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  1. lp68

    lp68 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :applauso:
    @Francesca Cecchini
    Buongiorno,
    vorrei chiederle un commento alla mia situazione in cui la cessione di compromesso tra privati viene fatta a titolo oneroso, 100mila euro per la cessione di un compromesso da 200mila.
    In pratica avevo sottoscritto, tramite agenzia, un preliminare per 300 mila euro l'acquisto di un casa di cui la controparte era in possesso di un compromesso a 200 mila con il un costruttore.
    Devo sottoscrivere un prelinimare anche con il costruttore? o posso andare direttamente al rogito?
    Cosa devo fare per tutelarmi al meglio? fiscalmente e sotto il profilo di eventuali revocatorie?
    grazie in anticipo
     
  2. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se vuoi che Francesca noti il tuo messaggio, ti consiglio di inoltrarglielo nella messaggistica privata.
     
  3. paolog

    paolog Ospite

    Se e i due compromessi sono stati fatti bene e con alcune accortezze puoi andare al rogito.

    1. verificare se il primo compromesso è stato registrato o trascritto oppure nessuna delle due
    2. fare verificare la situazione a un legale esperto di diritto immobiliare
    3. fare verificare la situazione a un notaio

    La cessione di compromesso ha alcune particolarità e ci sono soggetti che si sono specializzati in quella specifica attività, di conseguenza tali soggetti sono estremamente edotti in materia dal punto di vista giuridico proprio perchè devono tutelare la loro attività e se entri in contatto con loro puoi far effettuare una verifica.

    Qualche considerazione più precisa te la posso fornire e ti posso indirizzare verso i soggetti di cui sopra, tuttavia c'è bisogno di vedere i due compromessi.

    Paolo
     
  4. lp68

    lp68 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie gli ho gia' scritto !
    resto fiducioso nell'attesa anche di un riscontro da Francesca
     
  5. lp68

    lp68 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie Paolo !

    il primo compromesso non e' registrato ne' trascritto e il secondo, mentre il secondo era uno standard del mio agente immobiliare, che non parlava di alcuna cessione e non faceva riferimento ad altri compromessi ma dove solo la controparte si impegnava a vendermi al prezzo di cui sopra.
    Ora stiamo trattando per andare al rogito,
    io vorrei che risultasse da qualche parte che il prezzo che pago e' quello del primo compromesso e che la differenza di 100mila euro la do' alla controparte che mi ha ceduto il suo diritto ad acquistare.
     
  6. paolog

    paolog Ospite

    Prego! :)

    Riferimenti giuridici per la cessione di compromesso li trovi qui:
    http://www.e-glossa.it/descrizione_capi ... c=3957.htm
    http://www.altalex.com/index.php?idstr=24&idnot=36337
    http://www.bazzanese.it/pdf/GUIDA%20TAS ... 202007.pdf
    (ce ne sono anche altri)

    Tuttavia quanto sopra serve essenzialmente a regolare il fatto che il venditore dell'immobile (che nella cessione di compromesso diventa contraente ceduto) sia consenziente al fatto che il compromesso venga ceduto e che quest'ultimo atto venga fatto a titolo oneroso.

    La conseguenza è che, se non sono ben fatti i due compromessi, ovvero se non prevedono il consenso scritto alla cessione del contratto da parte del contraente ceduto, quest'ultimo può opporsi alla cessione e obbligare il cosiddetto cessionario a onorare l'obbligo contrattuale, che, comunque, nel tuo caso pare non sussistere perchè il primo compromesso non è trascritto e non è registrato.

    Ora, all'atto pratico, probabilmente tutta l'operazione è fatta con il consenso tacito delle parti e nessuno cercherà di "scavalcare" le parti, per cui, da quello che ho capito, la tua esigenza è semplicemente quella di regolarizzare il "secondo" pagamento, ovvero quello al cessionario.

    La soluzione più semplice secondo me?

    Fai il rogito per l'intero importo pagato indicando a chi vanno i versamenti.

    In pratica fai il rogito per 300mila dove viene indicato che fai due pagamenti (uno di 200mila al venditore e uno di 100mila al cessionario, entrambi effettuati a mezzo assegni intestati alle rispettive parti).

    Di questo devi parlare chiaramente con il notaio che può redigere l'opportuna scrittura e se il notaio si rifiuta di farlo perchè fuori dagli standard o perchè difficoltoso scegli un altro notaio (anche perchè il notaio lo paghi tu e hai diritto a sceglierlo).

    Se venditore e cessionario si rifiutano o cercano scappatoie è tuo diritto far valere l'accordo nei termini di cui sopra ed è incombenza dei suddetti adempiere ai relativi obblighi fiscali.

    Tutto quanto sopra è ovviamente da verificare con un legale di fiducia esperto di diritto immobiliare e con il tuo notaio e se devi spendere diverse centinaia di euro di parcella per verificare la situazione con un avvocato sono sempre spesi bene.


    Paolo
     
  7. lp68

    lp68 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    [/quote:93qi5ubs]

    Era quello che mi volevo sentir dire, grazie.
    E se non accettano faccio causa chiedendo l' esecuzione specifica del contratto (il secondo preliminare l'ho gia' trascritto alla conservatoria) ...

    grazie ancora!
     
  8. Se è una cessione a titolo oneroso di un preliminare di compravendita, quanto hai pagato pari a 100000 euro è inteso come tuo "onere" a vantaggio del cedente, che dichiarerà tale importo tra i redditi diversi nella sua denuncia dei redditi: Il preliminare ha un corrispettivo di 200.000 euro e come tale va dichiarato: . Il preliminare d'origine dovrà essere registrato con le sanzioni per tardiva registrazione, e così dovrà essere fatto per la cessione in cui figurerà che hai pagato 100.000 al cedente con ass.bancario n..... la cessione di preliminare dovrà essere sottoscritta per accettazione dall'originario Venditore, che non avrà problemi a farlo se era prevista la cessione nell'originario preliminare.
    Ciao ;)
    Isabella
     
  9. paolog

    paolog Ospite

    Con questo modus operandi il rogito come viene fatto, ovvero quali indicazioni scritte deve riportare e per quale importo indicato nel rogito stesso?

    Paolo
     

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