Che dice la legge italiana sulla vendita di casa con molti eredi ?

[louis martin]

Buon giorno,
Mi chiamo Louis Martin, vivo in Montréal, Canada. Sono francese di nonni italiani.

E sono desesperato di trovare una riposta riguardo a une vendita di casa familiale in Italia.
La casa si trova a Riabella nella provincia di biella. Mio papa e morto 13 anni fa. Quando e morto la famiglia di lei hanno vietati io, mie sorelle e mi mama di andare in questa casa, solo una zia ha le chiave e si va in questa casa di famiglia per le vacanze.

Siamo 8 proprietari con differente quote :
Mia nonna (mama del papa) proprieta 54/135
Mia zia numero 1 proprieta 21/135
Mia zia numero 2 proprieta 21/135
Mia zia numero 3 proprieta 21/135
Mia mama proprieta 6/135
Mia sorella 1 proprieta 4/135
Mia sorella 2 proprieta 4/135
E io proprieta 4/135


Mi domanda :
Ho scrito une lettera a la zia che ha le chiave con lei e che non permite a nessuno di andare nella casa.
Nella lettera diccho che io voglie le chiave per andare in vacanze perchè sono anche proprietario e che tengo il dirrito di andare.
Lei mi ha scritto in ritorno che non puo andare nella casa perchè lei e la nonna (solo lei due) hanno preso la decisione di vendere la casa.

Secondo la legge italiana, hanno questo dirrito di vendita senza l’accordo e la firma degli altri proprietari ?
io non voglio vendere anche mie sorelle, mama, e due delle zie. Solo la nonna e la zia vogliono vendere.
Che articolo della puo aiudarmi in questa situazione

Mi scuso per mi italiano

Grazie ,

Louis Martin

 

[Zagonara Emanuele]

La vendita della casa sarà possibile solamente se tutti i proprietari saranno d'accordo di vendere e firmeranno l'atto di vendita.
A livello teorico ogni singolo proprietario può vendere la propria quota di proprietà, ma poichè si tratta di una "quota indivisa" e quindi non identificabile materialmente, nessun acquirente acquisterebbe una o più quote.
Se hai paura che tua zia o altri proprietari tentino di vendere con qualche metodo ingannevole puoi inviare una diffida agli altri proprietari.
In sostanza gli comunichi con un metodo certo (Posta certificata, posta raccomandata e quindi tracciabile e con firma di ricevuta) che non hai intenzione di vendere la tua quota di proprietà.

 

[louis martin]

Grazie Zagonara Emanuele,

Sai l'articolo della legge che dice questo ?

Grzie ancora,

Luigi

 

[Bastimento]

Grazie Zagonara Emanuele,

Sai l'articolo della legge che dice questo ?

Grzie ancora,

Luigi

Qualunque notaio in Italia sa che per fare un atto di vendita occorre la firma di ciascun proprietario: o di presenza o per delega notarile.

Aggiungo però altre due considerazioni:
1°) Non si è obbligati a rimanere in una comunione, specie se ereditaria: la nonna e la zia che desiderano vendere potrebbero chiedere la divisione ereditaria. Il giudice può dilazionare la decisione fino a 5 anni, ma poi in mancanza di accordo tra voi mette all'asta l'immobile
2°) La seconda considerazione riguarda l'esercizio dell'usucapione: se la nonna e la zia hanno il possesso dell'immobile da 13 anni, senza che sia stato ufficializzata una contestazione potrebbero rivolgersi ad un giudice per ottenere la proprietà piena a titolo di usucapione. Il termine ordinario è di 20 anni di detenzione; ma in un caso particolare scende a 10 anni.

Se quest'ultimo punto non è ancora scattato vi conviene pretendere la chiave o un contratto di locazione o comodato.

 

[davideboschi]

Tu sei proprietario della tua quota e solo tu puoi firmare per vendere la tua quota, nessun notaio fa un atto di vendita senza la firma del proprietario o di persona delegata. La zia può vendere la sua quota, non la tua.

Se in questi 13 anni tu hai pagato la tua parte di tasse e di manutenzione (e se hai ancora le ricevute), il problema dell'usucapione non si pone. Diversamente, la zia potrebbe fare come dice Bastimento. Per impedirglielo, dovresti rivolgerti a un avvocato in Italia per chiedere le chiavi della casa (ci vuole almeno una raccomandata, la lettera che hai fatto era raccomandata?), al limite l'avvocato si rivolgerà al giudice che ti darà ragione, perché sei propietario anche tu e lei non ha diritto di proibirti l'ingresso nella proprietà. Teoricamente basta che lei si rifiuti di darti le chiavi per interrompere il periodo di maturazione dell'usucapione. Ma rimane il fatto che hai il dovere di provvedere alle spese e alle tasse, secondo la tua quota di porprietà. La zia potrebbe chiederti la tua parte anche per il periodo trascorso.

