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  1. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    volevo chiedere un parere se sono io che soffro di psicosi e fobie infondate o se in qualche modo l'acquisto di casa in costruzione è un passaggio delicatissimo che davvero non fa MAI dormire sonni tranquilli.

    Come vi dicevo l'unità immobiliare è in fase di realizzazione, anche avanzata in verità, mancano "solo" gli impianti, i pavimenti, gli infissi e le opere esterne (cortile e giardinetto).

    Ho registrato il preliminare e l'ho fatto redigere e firmare anche dall'impresario presso un notaio.

    Il preliminare è stato impostato in modo che la casa verrà pagata fino ad un 70% del prezzo finale con vari acconti (lo sottolineo... non sono caparre) da versare ogni 40/50 giorni circa.

    Poi con il restante 30% saldo al rogito previsto per fine anno.

    Il costruttore mi ha rilasciato fidejussione (incredibilmente se la paga lui ) che copre regolarmente i miei versamenti.

    Ora: la fideiussione scade 15 giorni oltre il termine massimo per la stipula del rogito. Esempio: rogito fine novemebre, fideiussione che vale fino a metà dicembre.

    Se il costruttore ritardasse supponiamo di 1 mese la consegna (il notaio non ha voluto mettere penali...) io mi ritroverei, oltre quel limite, "scoperto" (e di cifre mica da ridere.....).

    C'è tempo e forse sarebbe meglio non fasciarsi la testa prima di rompersela ma è bene pensare a tutto.

    Mi chiedevo: si può "costringere" a stipulare il rogito anche se la casa non è ultimata al valore in cui eventualmente si trova o è meglio puntare su una proroga della fideiussione in caso di ritardo nel rogito?

    Per la cronaca è vero che la fideiussione ha una scadenza ma è altrettanto vero che è "vincolata" chiaramente al preliminare che il costruttore ha sottoscritto.
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'avete anche trascritto il preliminare? In tal caso saresti tutelato nei confronti di altri creditori casomai l'impresa fallisse successivamente alla scadenza della fidejussione.

    Sì, ma avresti la facoltà di ritirarti dal contratto pretendendo la restituzione di TUTTI gli acconti versati, oltre ad eventuali danni (che però sono sempre tragici da dimostrare)

    La seconda che hai detto... Ti eviti un mucchio di altri grattacapi e, visto che l'impresa si è già accollata la fidejussione, non dovrebbe avere problemi a prorogarla in caso di un eventuale ritardo.

    Non mi è del tutto chiara questa tua ultima frase.

    Anyway, credimi, ho conosciuto clienti che si sono rivolti a noi per porre rimedio a situazioni fuori controllo (il "contro" delle trattative fai da te :occhi_al_cielo:), questi signori pagherebbero ORO per essere nelle tue condizioni... :ok:

    ;)
     
  3. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Semplicemente ad un certo punto nelle PREMESSE della fideiussione c'è scritto:

    "...che il contraente (l'impresa) ha sottoscritto un preliminare di compravendita, che allegato forma parte integrante della polizza, con cui vende al beneficiario (io) un'unità immobiliare identificata VEDERE PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA..."

    Sandro for President
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :confuso: :sorrisone: :innamorato:

    La dicitura mi sembra che serva solo a mettere in relazione il preliminare e la polizza... Ma è il preliminare a dettare le regole della compravendita... La fidejussione è un elemento a parte, con altre sue caratteristiche.

    Ripeto, è già una bellissima cosa che l'impresa ti abbia rilasciato fidejussione sugli acconti, per ora dormi sereno... Verso settembre dicci come procedono i lavori, se saranno evidenti dei rallentamenti vedremo come aiutarti... Ma non fasciarti la testa già ora! :fico:

    Buon acquisto!
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Comprare casa: preliminare registrato, fideiussione e ancora

    Quoto Sandro, stai tranquilla almeno fino ad Ottobre.
    Le fidejussioni devono essere rilasciate per tutti i pagamenti fino al rogito, quindi o quella che ti ha rilasciato copre già anche gli acconti futuri oppure ogni acconto deve esserne fatta una ad hoc.
     
