Consigli compravendita tra privati

[aplusp]

Buonasera,
scrivo a voi in cerca di consigli (grazie in anticipo!) relativemente ad un potenziale acquisto prima casa.
Io e mia moglie abbiamo trovato questo immobile interessante da un privato, ed una volta visionato abbiamo deciso di intavolare una trattativa.
Raggiunto un quasi accordo tra la cifra richiesta ed offerta, la proprieta' afferma di potermi venire incontro sulla cifra se aumento la caparra confirmatoria al 15%.
Aggiungo che il venditore e' al corrente (e non si e' opposta) della mia intenzione di sottoporre un'offerta irrevocabile solo aggiungendo clausola sospensiva "legata" all'ottenimento della cifra che richiedero' all banca per il mutuo, il tutto davanti a notaio.
Ora i miei dubbi/paure sono:

• non e' un po' troppo un 15% per l'anticipo? Parliamo di una cifra sopra i 20k Euro.
• mi sembra di aver capito, vista la richiesta, che ci sia lato venditore bisogno di liquidita' (altrimenti non avrebbe senso la richiesta di aumentare la caparra), e quindi reputo assai improbabile che l'assegno non venga incassato prima della delibera della banca.

Ci sono modi che voi sappiate per tutelarsi in qualche modo? So che (se il contratto preliminare e' redatto bene), giuridicamente parlando, sarebbero obbligati a restituirmi l'intera somma. Vorrei evitare di rischiare di dover andare per avvocati (quindi altri soldi/impossibilita' di fare altre offerte/nervosismi vari).
Diciamo che leggendo un po' di discussioni qui sul forum, mi sembra di capire che se ne vedano di cotte e di crude.

Ancora mille grazie

 

[specialist]

Ci sono modi che voi sappiate per tutelarsi in qualche modo?

Sì, farsi assistere da un'agenzia o da un notaio (come hai accennato), perché da quello che scrivi (e da come lo scrivi) mi sembra che, se lasciati liberi di agire, abbiate una notevole propensione a cacciarvi nei guai.

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto, se concluderete tra privati, viene da chiedersi chi redigerà una "proposta d'acquisto" fatta con tutti i crismi, e formulerà in maniera corretta e chiara la clausola sospensiva legata la mutuo.

In secondo luogo, se il tutto sarà subordinato alla concessione di un mutuo, la caparra "NON deve" essere consegnata al venditore e da lui incassata.

Ciò detto, direi che il 15 % di caparra ci può stare.
Il fatto che chiedano una somma in percentuale più alta rispetto a quella da voi proposta inizialmente può voler dire diverse cose, in primis che abbiano bisogno di liquidità per pagare qualche debito.

Perciò, se incasseranno la caparra (contrariamente a quanto in genere accade in casi come il vostro) nel caso in cui l'affare non dovesse andare in porto, e doveste richiedere la somma in restituzione, direi che non avete la garanzia che detta somma vi venga consegnata senza adire le vie legali e/o senza litigi.

Inoltre, fossi in voi, farei verificare alcune cose importanti in relazione all'immobile, cioè:
- che l'immobile sia in regola da un punto di vista urbanistico e catastale;
- che non vi siano ipoteche e/o altri gravami iscritti sull'immobile;
- che l'immobile sia effettivamente di proprietà di chi dice di esserne proprietario, ecc....

Tutto ciò precisato e visto la vostra inesperienza, mi prenderei tutto il tempo che serve per decidere, fare le opportune verifiche e mi farei seguire da un intermediario competente che possa assistervi nei vari passaggi (formulazione della proposta, ecc..) ed eviterei di proseguire col fai da te (anche se questo costerà saldi) perchè è sempre meglio agire consapevolmente e in maniera avveduta piuttosto che sull'onda dell'emozione e in maniera sprovveduta e/o fidandomi ciecamente della controparte.

 

[aplusp]

Sì, farsi assistere da un'agenzia o da un notaio (come hai accennato), perché da quello che scrivi (e da come lo scrivi) mi sembra che, se lasciati liberi di agire, abbiate una notevole propensione a cacciarvi nei guai.

> come lo scrivi
Potresti elaborare questa parte per cortesia?

> abbiate una notevole propensione a cacciarci nei guai.
Il soggetto?

 

[Bagudi]

abbiate una notevole propensione a cacciarci nei guai.

I faidate

 

[aplusp]

Innanzi tutto, se concluderete tra privati, viene da chiedersi chi redigerà una "proposta d'acquisto" fatta con tutti i crismi, e formulerà in maniera corretta e chiara la clausola sospensiva legata la mutuo.