 

[louis martin]

Lo sento tutto, ma per l'usucapione, da la morte del papa non ho visto nessuna carta di eletricita, aqua ... perchè tutto e mandato a lei, la sola prova che tengo e une lettera dell' agenzia delle entarte che ho pagato in 2010 l'imposto della succesione del mio papa. No tengo il nome del notaio che si occupa di tutto legalmente della casa in italia, la zia ha rifusato durante piu di 10 anni di dare le informazione. Tutto le manipulazione legale con notaio le fa lei senza communicare con nessuno. Io ho chiedato la nonna e lei che voglio le chiave, per andere a la sace e participare a pagare tutte le utilite (aqua, imposto, eletricita) ... ma oggi sono minoritario sulla proprieta e che non ho podere ( ma e sua parole contro mia) ....

 

[Rosa1968]

Hai fatto fare la visura catastale?

 

[louis martin]

No, non ho mai sentito parlare di questo !!!
Ho scritto a la zia per sapere il nome del notaio ma lei non vuole darme il nome !!! e tanto frustrante !!! domani, mando una lettera a tutti i eredi che io non voglia vendere mia parte e mi oppongo a la venta.
Anche, come lo ho detto, da la morte del papa no ho ricevuto niente per le spese (electricita, aqua, imposto ...) perchè è la zia che receve tutto a sua casa, e fa come le chiave 13 anni che non ho avuto l'informazione di niente, e che non ho potuto participare normalmente alle spese della casa, come lo ho chieduto tutti gli anni senza riposta de sua parte !!!!

 

[davideboschi]

Il mio suggerimento è di prendere contatto con un avvocato in Italia o con uno studio in Canada che ha dei corrispondenti in Italia e che tratta cause in Italia tramite loro. Ci penseranno poi loro a chiarirti la situazione, cosa puoi fare tu e cosa possono fare gli altri eredi, e i passi da fare per risolvere la situazione secondo le tue aspettative.

 

[Bastimento]

@louis martin :

Sappi che tutte le proprietà immobiliari italiane sono registrate in un database che si chiama Catasto Fabbricati (o Catasto Terreni): ed è pubblico. Per consultare la situazione della tua casa non occorre in prima battuta un notaio. Qualunque cittadino, oltre che qualunque professionista da te delegato (geometra, notaio, ecc) può chiedere una visura , cioè se esistono immobili a te intestati, o chiedere una visura storica in capo ad esempio a tuo padre, o direttamente in capo a tua nonna.

Da questo primo documento è possibile individuare le coordinate (Foglio di mappa, particella, subalterno) relative alla casa di cui parli, e verificare a chi oggi risulti intestata. La visura storica ti permette anche di conoscere i vari passaggi di proprietà, e gli atti che ne hanno sancito i passaggi, (compravendite o successioni) compreso il nome dell'eventuale notaio che ha svolto la pratica.

Mi pare che in questo momento tu stia scrivendo dall'Italia. Se è così potresti chiedere direttamente all'ufficio catasto di Biella : il nome esatto dell'ufficio è Agenzia del Territorio (che recentemente è stato assorbito da Agenzia delle Entrate).

Indirizzo: Via Giovanni Amendola, 11, 13900 Biella BI
Telefono: (+39) 015 252 0925

Esistono comunque molti servizi on line che effettuano visure a costi contenuti (qualche decina di euro). Ne puoi trovare direttamente sul web.

Avvertenza: Capisco che questa casa possa avere per te un valore affettivo: considerata però l'esiguità della vostra quota, la posizione e la probabile vetustà dell'immobile, il valore monetario di questa quota potrebbe essere molto esiguo, e credo non ti convenga mettere di mezzo avvocati.
Inoltre, come tu stesso lamenti, la comunione non è di facile gestione: la soluzione della vendita potrebbe non essere sbagliata. I problema è avere il compratore interessato, e ovviamente poter riscuotere quanto ti spetta.

(Ho visto che dei 68 immobili presenti a Riabella, frazione di San Paolo Cervo (Biella) in valle Cervo, ben 67 sono stati edificati oltre un secolo fa.)