Condizione sospensiva per Mutuo

[Salvatore Basile]

Salve,
il venditore vuole mutare due articoli del preliminare preparato dal notaio con formule che a mio avviso non mi tutelano. Potete per favore darmi le vostre opinioni ed un consiglio su come muovermi?
Mi sembra che sia un modo per mettere in qualche modo a repentaglio la caparra confirmatoria di 30.000 aggiunti a 5.0000 già versati.
Premetto che ci troviamo al punto dove è stata appena fatta la perizia e stiamo aspettando gli esiti.
Grazie mille

Proposta dal notaio per l'acquirente:
Art.7: Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato presso il notaio da definire scelto dalla parte acquirente entro e non oltre il 31 luglio 2018, previo convocazione anticipata da parte acquirente; Qualora la parte promissaria acquirente non riuscisse a contrarre il mutuo per l’acquisto dei beni di cui sopra, il presente contratto si intenderà automaticamente risolto senza alcun aggravio economico per nessuna delle parti contraenti. Verificandosi, pertanto, detto evento risolutivo la parte promittente venditrice restituirà esclusivamente l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria

Proposta dal venditore:
Art.7: Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato presso il notaio da definire scelto dalla parte acquirente il 31 luglio 2018, le parti espressamente e formalmente concordano ad ogni effetto e conseguenza di legge che la succitata data del 31 luglio 2018 costituisce termine essenziale (Ex art 1475 Cod.Civile).
La parte acquirente si impegna a comunicare al promittente la effettiva data di stipula notarile almeno 20 giorni prima per consentire la liberazione dell’immobile da cose ed oggetti.
Solo qualora la parte promissaria acquirente non riuscisse a contrarre il mutuo per l’acquisto dei beni di cui sopra, a seguito di comunicazione formale scritta da parte della banca di diniego di concessione del mutuo necessariamente entro tale termine del 31 luglio 2018 da comunicarsi alla parte alienante, il presente contratto si intenderà automaticamente risolto senza alcun aggravio economico per nessuna delle parti contraenti. Verificandosi, pertanto, detto evento risolutivo la parte promittente venditrice restituirà esclusivamente l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.

Proposta dal notaio per l'acquirente
Art.8: In caso di inadempimento del presente contratto, la parte inadempiente sarà tenuta a pagare, a titolo di penale, una somma corrispondente a quella versata a titolo di caparra. Pertanto, laddove inadempiente risultasse la parte promittente la vendita, la stessa, dovendo restituire anche la somma pagata come caparra, sarà tenuta a versare alla parte promissaria un importo complessivo pari al doppio dell'importo della caparra fino ad allora incamerata. Naturalmente, non è da considerarsi causa di inadempimento la risoluzione di cui all'articolo “7” che precede

Proposta dal venditore:
Art.8: In caso di inadempimento del presente contratto, la parte inadempiente sarà tenuta a pagare, a titolo di penale, una somma corrispondente a quella versata a titolo di caparra.
Pertanto, laddove inadempiente risultasse la parte promittente la vendita, la stessa, dovendo restituire anche la somma pagata come caparra, sarà tenuta a versare alla parte promissaria un importo complessivo pari al doppio dell'importo della caparra fino ad allora incamerata.

 

[francesca63]

Perché versare una caparra alta e sottoscrivere un preliminare prima dell’esito del mutuo ?
C'è un mediatore ?
Non sei molto tutelato, soprattutto perché le banche quasi mai rilasciano formale comunicazione di diniego del mutuo.
Inserire il “termine essenziale” è un’arma a doppio taglio .

Se avevate già sottoscritto un contratto ( cioè una proposta accettata e comunicata) non sei tenuto a firmare qualcosa di diverso e peggiorativo.

 

[Salvatore Basile]

Ciao Francesca, c'è una proposta accettata che doveva tramutarsi in preliminare entro il 18/4. Mai fatto preliminare perchè eravamo in attesa di sviluppi della banca dovuti a vecchia donazione di provenienza. Ora sembra che pratica sia andata avanti e la banca non l'ha mai bloccata. Siamo in attesa dell'esito della perizia.
Non c'è un mediatore. Temo anch'io che la banca non rilasci formale comunicazione di diniego nella malaugurata ipotesi. Non voglio infatti inserire il termine essenziale cosi come posto dal venditore. Nella proposta era indicato come termine per fare l'atto il 31/7. Ma la proposta recitiva anche che il tutto era salvo buon fine del mutuo.
Cosa mi consigli di rispondergli?
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Una proposta accettata per iscritto è già un "preliminare" di per se e non necessita di un nuovo preliminare (anche se nulla e nessuno vieta di farlo).

Direi che in sostanza le 2 singole modifiche / clausole proposte dal venditore coincidono con quelle proposte dal notaio.

Fossi in te però apporterei una correzzione all'eventuale clausola proposta dal venditore.

All'articolo 7 lui scrive: " ....................... a seguito di comunicazione formale scritta da parte della banca di diniego di concessione del mutuo .................."

