Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Bagudi]

Non so come la vedete, io male in tutti e 4 i casi

Anche io...

se dovesse andare tutto a monte non pretenderò solo il doppio della caparra ma quantificherò i danni che mi hanno provocato.

Non puoi fare entrambi: o chiedi il doppio della caparra o apri una causa per risarcimento danni.

 

[Disfido]

Ripenso alla soluzione 4 semplicmente perchè AD OGGI i tassi sono già aumentati e ho già perso dei soldi.
Se dovessi mettermi a cercare un altro immobile impiegherei comunque dei mesi per acquistarlo con ulteriore aumento dei tassi. A questo punto potrebbe valer la pena aspettare cercando di ricavare qualche migliaio di euro dal prezzo di vendita o dalle commissioni dell'agenzia...che ne pensate?

 

[Bagudi]

Non vedo cosa c'entri la commissione dell'agenzia.

L'unico responsabile è il proprietario, ed è lui che deve ribassarti il prezzo.

 

[Disfido]

Non vedo cosa c'entri la commissione dell'agenzia.

L'unico responsabile è il proprietario, ed è lui che deve ribassarti il prezzo.

L'agente ha ammesso di essere consapevole che l'immobile fosse occupato e di essersi "fidato" del venditore, giustificando così la mancata richiesta del contratto di locazione e della disdetta.
Non sono un agente immobiliare ma se mi si dice che un immobile è occupato, credo che chiedere il contratto e la disdetta sia il minimo, ovviamente correggetemi se sbaglio.

 

[francesca63]

ma sia io che l'agente immobiliare a più riprese gli abbiamo fatto presente che lui sarà già inadempiente già al 30 novembre e quindi soggetto al pagamento della penale e delle spese dell'agenzia.

Quindi è quello che ha più da perdere, attualmente.

Mi hanno impegnato per oltre 6 mesi senza darmi la possibilità di vedere altri immobili e se dovessi acquistare un immobile nel 2019 comunque avrei un danno economico essendoci un aumento dei tassi e non intendo perderci solo io...

Purtroppo questo danno non è dimostrabile, anche se "pesa".

4 - fare un nuovo preliminare (non compromesso) in cui aspetto e basta, perdendo le condizioni del mutuo magari proponendo uno sconto sul prezzo come condizione

Prima una premessa; "compromesso" non è un termine corretto, come già detto.
Si parla di contratto preliminare di vendita ; quindi tu ne hai gia uno in vigore, e, con l'accordo del venditore , puoi sottoscriverne uno nuovo che sostituisce quello attuale ,inserendo anche clausole diverse.
Riassumo il mio suggerimento, non ricordo se espresso qui o sull'altro forum "gemello": l'unica possibilità che vedo io è convincere il venditore a riscrivere un nuovo preliminare, con la condizione sospensiva della liberazione dell'immobile entro data X, e una cifra di acquisto inferiore, per considerare il disagio che ti è stato procurato ( e il risarcimento che potresti chiedergli dal 30 novembre).
Pero devi essere consapevole che, con la condizione sospensiva, se poi l'immobile non sarà libero entro la data prevista, nessuno ti risarcirà nulla ( in pratica è come se non fosse stato firmato niente, e avrai solo perso molto molto tempo).
Di contro non devi pagare le provvigioni, se non si avvera la condizione; e questo anche se il tuo agente dice il contrario.
Un contratto con condizione sospensiva non è ancora efficace, e l'efficacia delle obbligazioni assunte contrattualmente è indispensabile perché si possa maturare il diritto alla provvigione.

L'unico responsabile è il proprietario, ed è lui che deve ribassarti il prezzo.

Beh, non proprio; l'agente sapeva che l'immobile non sarebbe stato libero né per settembre, ne tantomeno per il rogito previsto a fine novembre.
E se vendi un immobile locato, la diligenza minima dovrebbe suggerire di verificare se c'è stata regolare disdetta.

 

[Bagudi]

Certo, verificare sicuramente, ma nel prosieguo non ha alcun potere decisionale.

 

[francesca63]

Certo, verificare sicuramente, ma nel prosieguo non ha alcun potere decisionale.

Ma qui pare non abbia mai verificato, anzi, abbia sempre rimandato risposte certe sul contratto di affitto.
Ora potrebbe farsi parte attiva per convincere il venditore a venire a più miti consigli, per tentare di portare a termine la vendita, secondo me.

 

[Disfido]

con la condizione sospensiva della liberazione dell'immobile entro data X,

e se omettessi questa condizione? quindi in pratica avrei un preliminare identico a quello di oggi con una data diversa. L'attesa purtroppo è da mettere in conto ormai...

Ora potrebbe farsi parte attiva per convincere il venditore a venire a più miti consigli, per tentare di portare a termine la vendita, secondo me.

Mi sembra che il massimo che stia facendo sia impaurirmi, dicendomi che rogitando il nuovo anno il mio mutuo potrebbe costarmi 10mila,20mila o addirittura 30mila euro in più. (ho aperto una discussione per capire se queste affermazioni hanno un fondamento o sono puro terrorismo psicologico)

 

[francesca63]

e se omettessi questa condizione? quindi in pratica avrei un preliminare identico a quello di oggi con una data diversa. L'attesa purtroppo è da mettere in conto ormai...

Puoi omettere la condizione, naturalmente, ma solo se sei sicuro che la casa che l’inquilino deve comprare sarà consegnata certamente entro i termini che deciderete.
Altrimenti ti ritroveresti a marzo nelle stesse condizioni di adesso, avendo perso per di più altri mesi. Il venditore ti dovrebbe risarcire, ma dovrai fargli causa, dopo aver comunque pagato le provvigioni.
Non sono sicura che sia un buon obiettivo.

In ogni caso io non firmerei niente di nuovo, senza uno sconto sul prezzo.
Ovvero il venditore deve essere consapevole che gli dai un’altra possibilità di non dover risarcire i danni causati (provvigioni comprese), a fronte di un prezzo più basso.
Naturalmente lo “sconto” dovrà essere inferiore a quanto rischia di doverti risarcire ora.

 

[Disfido]

Puoi omettere la condizione, naturalmente, ma solo se sei sicuro che la casa che l’inquilino deve comprare sarà consegnata certamente entro i termini che deciderete.
Altrimenti ti ritroveresti a marzo nelle stesse condizioni di adesso, avendo perso per di più altri mesi. Il venditore ti dovrebbe risarcire, ma dovrai fargli causa, dopo aver comunque pagato le provvigioni.
Non sono sicura che sia un buon obiettivo.

In ogni caso io non firmerei niente di nuovo, senza uno sconto sul prezzo.
Ovvero il venditore deve essere consapevole che gli dai un’altra possibilità di non dover risarcire i danni causati (provvigioni comprese), a fronte di un prezzo più basso.
Naturalmente lo “sconto” dovrà essere inferiore a quanto rischia di doverti risarcire ora.

Perdonami se insisto ma è solo perchè non mi è chiaro...
Il mio preliminare attuale ha come condizione sospensiva solo il mutuo, anche se lo stato indicato è "libero da settembre". Con questo preliminare OGGI il proprietario è inadempiente e dovrebbe risarcirmi.

Quindi, se il nuovo preliminare fosse identico ma anzichè "libero da settembre" ci fosse "libero da marzo" cosa cambierebbe? Mi ritroverei nelle stesse condizioni di adesso, ma perchè non avrei diritto al risarcimento? Cosa che invece ho oggi? Ti riferisci alla sospensiva del mutuo che invece sarebbe verificata?