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  1. christianmyway

    christianmyway Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    sono un nuovo utente del forum, ed avrei un richiesta per esperti del mercato come voi.

    Sto per acquistare a Roma, un'appartamento di 40mq in Edilizia Convenzionata.

    Leggendo la convenzione in cerca del famoso 99+99 anni (legge 167 giusto?), ho trovato questa parte:

    Questa parte della convenzione annulla i 99+99 anni e dice che chi acquista, dopo 20 anni diventa proprietario in automatico anche della sua parte di terreno?
    Passati i 20 anni, bisogna chiedere sempre al Comune il prezzo di vendita o diventa a libero mercato?

    Grazie!
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si tratta di due cose diverse.

    Quello che tu chiami il vincolo dei 99 anni riguarda il diritto di superficie, mentre la Legge 10/77 si occupa del diritto di proprietà: quindi tu acquisti un immobile completo (terreno e abitazione).

    La Società venditrice iniziale per ottenere la concessione edilizia ha stipulato una Convenzione con il Comune (che può essere di vario genere e con diversi parametri di riferimento) per merito della quale si impegna ad eseguire per il Comune determinati lavori (un parcheggio, una strada, un parco giochi, ecc...) e il Comune le concede di vendere gli alloggi ad un prezzo più basso di quello del mercato libero.

    In virtù di questo vantaggio iniziale, tu ti impegni (e i tuoi aventi diritto futuri insieme a te) a rivendere ad un prezzo convenzionato rivalutato attraverso indici ISTAT determinati dalla Convenzione.

    Dopo 20 anni, diventi proprietario effettivo senza vincoli.

    Prima sei obbligato a dichiarare il prezzo rivalutato.

    Silvana
     
  3. christianmyway

    christianmyway Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta!
    Oggi dovrei portare i soldi per la prenotazione dell'immobile.

    Ultima cosa, prima dei 20 anni, la casa si può affittare liberamente?

    Ho 25 anni e come detto sto per comprare un appartamento di 41 metri, con 30 anni di mutuo.
    Magari prima dei 20 anni potrei avere la necessità di una casa più grande (convivenza, matrimonio ... non si sa mai), posso essere libero di affittare la casa in modo di ripagarci parte del mutuo?
     
  4. FERNY

    FERNY Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Devi vedere in base a quale legge è costruito questo appartamento. Io ho prenotato un alloggio di edilizia economica e popolare (senza saperlo tra l'altro) e mi è assolutamente vietato affittare, ciao Ferny
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Devi guardare bene la convenzione. Probabilmente non potrai affittare oppure potrai ma a canone predefinito.
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto, ha ragione Umberto.

    Nella convenzione sono citati anche i parametri per determinare il canopne d'affitto.

    Silvana
     
  7. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    buongiorno in merito a quanto sopra, l'eventuale convenzione per il diritto di superficie (quindi come spiegato quello che comune richiede all'impresa costruttrice di costruire determinate opere) dve essere riportato nell'atto di proprietà iniziale e originario? Ma sei sicuro che questo accordi comporti sempre un vincolo di prezzo, oppure potrebbe essere un impegno e poi venduto a libero mercato?

    Ultima cosa: se l'atto viene fatto vedere al notaio e lui mi ha detto che è tutto a posto posso stare tranquillo, oppure come ho modo io di controllare questa cosa?? L'agenzia mi ha detto che non si tratta di immobile in edilizia convenzionata con vincoli di prezzo, e così anche amministratore ma ovviamente di scritto non ho nulla, tranne l'atto di proprietà che ho dato al notaio prima del preliminare e mi ha detto che era tutto a posto.

    Aggiunto dopo 25 minuti :

    scusate puntualizzo un attimo il concetto sopra perchè rileggendolo non sembra chiarissimo!!!!! :) Intendevo dire non è che la convenzione per il diritto di proprietà (ossia che comune ha dato incarico a impresa costruttrice per realizzazione di opere) questa si sostanzi solo in un obbligo per il condominio interessato a curare la gestione delle opere stesse (es davanti al condominio che ci interessa, è stato costruito un parco pubblico la cui gestione è però a cura del condominio stesso) ma non implica nessun vincolo per la vendita a un prezzo "stabilito"? L'eventuale obbligo a sottostare a un prezzo stabilito dal comune (in base alla rivalutazione istat) deve essere riportato esplicitamente nell'atto di proprietà di acquisto iniziale (noi compreremmo dai primi proprietari che hanno comprato in fase di costruzione) oppure può anche non esserne fatta menzione? Fermo restando cmq che lo stesso atto è stato mandato al notaio insieme alla bozza del preliminare predisposto da agenzia, se non ha notato lui nulla di strano posso stare tranquillo??
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La convenzione deve essere sempre citata nel primo rogito, ma anche negli atti successivi, in quanto è un vincolo.

    Potrebbe anche esserci un tipo di convenzione che dà solo obblighi di manutenzione, però.... mi sembra strano. ma tutto può essere nell'edilizia convenzionata.

    Per quanto riguarda il notaio, bisogna capire cosa intendi tu per "nulla di strano".... :^^:
    Nel senso che l'esistenza di una convenzione non è strana. E' normalissima. Quindi gli devi fare una domanda specifica su quello che vuoi sapere...

    Silvana
     
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  9. christianmyway

    christianmyway Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho prenotato l'appartamento, dopo che il mio notaio di fiducia mi ha dato il via libero leggendo la convenzione ed i permessi a costruire.
    Il terreno è stato già acquistato dalla società che sta costruendo gli appartamenti, quindi il 99+99 non interessa questo tipo di appartamento ... almeno così dicono ...
     
