

Dipende dalla filosofia di pensiero.

La caparra penitenziale, laddove indicata come corrispettivo del recesso, consente alla parte inadempiente di uscire dalla proposta senza danni eccessivi e soprattutto senza la possibilità di andare in causa per la parte che avrebbe adempiuto.

La caparra penitenziale comporta la possibilità di andare in causa e quindi a mio parere vincola troppo le parti a fronte di un impegno economico irrisorio.

Questo naturalmente vale per la proposta, al preliminare uso la confirmatoria.

 

[enrikon]

Questo è un argomento che ha aperto infinite discussioni in passato su questo forum.
Io sono uno dei pochi (qui) che preferisce la caparra confirmatoria PROPRIO per il fatto che vincola maggiormente le parti a fronte di un imegno economico irrisorio. Ossia, paradossalmente, se l'impegno economico fosse ben maggiore, si potrebbe utilizzare tranquillamente anche la caparra penitenziale.
Un acquirente (ma l'esempio si può invertire) che fa una proposta di acquisto lasciando poche migliaia di euro come caparra penitenziale e magari sta per stipulare il compromesso di vendita di casa sua: in che modo è tutelato, se il proprietario, in qualsiasi momento e restituendo semplicemente il doppio della caparra, può recedere dall'impegno e magari vendere ad un terzo soggetto che gli offrisse un prezzo nettamente migliore?

 

[acquirente]

mamma mia che complicato.
sei stato gentile a darmi retta. ti faccio il mio esempio personale e se puoi ti chiedo di aiutarmi. devo vendere casa a milano in una bella zona e con un valore mediamente alto e comprare fuori verso Como una casa piu' grande o villetta.
se il mio acquirente, all'ultimo minuto, al rogito non si presenta e fa saltare tutto lasciandomi la caparra mi mette nei guai perche' io mi sono gia' esposto dopo il mio compromesso di vendita con un compromesso di acquisto.
se non ricevo tutti i soldi della mia vendita Non posso economicamente andare al rogito del mio acquisto.
la mia grande paura, e' che non per colpa mia, mi troverei nei guai, e magari il mio venditore per cita anche per danni. io non ci penso neanche lontanamente di andare in giudizio con il mio acquirente perche' perderei un sacco di anni nei tribunali.
cosa fare per evitare tutto questo, tenendo presente che sono una persona corretta e non voglio rischiare. per questo motivo ho pensato alla caparra penitenziale quando faro' la proposta di acquisto. se tutto dovesse saltare non per colpa mia, almeno tutto finisce li' senza rischi di contenzioso.
faccio bene o sbaglio??
grazie a tutti che mi vorranno rispondere.

Aggiunto dopo 5 minuti :

dipende dalla filosofia di pensiero.

La caparra penitenziale, laddove indicata come corrispettivo del recesso, consente alla parte inadempiente di uscire dalla proposta senza danni eccessivi e soprattutto senza la possibilità di andare in causa per la parte che avrebbe adempiuto.
ok sono d'accordo.

la caparra penitenziale ??????? volevi forse dire confirmatoria?????
Comporta la possibilità di andare in causa e quindi a mio parere vincola troppo le parti a fronte di un impegno economico irrisorio.

Questo naturalmente vale per la proposta, al preliminare uso la confirmatoria.

grazie. acquirente

 

[enrikon]

mamma mia che complicato.
sei stato gentile a darmi retta. ti faccio il mio esempio personale e se puoi ti chiedo di aiutarmi. devo vendere casa a milano in una bella zona e con un valore mediamente alto e comprare fuori verso Como una casa piu' grande o villetta.
se il mio acquirente, all'ultimo minuto, al rogito non si presenta e fa saltare tutto lasciandomi la caparra mi mette nei guai perche' io mi sono gia' esposto dopo il mio compromesso di vendita con un compromesso di acquisto.
se non ricevo tutti i soldi della mia vendita Non posso economicamente andare al rogito del mio acquisto.
la mia grande paura, e' che non per colpa mia, mi troverei nei guai, e magari il mio venditore per cita anche per danni. io non ci penso neanche lontanamente di andare in giudizio con il mio acquirente perche' perderei un sacco di anni nei tribunali.
cosa fare per evitare tutto questo, tenendo presente che sono una persona corretta e non voglio rischiare. per questo motivo ho pensato alla caparra penitenziale quando faro' la proposta di acquisto. se tutto dovesse saltare non per colpa mia, almeno tutto finisce li' senza rischi di contenzioso.
faccio bene o sbaglio??
grazie a tutti che mi vorranno rispondere.