  6. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per fortuna questo non è un problema, nel senso che la fideiussione copre i 3 acconti che devo versare (anzi, 1 è già versato) l'ultimo dei quali è a settembre.

    I termini sono: metà giugno - metà luglio - metà settembre

    E' anche indicato chiaramente quale sia il totale (la somma degli acconti) e tutto coincide perfattemente al centesimo di € compresa l'IVA al 4% che verso unitamente agli acconti.

    La mia preoccupazione era solo legata al fatto che, non essendoci penali sui termini di consegna (tutti mi avevano consigliato di inserirle ste benedette penali forse per farmi concludere più facilmente l'affare) questi potrebbero, appellandosi alle condizioni meteo ad esempio, anche ritardare di 1 mese la consegna.

    Mi aspettavo che la fideiussione fosse annuale (quindi fino a giugno 2010) e non solo 15 giorni "più in là" rispetto al rogito.

    Tutto qui.
     
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ricordati che un impresa può tranquillamente ritardare la consegna di un mese, basta che presenta i giorni pioggia, neve, gelo, subiti, è una tabella apposita riconosciuta legalmente che gli permette di avere una certa tollerabilità sulla consegna e ti posso garantire che segundo lo sviluppo di alcuni cantieri non c'è nulla di piu facile di un ritardo di un mese.
    Con questo non voglio spaventarti, anzi secondo mè hai a che fare con un impresa seria, vedrai che appensa si rende conto che i lavori ritardano (se succede) ti rinnoverà la fidejussione per il tempo necessario.
    Anche noi diamo direttamente le fidejuissioni senza gravarle sull acquirente, d' altronde non siamo i piu bravi ma applicchiamo qeullo che dice tranquillamente la legge.
    Poi fatto non indifferente, qundo sarete alla fine l'immobile sarà completamente ultiamato ormai, quindi seguendo il consiglio di Sandro se trascrivi il preliminare dovresti essere in una botte di ferro.
    SEcondo me ripeto dovresti essere in buone mani, poi fai una cosa, chiedi in giro il costruttore la nomea che ha, se non senti storie particolari stai tranquillo, ma..............ti capisco, meglio stare sempre all'erta o quanto meno informarsi :D se no che ci stiamo a fare noi :shock: :D :D :D :D Ciao.
     
  8. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si , si il preliminare è già stato trascritto.... non vedo l'ora diventi tutto di mia proprietà !!!!
    :D :ok:
     
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    PERFECT, auguri, tienici informati. :stretta_di_mano:
     
  10. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Peterpan,
    con una fidejussione in mano, sei tranquillo al 90%. Il consiglio che avrei voluto darti era quello di indagare sullo stato delle vendite degli altri appartamenti che compongono il condominio... ma poi ho letto che addirittura hai fatto trascrivere il preliminare :ok: ... beh, allora, se ancora non riesci a dormire tranquillo, bevvi tanta camomilla e fai passare l'estate :^^: .
    Facci sapere quando ti consegneranno le chiavi, che facciamo tutti insieme un brindisi virtuale!
     
  11. ricky

    ricky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    non per agitare ancor di più il buon peterpan, che quale acquirente di immobili in costruzione sembra vantare una rara situazione di privilegiato viste tutte le garanzie ottenute..., però non mi sembra così scontato il fatto che la trascrizione del preliminare possa garantire il PIENO recupero delle somme versate. Nel caso di fallimento dell'impresa (dopo la scadenza della fideiussione), con revocatoria fallimentare, i vari creditori sarebbero anche banche, fornitori di materiali, appaltatori di lavoro ecc. ecc.. e non è automatico che la ricostituzione del patrimonio del fallito possa garantire a tutti il pieno recupero dei crediti. Sbaglio??
     