Normalmente nessuna banca esprime il diniego alla concessione del mutuo in forma scritta, se e quando viene fatto è un'eccezzione e non la regola.
Perciò, così com'è scritta dal venditore, la clausola è a tuo sfavore.

Elimina quindi il passaggio che prevede la "forma scritta" del diniego.

In quanto al termine "essenziale" entro cui stipulare il rogito, se puoi evitalo per avere margini per eventuali imprevisti e ritardi, oppure se il venditore lo ritiene indispensabile, sposta il termine in avanti.

 

[Salvatore Basile]

Ammettiamao che facciamo la correzione da te proposta. Se al 31/7 la banca per qualche motivo a me ora sconosciuto non si fosse ancora pronunciata perchè ancora in corso la pratica, che succede alla caparra confirmatioria versata? Inoltre è lecito chiedere di sapere la data dell'atto almeno 20 giorni prima?
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Ammettiamao che facciamo la correzione da te proposta. Se al 31/7 la banca per qualche motivo a me ora sconosciuto non si fosse ancora pronunciata perchè ancora in corso la pratica, che succede alla caparra confirmatioria versata? Inoltre è lecito chiedere di sapere la data dell'atto almeno 20 giorni prima?
Grazie

Succede che la tua proposta perde efficacia per "decorrenza dei termini".
Sarai libero di riformularla allungando i termini (con il consenso del venditore) o in mancanza di un accordo di recedere liberamente dall'acquisto riprendendoti i tuoi soldi.

Potresti modificare la clausola, anzi sarebbe opportuno, specificando; "se il mutuo non fosse concesso e/o ancora stato deliberato", anzichè semplicemente "se non riuscisse a contrarre il mutuo".

In quanto al termine dei 20 giorni direi che è lecito e legittimo.

 

[francesca63]

Ma la proposta recitiva anche che il tutto era salvo buon fine del mutuo.

Quindi si intende come una condizione sospensiva ( anche se è scritta male).
In questi casi non si versa la caparra, poiché in caso di contestazione sarebbe difficile riaverla.
Mentre la bozza di preliminare intende la condizione risolutiva.
Io mi consulterei meglio con il notaio, poiché non sei obbligato ad inserire clausole diverse da quelle già sottoscritte.

Naturalmente per rispondere in maniera completa sarebbe necessario leggere quanto già firmato.
Ricordati che il notaio lo pagherai tu, quindi deve assisterti tutelando al meglio i tuoi interessi (senza trascurare quelli del venditore) , e soprattutto deve mettersi nei tuoi panni e scegliere le alternative migliori.

 

[Salvatore Basile]

Grazie dei consigli. Il fatto di avere una proposta che prevedeva di fare il preliminare entro il 18/4 ma con indicato che l'atto era da fare entro il 31/7 salvo buon fine del mutuo, non mi mette al riparo dal fare il preliminare aspettando invece che sia deliberato o non deliberato il mutuo?

 

[Salvatore Basile]

Ciao Francesca, hp già richiesto di parlarne con il notaio. Ti allego intanto la prosposta firmata. Mi farebbe piacere un tuo ulteriore commento. Grazie infinite

 

[francesca63]

Ciao Francesca, hp già richiesto di parlarne con il notaio. Ti allego intanto la prosposta firmata. Mi farebbe piacere un tuo ulteriore commento. Grazie infinite

La proposta è un atto unilaterale, la proposta accettata ( con accettazione comunicata al proponente) è a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Tanto è vero che avete previsto la possibilità di andare direttamente al rogito, oltre alla possibilità di firmare un altro preliminare, che dovrà riportare le stesse condizioni già accettate.(punto 6”Con l’accettazione della presente proposta da parte dei proprietari, le parti si impegnano a stipulare un preliminare di compravendita e/o a giungere direttamente alla stipula del Rogito Notarile, che riporti le condizioni pattuite, con eventuali integrazioni o modifiche dalle stesse concordate.”)

Quindi non sei obbligato ad accettare modifiche rispetto a quanto già firmato, e il venditore non può rifiutarsi di ripetere la condizione legata al mutuo.
(punto 6 “In ogni caso, la presente proposta ed eventuale preliminare di compravendita saranno vincolati sempre e comunque al SALVO BUON FINE DEL MUTUO richiesto dalla parte acquirente. “)
Di solito la condizione è sospensiva (ti do la caparra se mi danno il mutuo).
Nel vostro contratto la condizione è troppo stringata, e il notaio l’ha considerata condizione risolutiva, avendo già versato una parte di caparra.
Ma, non essendoci mediatore, tutto sommato non cambia molto.

Io personalmente non accetterei le modifiche relative al termine essenziale , e l’obbligo di produrre risposta negativa della banca, in caso di diniego del mutuo.
Tieni presente che avreste dovuto registrare il contratto , e che devi chiedere al notaio se la donazione pregressa non vi creerà problemi (cioè se sono passati almeno 20 anni dalla donazione stessa, o se il donante è morto da più di 10 anni).

Mi permetto di dire che usare la formula della proposta d’acquisto (che normalmente si usa se c'è un mediatore) è una scelta fai da te un po’ infelice.
Comunque non mi pare che potrai avere problemi , dato che sei seguito dal notaio.