Aggiunto dopo 5 minuti :




grazie. acquirente

Ma proprio per questo! Te ti salvi ma potresti mettere nei pasticci il tuo venditore.
Per questo si usa normalmente la caparra confirmatoria nelle compravendite: per evitare "ripensamenti" che potrebbero causare disagi e danni anche molto gravi.
Se poi, il tuo venditore, vende una casa già libera, di cui ne abbia già la piena disponibilità, e non abbia da ricomprare a sua volta, il discorso cambia e allora la caparra penitenziale sarebbe certamente la via preferibile da seguire.

 

[acquirente]

hai ragione su molti aspetti...............anche se credo che oggi venditori che hanno tante proposte da avere anche il lusso di rifiutarne una perche' se ne presenta un'altra migliore...................mi sembra azzardato soprattutto parlando di cifre mediamente alte. (sopra i 400k fuori milano ).
per la casa in acquisto gia' vuota e non deve ricomprare sono d'accordo per la caparra penitenziale.
t

 

[roberto.spalti]

Ma proprio per questo! Te ti salvi ma potresti mettere nei pasticci il tuo venditore.
Per questo si usa normalmente la caparra confirmatoria nelle compravendite: per evitare "ripensamenti" che potrebbero causare disagi e danni anche molto gravi.
Se poi, il tuo venditore, vende una casa già libera, di cui ne abbia già la piena disponibilità, e non abbia da ricomprare a sua volta, il discorso cambia e allora la caparra penitenziale sarebbe certamente la via preferibile da seguire.

Enricon
Se una delle parti non vuole o non può più comprare non c'è vincolo che tenga e caparra che si voglia che lo può obbligare.
La caparra penitenziale ha il merito di poter sciogliere un contratto in maniera meno traumatica.
Naturalmente mi riferisco alla proposta di acquisto, non al preliminare; al preliminare sempre confirmatoria.

 

[acquirente]

Enricon
Se una delle parti non vuole o non può più comprare non c'è vincolo che tenga e caparra che si voglia che lo può obbligare.
La caparra penitenziale ha il merito di poter sciogliere un contratto in maniera meno traumatica.
Naturalmente mi riferisco alla proposta di acquisto, non al preliminare; al preliminare sempre confirmatoria.

grazie per le spiegazioni. ho capito benissimo il perche' della caparra penitenziale alla proposta di acquisto.
mi spieghi, per favore perche' al compromesso e' meglio la caparra confirmatoria????
Anche dopo il compromesso c'e' sempre qualcuno che ci ripensa e se non vuole pagare il saldo al rogito mette nei guai
anche altre persone che si sono impegnate con un'altra casa.
grazie per la pazienza.

 

[Oris]

Non scordiamoci che per aere una esecuzione in forma specifica serve tempo

Per favore, agiamo in forza della realtà delle cose e non della teoria, per l'interesse dei nostri clienti.

Al compromesso, al confirmatoria ha senso perchè nel compromesso, che se fatto bene in pratica è un pre-rogito, c'è tutto quello ceh ci deve essere oltre a una cosa che nelal proposta troppo spesso non c'è: la piena consapevolezza di cosa si compra e come lo si compra, oltre ad essere SICURAMENTE un atto che OBBLIGA.

 

[roberto.spalti]

Al compromesso, che come dice il collega è un contratto ad effetti obbligatori, passa una cifra molto consistente e le parti sanno diu firmare un contratto vero e proprio; a quel punto i ripensamenti sono minimi mentre fra proposta e compromesso ci possono essere maggiori problemi ed è assurdo (parere mio) stipulare un contratto così vincolante con 10.000 € a fronte di un valore complessivo di centinaia di migliaia; inoltre in sede di proposta mancano molte verifiche importantissime per il contratto.
Per quanto riguarda i ripensamenti basta che si versi a titolo di caparra una somma pari a quella ricevuta (possibilmente tolte le provvigioni) e nel peggiore dei casi si va pari avendo solo perso tempo.
Come ti ripeto se viene a mancare la volontà non c'è contratto o minaccia di azione legale che tenga, se non voglio più comprare non compro, perdendo i soldi.