In secondo luogo, se il tutto sarà subordinato alla concessione di un mutuo, la caparra "NON deve" essere consegnata al venditore e da lui incassata.

Ciò detto, direi che il 15 % di caparra ci può stare.
Il fatto che chiedano una somma in percentuale più alta rispetto a quella da voi proposta inizialmente può voler dire diverse cose, in primis che abbiano bisogno di liquidità per pagare qualche debito.

Perciò, se incasseranno la caparra (contrariamente a quanto in genere accade in casi come il vostro) nel caso in cui l'affare non dovesse andare in porto, e doveste richiedere la somma in restituzione, direi che non avete la garanzia che detta somma vi venga consegnata senza adire le vie legali e/o senza litigi.

Inoltre, fossi in voi, farei verificare alcune cose importanti in relazione all'immobile, cioè:
- che l'immobile sia in regola da un punto di vista urbanistico e catastale;
- che non vi siano ipoteche e/o altri gravami iscritti sull'immobile;
- che l'immobile sia effettivamente di proprietà di chi dice di esserne proprietario, ecc....

Tutto ciò precisato e visto la vostra inesperienza, mi prenderei tutto il tempo che serve per decidere, fare le opportune verifiche e mi farei seguire da un intermediario competente che possa assistervi nei vari passaggi (formulazione della proposta, ecc..) ed eviterei di proseguire col fai da te (anche se questo costerà saldi) perchè è sempre meglio agire consapevolmente e in maniera avveduta piuttosto che sull'onda dell'emozione e in maniera sprovveduta e/o fidandomi ciecamente della controparte.

> Innanzi tutto, se concluderete tra privati, viene da chiedersi chi redigerà una "proposta d'acquisto" fatta con tutti i crismi, e formulerà in maniera corretta e chiara la clausola sospensiva legata la mutuo.

Pensavo di fare redigere il contratto preliminare al notaio stesso?
Chi dovrebbe tenere in custodia l’assegno ?

Relativamente ad i controlli del caso, mi farei assistere da un geometra per quelle cose di cui non capacità (cioè tutto tranne la visura catastale ).

 

[Maria40]

Se il contratto preliminare lo fatte redigere da un notaio, sicuramente vi esporrete a meno rischi su base legale.

Per quanto riguarda la caparra confirmatoria, l’articolo 1385 del Codice Civile recita : “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra".

In presenza della clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo, la somma non va incassata dal venditore fino all' averramento di tale clausola, in quanto il contratto rimane sospeso, non ancora efficace, quindi non produce i suoi effetti.

 

[aplusp]

I faidate

Ho scritto alla presenza di un notaio (se ho omesso che sarà lui stesso a redigere il contratto mi scuso).
Non mi sembra di rientrare nella categoria del “faidate”. Ma può essere benissimo che tra questa categoria per lei ed il signor “specialist” rientrino quelli che si affidano a qualsiasi professionista che non sia un agente immobiliare.

 

[cristian casabella]

Ho scritto alla presenza di un notaio (se ho omesso che sarà lui stesso a redigere il contratto mi scuso).
Non mi sembra di rientrare nella categoria del “faidate”. Ma può essere benissimo che tra questa categoria per lei ed il signor “specialist” rientrino quelli che si affidano a qualsiasi professionista che non sia un agente immobiliare.

Il Notaio lo devi incaricare quando hai tutta la situazione ben chiara, altrimenti lo paghi uguale per il lavoro svolto e magari il venditore, nel frattempo, cambia idea. Questo se prima non hai già un accordo scritto ben chiaro, con tutte le clausole necessarie.
Di certo il Notaio sarà in grado di redigere un preliminare vincolato a X o Y...ma un accordo totale col venditore dovresti averlo prima.
Nel caso sfortunato, oltre al piccolo danno economico della parcella, avresti perso tempo utile per trovare altro.

 

[plutarco]

Fossi in te mi accorderei prima verbalmente con il venditore sul prezzo e poi incaricherei un geometra per la parte tecnica ed un notaio per redazione di preliminare e questioni giuridiche. Io partirei col chiedere al venditore, visto che a quanto la racconti sembra avere un urgente bisogno di liquidità, se sull'immobile vi siano o meno ipoteche e/o mutui in corso. In caso di mancata risposta o di riscontro insoddisfacente prima di procedere oltre incaricherei sin da subito un notaio per effettuare una visura ipocatastale.