Prendere in considerazione Il patto di riservato dominio
In materia di compravendita immobiliare può accadere che, per le più diverse ragioni (economiche o di semplice opportunità), venditore ed acquirente non concludano un contratto di vendita tradizionale e preferiscano, invece, stipulare un contratto di vendita con patto di riservato dominio, detto anche “vendita con riserva della proprietà”.
Una simile tipologia di contratto, disciplinata dagli artt. 1523 e ss. del Codice Civile, si caratterizza per il fatto di offrire ai contraenti la possibilità di trasferire la proprietà del bene dal venditore al compratore in un momento diverso da quello in cui il contratto viene stipulato.
Questo schema contrattuale è scelto prevalentemente quando il compratore ha la necessità di prendere subito possesso dell’immobile ma non è in grado di pagare l’intero prezzo al momento del rogito (neppure mediante ricorso al credito bancario) e, per contro, il venditore ha interesse a concludere ugualmente l’affare, ma vuole le opportune garanzie.
Con il patto di riservato dominio, l’acquirente entra in possesso dell’immobile al momento del rogito, mentre il venditore ne rimane proprietario fino al momento in cui il prezzo verrà interamente pagato nei termini stabiliti.
È evidente che una simile modalità di compravendita risulta utile soprattutto in una congiuntura come la presente, caratterizzata da sempre maggiore difficoltà di accesso al credito bancario: il venditore incassa solo una parte del prezzo, ma non trasferisce la proprietà del bene, garantendosi in tal modo per l’eventualità che l’acquirente non provveda al saldo nei termini pattuiti; d’altra parte l’acquirente può godere del bene sin dal momento della stipula, senza doverne pagare immediatamente il prezzo ed anzi potendo ottenere anche una rateizzazione del pagamento.
Il venditore dal suo canto conserva il diritto di proprietà sul bene perdendone il solo possesso: pertanto, qualora venisse a mancare il saldo del prezzo egli avrà diritto di ottenerne subito la riconsegna e non dovrà intentare una causa per sentirsi dichiarare nuovamente proprietario.
Ciò significa, in pratica, che nel caso in cui l’acquirente non saldasse il dovuto e ciò nonostante si rifiutasse di restituire l’immobile al venditore, quest’ultimo dovrà agire in giudizio “solo” per rientrarne in possesso, senza dover esperire, tra l’altro, la procedura esecutiva che si rende invece necessaria nella vendita secondo lo schema tradizionale in seguito ad iscrizione di ipoteca legale ex art. 2817 del Codice Civile.
Giova comunque ricordare quanto stabilito dall’art. 1525 del Codice Civile, il quale dispone che se l’acquirente non paga una sola rata, purché di importo non superiore all’ottava parte del prezzo pattuito, ciò non potrà essere causa di risoluzione del contratto di vendita e che ogni patto che disponga il contrario dovrà essere ritenuto nullo. Sebbene detta norma sia inserita in una sezione del Codice Civile relativa alla vendita dei beni mobili, la giurisprudenza – ed una corrente maggioritaria della dottrina – hanno gradualmente esteso l’applicabilità della citata norma anche alla compravendita dei beni immobili.
È però indispensabile formalizzare correttamente questo tipo di vendita: esiste infatti un adempimento formale di speciale importanza, che consiste nel fare espressa e specifica menzione del patto nella nota di trascrizione e quindi sul registro delle formalità. La sola trascrizione della vendita non è infatti sufficiente nel caso che l’acquirente rivenda il bene ad altri.
