Concessione mutuo pre-rogito?

cristian casabella ha detto:
Il venditore è obbligato a rilasciare fideiussione bancaria a garanzia degli acconti incassati...quindi prendere cifre più alte non gli servirebbe a niente
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può rilasciarne una anche assicurativa... che costa parecchio meno.
tralasciando ovviamente quelli che quando gliela chiedi ti rispondono offesi "perchè? non si fida?"
 
eldic ha detto:
il mutuo però te lo eroga la banca.
ora vero che il linea di massima, con reddito fisso, anzianità di almeno 3 anni una rata non superiore al 30% del reddito disponibile non è un problema; io però due chiacchiere con la mia banca le avrei anche subito.
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considerando che la costruzione è appena cominciata e che il rogito sarà a fine 2020, non è un po' presto per avviare questo discorso? quanti mesi prima del rogito ha senso aprire il mutuo?

eldic ha detto:
beh, si accontenta di molto poco.
su quello che versi ti rilascerà fidejussione?
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perdona l'ignoranza, a quale scopo?
 
Secondo me rientri pure nella nuova normativa del preliminare trascritto. Questo dipende dalla data del rilascio della concessione. Comunque meglio ti saprà chiarire il collega che ti sta seguendo.

marco1992 ha detto:
considerando che la costruzione è appena cominciata e che il rogito sarà a fine 2020, non è un po' presto per avviare questo discorso? quanti mesi prima del rogito ha senso aprire il mutuo?



perdona l'ignoranza, a quale scopo?
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Trattandosi di in immobile in costruzione dove chiedi l'80 % direi che 5 mesi prima potrai iniziare ad avviare le pratiche.
 
marco1992 ha detto:
considerando che la costruzione è appena cominciata e che il rogito sarà a fine 2020, non è un po' presto per avviare questo discorso? quanti mesi prima del rogito ha senso aprire il mutuo?
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non è che non ha senso: non si può proprio fare. senza immobile su cui iscrivere ipoteca che mutuo vuoi che ti rilascino?
quello che dovresti fare è andare in banca, dire che hai intenzioni di comprare casa e farti dire quanto, in linea di massima, sono disposti a erogarti.
molto a spanne la rata non deve superare il 30% dello stipendio; ovvio che se hai già altri impegni, la percentuale scende di conseguenza.
altro punto di attenzione è che, viste quanto anticiperai (il 20%) dovrai fare un mutuo per l'80% del valore della casa.
l'80% è proprio il massimo che la banca eroga su un mutuo: ma si tratta dell'80% del più basso tra prezzo di compravendita e di perizia.
se, per un qualunque motivo, la casa dovesse essere periziata meno del prezzo a cui la compri, la banca non ti erogherà tutta la cifra che ti servirà; devi valutare l'entità dei quattrini che hai da parte per far fronte a questa evenienza.

perdona l'ignoranza, a quale scopo?
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mettiamola così.
tu dai i soldi all'impresa, quella fallisce (non sarebbe certo la prima); senza fidejussione tu i tuoi soldi che hai versato non li vedi più.
perdonami il modo diretto in cui te lo dico: ma non hai nessuno che ti possa dare una mano nel seguire la pratica? non mi sembri molto esperto... e, comprando su carta, pigliare trambate è un attimo.
 
eldic ha detto:
non è che non ha senso: non si può proprio fare. senza immobile su cui iscrivere ipoteca che mutuo vuoi che ti rilascino?
quello che dovresti fare è andare in banca, dire che hai intenzioni di comprare casa e farti dire quanto, in linea di massima, sono disposti a erogarti.
molto a spanne la rata non deve superare il 30% dello stipendio; ovvio che se hai già altri impegni, la percentuale scende di conseguenza.
altro punto di attenzione è che, viste quanto anticiperai (il 20%) dovrai fare un mutuo per l'80% del valore della casa.
l'80% è proprio il massimo che la banca eroga su un mutuo: ma si tratta dell'80% del più basso tra prezzo di compravendita e di perizia.
se, per un qualunque motivo, la casa dovesse essere periziata meno del prezzo a cui la compri, la banca non ti erogherà tutta la cifra che ti servirà; devi valutare l'entità dei quattrini che hai da parte per far fronte a questa evenienza.


mettiamola così.
tu dai i soldi all'impresa, quella fallisce (non sarebbe certo la prima); senza fidejussione tu i tuoi soldi che hai versato non li vedi più.
perdonami il modo diretto in cui te lo dico: ma non hai nessuno che ti possa dare una mano nel seguire la pratica? non mi sembri molto esperto... e, comprando su carta, pigliare trambate è un attimo.
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Grazie per i chiarimenti. Confermo la mia inesperienza, e purtroppo non posso affidarmi a terzi. Altro dubbio: tu dici "non hai immobile su cui fare ipoteca", ma qual è il passaggio che lo renderá fattibile?
 
