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  1. peones

    peones Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    ho fatto una scoperta sensazionale ..... 5 anni fa ho comprato una casa i cui muri interni sono molto alti (5,5m). Da 1 anno a questa parte stiamo facendo un progetto per soppalcare internamente circa 30m*m. L'architetto e' venuto ha fatto tutte le misure e ...... una volta che le ha confrontate con quelle depositate ha scoperto che casa mia doveva essere 1,5m piu' bassa di quanto depositato .......
    Mi ha detto quindi che casa mia (siamo 8 condomini) e' tutta 1,5m piu' alta e questo abuso non e' tecnicamente sanabile in quanto bisognerebbe distruggete mezza casa .....
    E a questo punto le mie domande:
    A) quali sono i miei diritti?
    B) Posso chiedere dei danni? Se si a chi? Se si quanti? (casa pagata 280.000Euro nel 2005)
    C) Posso chiedere danni morali ? (devo cambiare casa perche' soppalcando avrei creato una stanza per mio figlio ed ora non posso + farlo)
    D) Posso chiedere la radiazione di tutte le persone coinvolte in questo schifo?
    E) Se faccio causa ho certezza matematica di vincere?
    .....
    Confido nella vostra esperienza ......
    Vi ringrazio in anticipo
    Davide
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao peones, stai parlando di misure confrontate con quelle depositate e parli di catasto.. Ma il catasto non è probatorio.
    Comune o catasto?
    Un'altra domanda: ma in sede di rogito non fu prodotta una conformità urbanistica (senza quella da noi non si rogita..)?
     
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  3. peones

    peones Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Umberto, grazie per l'interessamento.
    Credo che l'architetto si riferisca a quanto depositato in comune (mi sono sbagliato io ad indicare il catasto).
    So solo che l'architetto (di cui mi fido molto in quanto mi ha dimostrato spesso di essere molto preparata) ha detto che ora non possiamo + procedere in quanto tutto l'edificio e' di fatto un abuso edilizio.
    Dice che lo stato esistente non e' conforme allo stato legittimo.
    Al rogito non fu prodotto nessun documento attestante la conformita' urbanistica.
    Quindi riesci a dre una risposta alle mie domande?

    Grazie mille :)
     
  4. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se non sbaglio nemmeno il notaio se la passerà bene.
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A) quali sono i miei diritti?
    DEvi consultare un avvocato, comunque il contratto che hai sottoscritto è nullo (dietro tua richiesta) perché la cosa venduta non è conforme a quanto promesso in vendita

    B) Posso chiedere dei danni? Se si a chi? Se si quanti? (casa pagata 280.000Euro nel 2005)
    I danni li puoi chiedere a chi ti ha venduto la casa

    C) Posso chiedere danni morali ? (devo cambiare casa perche' soppalcando avrei creato una stanza per mio figlio ed ora non posso + farlo)
    Sicuramente

    D) Posso chiedere la radiazione di tutte le persone coinvolte in questo schifo?
    No perché nessuna delle persone coinvolte (eventuale agenzia e sicuramente il notaio) è tenuta per Legge all'obbligo di effettuare una verifica urbanistica su quanto venduto (addirittura il notaio si fa sollevare anche dagli obblighi derivanti)

    E) Se faccio causa ho certezza matematica di vincere?
    penso di si (dipende comunque dal giudice) ma considera tempi biblici (per darti un'idea tuo figlio potrebbe non aver bisogno della camera perché nel frattempo si sposa e va a vivere da solo).

    Prova ad informare della cosa il condominio e vedete se riuscite tutti insieme a fare una pratica (se siete tutti nelle stesse condizioni è più facile ottenere qualcosa).
     
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  6. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I notai non rispondo delle dichiarazioni rese dal venditore circa la conformità urbanisica. Di fatto si limitano a ricevere solo le dichiazioni del venditore rese magari sotto ammonizione ex dichiarazione sostitutiva se ante 1967.
     
