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  1. vale986

    vale986 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    sono in procinto di fare una proposta d'acquisto per un appartamento, per il cui acquisto dovrò richiedere un mutuo a parziale copertura dell'importo.
    Al momento di compilare la proposta d'acquisto, l'AI voleva inserire la clausola sospensiva "salvo buon esito della perizia da parte della banca", mentre io vorrei inserire "salvo accettazione della pratica di mutuo pari ad euro X".

    L'immobile è vuoto e procederei al rogito quanto prima. L'AI non vorrebbe usare la mia formula perche sostiene che, non avendo un'accettazione scritta da parte della Banca, di fatto si evincerebbe l'accettazione solo all'atto del rogito e non potrebbe consegnare, in tempi precedenti, la caparra ai venditori ma dovrebbe tenerla custodita nella sua cassa forte.

    Al contrario, la perizia, dando esito scritto, gli permetterebbe di consegnare la caparra appena avuta notizia del buon fine.

    Io chiesto all'AI del tempo per capire cosa comportano le due soluzioni, ma non ci vedo differenza, se non una mia tranquillità (se nell'assurdità delle cose dovessero revocare il mutuo il giorno prima del rogito sarei in seria difficoltà) e il fatto che il venditore acquisirebbe tutta la somma da parte mia al rogito (tra perizia della banca e rogito passa davvero cosi tanto tempo da essere significativo?)

    Vi ringrazio per i consigli e gli spunti che vorrete darmi.
     
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  2. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La formula che ti tutela maggiormente è quella da te proposta.
    Solamente vincolando la proposta alla "concessione del mutuo" indicando anche la somma, ti mette in condizione di dormire sonni tranquilli.

    Viceversa, vincolare la proposta all'esecuzione della perizia (specialmente nella forma generica indicata dall'AI) fa divenire pienamente efficace la tua proposta nel momento in cui la perizia viene eseguita e consegnata, con tutte le conseguenze implicite (incasso della caparra da parte del venditore ed eventuale ritenzione della medesima nel caso in cui subentrassero complicazioni -ovvero, se per qualche ragione il mutuo non ti venisse concesso-, e diritto al percecipento della provvigione da parte dell'AI).

    Quindi, la clausola proposta dall'AI, tutela maggiormente il venditore e ovviamente l'agente stesso.

    In genere tra la consegna della perizia e la delibera del mutuo trascorrono pochi giorni e/o settimane (indicativamente avviene entro un mese circa), perciò sia il venditore sia l'AI possono benissimo assecondare le tue richieste, specialmente se la somma da te richiesta non è proporzionalmente alta rispetto al prezzo d'acquisto e se il tuo profilo finanziario è buono (ovvero se non hai trascorsi negativi -protesti, pendenze finanziarie, ecc..., e se hai un buon reddito), e quindi tutte le carte in regola per poter accedere al mutuo senza difficoltà.

    Puoi benissimo (e sarebbe opportuno al fine di poter essere più esaustivi nella stesura degli accordi) andare oltre la fase della "proposta d'acquisto", ovvero sottoscrivere il compromesso, vincolandolo alla concessione del mutuo a te necessario, e consegnando al venditore la caparra (così che questi la possa incassare).
    In questo modo, se il mutuo non ti dovesse essere concesso, la caparra dovrà esserti restituita, mentre se il venditore per qualche ragione cambiasse idea dovrebbe raddoppiarti la caparra ricevuta.
    La provvigione all'AI sarà da te versata nel momento in cui avrai notizia della concessione del mutuo, ovvero della sua approvazione, e/o comunque al più tardi, al momento del rogito notarile.
     
    Ultima modifica: 4 Dicembre 2018
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  3. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisogna valutare con equilibrio.
    Se io fossi il venditore non muoverei un dito prima di aver ricevuto risposta certa da parte della tua banca. Di conseguenza, rogitare a pochi giorni dalla delibera risulterà possibile solo per immobili già vuoti. Certamente non nel caso in cui il venditore debba reperire a sua volta un'altra casa, sia pure in affitto.

    Secondo me bisogna mettere in conto almeno 2 mesi tra l'esito del mutuo ed il rogito, se l'immobile risulta occupato.

    Per quanto riguarda la clausola del mutuo. Dipende naturalmente dal comportamento dell'istituto di credito prescelto.

    Ci sono banche che prima danno un parere di fattibilità sulla base della documentazione redittuale e poi incaricano il perito.

    Ci sono banche che prima incaricano il perito e poi valutano la capienza dei redditi.

    Nel primo caso, la clausola inserita dall'agente (che di per sè ha veramente poco senso così come viene formulata) paradossalmente potrebbe essere più tutelante del semplice parere positivo espresso sulla base dei redditi.

    Nel secondo caso, tanto varrebbe escludere la clausola di subordinazione...

    Generalmente si inserisce una clausola di subordinazione al parere positivo, per un dato importo da ottenersi entro una data scadenza. Se la banca non è in grado di fornire un documento cartaceo comprovante l'accettazione del mutuo, sarà sufficiente, una volta accertato che l'istituto di credito ti abbia fornito un esito positivo, dichiarare superata la clausola di subordinazione, giusto con due righe scritte.

    Ovviamente non ci si può tutelare dal fatto che la banca "cambi" idea a poca distanza dal rogito. Ma è un'eventualità remota e dipendente da sopraggiunte problematiche della parte acquirente...
     
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  4. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Concordo più con il punto di vista dell'Ai, perchè un conto è tutelarsi per un eventuale diniego da parte della banca per i tuoi redditi (cosa rapida) o eventuale esito negativo della perizia, un conto è riversare sul venditore tutto il rischio fino all'ultimo momento.
     
  5. Albanese

    Albanese Membro Junior

    Agente Immobiliare

    Hai già chiesto alla tua Banca se concede il Voucher mutuo?

    Semplifica molto l'inter pre-rogito.

    Informati
     
  6. dennyitaly

    dennyitaly Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    A mio modesto parere la Banca da scegliere farà sempre di piu la differenza. Il voucher citato da Albanese ne è un esempio. Quello che ormai è chiaramente risaputo è che l'AI vincolando le proposte si rende partecipe e responsabile in prima persona delle conseguenze derivanti dal vincolo, andando sempre di piu a snaturare la attività principale. Il Consiglio finale è rivolto all'acquirente, devi appoggiarti su una banca che sia al passo con i tempi (cosi come si cambia uno smartphone obsoleto).
     
  7. bepix

    bepix Membro Junior

    Privato Cittadino
    tutte le banche sono "al passo con i tempi" a sentir loro . ovvio che quando escono problemi (perizia , importo da erogare , etc) hanno le braccine corte . se a priori si sapesse che una banca fa questioni per una inezia , si cambierebbe subito. il mio consiglio è di procedere con la banca che da subito parere favorevole, i tassi saliranno a breve , meglio bloccare almeno lo spread.
    ps tu sai se domani piove o c'e' bel tempo a venezia?
     
    A Bagudi e josko piace questo messaggio.
  8. dennyitaly

    dennyitaly Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    bepix... e ritorniamo sempre nell'attività grigia svolta con le paure dei se e dei ma. I rapporti con le banche vanno intrapresi prima dalle strutture atte ad erogare credito (mediatori creditizi). Una volta l'AI andava in banca oggi siamo andati avanti "un po piu avanti". Chi si occupa del credito deve saperti istruire o meglio istruire il cliente senza se e senza ma. ps: certo che posso sapere se domani piove o fa bel tempo a venezia... non tutte le app sono affidabili, serve esperienza per trovare quella affidabile.
     

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