  10. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ciao intendevo dire per nulla di strano che mi ha detto di procedere con il preliminare e anche sul prezzo non ha avuto nulla da ridire. Se si fosse accorto che nell'atto di proprietà si parlava di qualche convenzione edilizia o altre limitazioni, penso che sarebbe dovuto essere suo compito avvisarmi o cmq mettermi in guarda da qualcosa. A riprova del fatto, mi ha fattto aggiungere nella bozza del preliminare la richiesta di un documento che p. venditrice dovrà produrre per il rogito, visto che se ne parlava nell'atto precedente ma mi ha detto che a lui in fase di stipula serve, quindi nel caso p.venditrice non lo avesse disponibile sarebbe dovuto andare a chiederlo in comune.

    Il mio unico dubbio è che il prezzo pagato non è stato fatto secondo rivalutazioni istat ma in base al libero mercato, soggetto quindi a una trattatva tra me e la parte venditrice... presumo che in caso di edilizia convenzionata credo non sia possibile nessuna forma di trattativa essendo il prezzo imposto. La mia perplessità è, come ho letto diverse volte su internet, che magari compri un immobile come edilizia residenziale e alla fine ti accorgi che era convenzionata e l'hai pagato molto di più di quanto in realtà era stabilito.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    @ fabio

    Senza leggere la convenzione andiamo a braccio....

    Silvana
     
  12. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ipotizziamo: se il prezzo reale di acquisto fosse 100 e quello convenzionato 70, se nel rogito si scrivesse 100 (come da legge...) tu potresti poi per via giudiziale farti restituire i 30 in piu'. Se invece nel rogito viene riportato 70 e ti chiedono il resto a nero (cosa ovviamente illegale e pericolosa), è matematico che si tratta di immobile non vendibile a prezzo di mercato. Un'eventuale richiesta di nero potrebbe quindi essere la cartina di tornasole per iniziare a sospettare qualcosa.
     
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  13. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    no no assolutamente.... su questo sono sicuro. Tanto che ho tutte fotocopie assegni fatti e al rogito dovrò fare assegni circolari alla banca visto che c'è un mutuo residuo sull'appartamento. Di nero non ho dato, ne mi hanno chiesto nulla. Il prezzo di vendita a partire dalla proposta per finire al compromesso è sempre stato quello che andrò a pagare.

    Grazie e saluti.... cmq richiederò meglio al notaio per fugarmi gli ultimi dubbi. GRazie
     
  14. FERNY

    FERNY Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tu neanche immagini che giri ci sono dietro queste case. Per raccontarti la mia storia ci vorrebbe tanto di quel tempo mi limito a dirti di stare attento e brevemente per aiutarti ti racconto quanto mi è capitato: ho prenotato un appartamento da acquistare e la cooperativa non mi ha detto che era edilizia agevolata/convenzionata dove il prezzo è già fissato dal Comune con apposita convenzione. A distanza di anni mi ritrovo ad aver pagato l'appartamento € 70.000 in più del suo reale valore, ho dovuto sottoscrivere un contratto di locazione perchè erano appartamenti da locare e da vendere solo dopo otto anni, sono in causa e nel rogito....fra tre anni si spera il prezzo sarà quello del comune e non quello da me pagato. Anch'io non ho dato niente in nero, ho pagato sempre con assegni circolari N.T. ....come vedi ci sono individui che trattano l'edilizia pubblica come quella privata per cui stai attento.
     
  15. ilarietta80

    ilarietta80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate l'intromissione... volevo capire una cosa: ma se si deve acquistare da un privato, che a sua volta ha acquistato da un costruttore un appartamento costruito in edilizia convenzionata con diritto di proprietà, c'è sempre il vincolo di prezzo e del tempo per la vendita? su questo appartamento non c'è diritto di superficie perchè l'attuale proprietario ha acquistato anche la proprietà del terreno. ho la copia della convenzione ma questa si riferisce solo ai vincoli imposti per la vendita con diritto di superficie e non con diritto di proprietà. Se qualcuno mi sa aiutare gliene sarei davvero grata!
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ogni convenzione fa storia a sè. Appellarsi alle varie sentenze è piuttosto pericoloso.
    Se è stato riscattato il terreno devi verificare che il riscatto abbia tolto qualsiasi vincolo: da noi nn succede ma qualche collega ha evidenziato che in certi comuni il riscatto del terreno non coincide col poter vendere liberamente, ma a volte vengono creati nuovi vincoli (sul prexzzo di rivendita).
    Se il riscatto (che è un atto vero e proprio e dà li lo accerti) ha eliminato tutti i vincoli allora puoi fare cio che vuoi da ora in avanti :stretta_di_mano:
     
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  17. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se originariamente l'immobile era in diritto di superficie, poi il proprietario ha eseguito la trasformazione in diritto di proprietà ai sensi della legge 448/98, tale trasformazione dovrebbe essere stata eseguita con rogito notarile tra il proprietario ed il Comune (rogito che ovviamente puoi consultare in conservatoria o tramite i siti che offrono questo servizio): li' ci devono essere scritti eventuali nuovi vincoli o se c'e' una nuova convenzione che sostituisce la vecchia e la sua durata o la totale abolizione dei vincoli stessi. Come ti hanno già detto, non è detto che la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà abolisca tutti i vincoli (es. il prezzo di rivendita).
     
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