te la faccio breve e (spero) semplice.
tralasciamo per un momento l'eventualità dell'accollo del mutuo costruttore e ipotizziamo che farai un mutuo tuo.

tu, quel giorno di fine 2020, sarai protagonista di tuo transazioni, entrambe sotto l'egida del notaio

la prima vedrà come protagonisti il costruttore e te: è la compravendita o rogito che dir si voglia.

la seconda, attori tu e la banca, è l'atto di mutuo, con cui la banca ti da i soldi che, 30 secondi dopo essere stati accreditati sul tuo conto, finiranno su quelli del costruttore/venditore.

la banca (che notoriamente è brutta, cattiva e malfidata) però non ti dà i soldi "sulla fiducia"; a garanzia del debito vorrà che venga iscritta ipoteca sull'appartamento oggetto di finanziamento.

ovvio che finchè l'appartamento non esiste (non solo fisicamente, ma anche catastalmente) non c'è nulla da ipotecare, e quindi di sicuro non c'è alcun mutuo che possa essere erogato.

ora.. a parte l'abc raffazzonato di cui sopra, a me sembra che ci sono i presupposti perché tu vada a ficcarti in situazioni antipatiche e rischiose; sopratutto per il 20% che dovrai mettere di tasca tua; questo anche senza volere mettere in dubbio l'affidabilità e l'onorabilità del costruttore.

io quello che farei al posto tuo è:

1) chiarire fin da subito con il costruttore che garanzie ti rilascerà sui due versamenti che andrai a fare prima del rogito

2) sentire in banca se sono disposti a finanziarti la cifra che ti serve per effettuare la compravendita.

2a) a proposito di cifre fatti un'idea ben chiara di quanti soldi dovrai spendere. oltre al costo di acquisto (che quasi sicuramente il costruttore ti avrà indicato al netto di IVA), devi considerare

- la già citata IVA al 4%
- Parcella notaio
- Spese perizia
- Spese iscrizione ipotecaria
- Assicurazioni più o meno obbligatorie (incendio e scoppio, perdita lavoro, temporanea caso morte)
- Allacciamenti utenze
- eventuale trasloco
- mobilio.
- varie ed eventuali

3) in qualche modo, anche pagando, trova qualcuno che ti dia una mano.
Forse il migliore è un intermediario immobiliare della zona.
oltre a seguirti nei vari passaggi, con ogni probabilità conoscerà il costruttore e saprà dirti se è affidabile o uno scalzacani; nel peggiore dei casi con una 30na di euro ti rimedierà un bilancio

4) trovati anche un tecnico (anche un geometra) che ti accompagni in cantiere quando andrai a vedere il tuo appartamento


considera 3) e 4) non spese ma investimenti.
 
Grazie per il chiarimento, molto esaustivo!

eldic ha detto:
io quello che farei al posto tuo è:

1) chiarire fin da subito con il costruttore che garanzie ti rilascerà sui due versamenti che andrai a fare prima del rogito

2) sentire in banca se sono disposti a finanziarti la cifra che ti serve per effettuare la compravendita.

2a) a proposito di cifre fatti un'idea ben chiara di quanti soldi dovrai spendere. oltre al costo di acquisto (che quasi sicuramente il costruttore ti avrà indicato al netto di IVA), devi considerare

- la già citata IVA al 4%
- Parcella notaio
- Spese perizia
- Spese iscrizione ipotecaria
- Assicurazioni più o meno obbligatorie (incendio e scoppio, perdita lavoro, temporanea caso morte)
- Allacciamenti utenze
- eventuale trasloco
- mobilio.
- varie ed eventuali

3) in qualche modo, anche pagando, trova qualcuno che ti dia una mano.
Forse il migliore è un intermediario immobiliare della zona.
oltre a seguirti nei vari passaggi, con ogni probabilità conoscerà il costruttore e saprà dirti se è affidabile o uno scalzacani; nel peggiore dei casi con una 30na di euro ti rimedierà un bilancio

4) trovati anche un tecnico (anche un geometra) che ti accompagni in cantiere quando andrai a vedere il tuo appartamento


considera 3) e 4) non spese ma investimenti.
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Rispondo per punti.

1) lo farò al piu presto

2) non avrei comunque una risposta approssimativa? Di fatto non ci sarebbe alcuna analisi di documentilazione

2a) ho già preso in considerazione le spese citate (piu o meno tutte)

3) il costruttore ha 10-12 cantieri attivi in zona

4) ho gia visitato il cantiere della palazzina "gemella" in consegna a breve
 

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