  12. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si chiaro... partendo dall'assioma che il raggiungimento di una sicurezza assoluta nel mondo reale è una chimera irraggiungibile, l'unico status che nella fattispecie mi copre al 99,9 % con 9 periodico è la somma di:

    preliminare registrato + fidejussione

    Ad esempio, volendo essere pignoli, se fallisse l'agenzia assicurativa (o la banca) che si presta come fideiussore cosa capiterebbe?

    Insomma... se si va di questo passo casa non la si compra mai, voi non lavorate più e la cosa mi dispiacerebbe visto che siete ottimi professionisti.

    Io infatti qua vengo a cercare rassicurazioni e vi voglio bene.

    Con qualcuno di voi festeggerò anche dal vivo.... :occhi_al_cielo:
     
  13. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La Legge dice che, in caso di fallimento, l'acquirente in grado di esibire una fidejussione ha diritto di precedenza, nell'esere risarcito, rispetto a tutti gli altri creditori (banche, fornitori...). La trascrizione serve a rendere l'accordo inopponibile a terzi e a impossibilitare le Banche ad iscrivere eventuali ipoteche nel periodo che intercorre tra il preliminare ed il rogito.
     
  14. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Anche se mi sta venendo un dubbio: il preliminare è stato trascritto o registrato?
    Nel secondo caso, la registrazione serve solamente a dare data certa.
     
  15. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Penso entrambe le cose, l'ho fatto redigere da un notaio chiedendo la massima sicurezza!!!

    Come faccio a saperlo? Io ho in mano un preliminare che ha la forma di un atto notarile... scritto su foglio protoccolo per intenderci... e firmato anche in verticale fra le parti.

    Verso metà giugno l'abbiamo firmato e poi la sera dopo me lo ha riconsegnato perchè gli serviva il giorno lavorativo seguente per trascriverlo.... questo meccanismo può aiutarvi a capire?
     
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il foglio, oltre ad essere protocollo, dovrebbe essere anche protocollato... :^^: mi spiego: dovrebbe esserci un timbro con la dicitura "trascritto a .... il xx/xx/2009".
    La trascrizione, inoltre, ha anche dei costi superiori rispetto alla registrazione (che, se come dici, hai dato solo acconti e non caparra, sarebbe costata dai €255,20 ai €300,00 circa, a secondo dei bolli).
     
  17. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ci sono in tutto 2 marche da bollo da 14,62 € ... con timbro agenzia delle entrate e data all'interno del timbro del giorno dopo la sottoscrizione...

    Poi in fondo c'è un talloncino bianco con scritto quando è stato registrato... io so solo che in tutto ho pagato una schioppetata intorno ai 500 € ma ho "offerto" anche la parte di registrazione del costruttore...
     
  18. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Da ciò, mi sembra che sia stato registrato, ma non trascritto (per arrivare dai 300 ai 500 euri pagati, ci sarà un po' di "disturbo" del Notaio). Attenzione, per te non cambia moltissimo. La trascrizione è proprio la garanzia totale contro i rischi delle compravendite, consigliabile quando ci sono forti dubbi sulla solvibilità del venditore. Ma non mi sembra proprio il tuo caso.
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Registrato è registrato, per la trascrizione come dice incort devi avere una copia nella quale si evidenzia uno spazio o un timbro con spazzi dove inserire il luogo della trascrizione, numero d'ordine e particolare.
    Poi in effetti la trascrizione del preliminare di pone come creditore chirografario cioè il primo che può chiedere risarcimento in caso di fallimento dell'impresa, adirittura prima delle banche.
     
  20. peterpan78

    peterpan78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ho:
    registrato a [Luogo]
    Al n° XXX Serie III
    Esatte € 395.72

    Timbro Agenzia Entrate

    Il "disturbo" del notaio non l'ho ancora pagato e non è compreso nella schioppettata....
     

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