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  7. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Eccelso spunto per un bel post.
     
  8. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Altezze del genere mi lasciano pensare ad un ante '67 .... deduco considerando che non è stato specificata l'epoca della costruzione...
    In tal caso, a mio avviso sarebbe opportuna una disamina della normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della realizzazione dell'opera sia alla data odierna, secondo i principi sanciti dall'art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001, che recita:
    "1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
    2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso."
    Penso che il tecnico incaricato lo abbia già fatto ma il primo passo è quello di verificare se è conforme alla normativa vigente attuale ma anche e soprattutto all'epoca della realizzazione, in tale ipotesi, stante l'epoca di realizzazione (ante 1967) sarebbe a mio avviso possibile una sanatoria (art. 36 d.p.r. 380); a tale proposito è bene precisare che sarebbe necessaria la doppia conformità; tuttavia è sempre più corposa la tendenza giurisprudenziale a ritenere sanabili eventuali abusi, comunque conformi alla normativa urbanistica vigente al momento attuale, secondo un principio di logicità della sanzione che riterrebbe assurdo la demolizione di un immobile ancorchè abusivo che poterebbe essere regolarmente realizzato in quanto conforme alla normativa vigente anche all'epoca della realizzazione.
    Forse sbaglio ... ma mi è già capitato!!!! ... l'altezza delle costruzioni non può essere modificata con interventi successivi alla data della realizzazione dei fabbricati ... normalmente!!!!!
    Ma un tecnico ne saprà sicuramete più di me>!!!!
    Buon lavoro a tutti
     
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  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Attenzione Anna che l'autore del post dice:
    L'architetto e' venuto ha fatto tutte le misure e ...... una volta che le ha confrontate con quelle depositate ha scoperto che casa mia doveva essere 1,5m piu' bassa di quanto depositato .......

    Quindi un progetto depositato in Comune esiste eccome e manca la conformità con quanto realizzato.
     
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  10. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

    Appunto ... in difformità
     
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  11. peones

    peones Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per l'interessamento.
    L'edificio era del 1900 o giu di li ed e' stato ricostruito nel 2003 (mantenedo la stessa fattura e quindi immmagino che avrebbe dovuto mantenere anche le stesse altezze).
    Alla luce di quest anuova info, decade il discorso relativo al 1967?
    Sono senza parole .... :triste:
     
  12. peones

    peones Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti,
    per vstra info la casa risale al 2003 (era un rudere del 1900 ricostruito con il vincolo di rifarlo come era) .....
    Quidni la legge del 67 non vale?
     
  13. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    troppe parole inutili - ci sono fabbricati realizzati prima del 1967 come i palazzi del centro storico di Roma costruiti durante il regime di Mussolini che hanno una altezza di mt. 4,50 e anche mt. 5,0 e sono tutti stati adeguati alle nuove norme creandio dei soppalchi con regolare autorizzazione comunale -
     
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  14. peones

    peones Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, ra mi cerco un ottimo avvocato!
     
  15. Manovale

    Manovale Membro Junior

    Altro Professionista
    L' ultimo passo da fare

    Io cercherei una risposta a queste domande
    In Comune è depositato un rilievo dell' esistente prima dell' intervento?
    Perchè un tecnico progetta un immobile 1,50 più basso del realizzato ?
    Perchè un' impresa realizza un immobile 1,50 più alto del progetto ? ( non è poco)
    Con quale titolo abilitativo è stato realizzato l' immobile ?
    Come è stata chiusa la pratica ? ( se mai è stata chiusa)
    Sul D.P.R. 380 si parla di superfici ( prima si parlava di volumi )
    Una superficie con h = 1,50 non è s:u: e neanche snr
    verificare la sanabilità.

    Acquisiti questi elementi avremo le idee più chiare e cerchiamo un buon tecnico o un buon avvocato
     

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