maurizio.c

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Privato Cittadino
Francesca Cecchini ha scritto:
sul primo quesito io non sarei così certa, ovvero, come giustamente dice Paolo Ferraris, il contratto ad uso transitorio prevede solo la formula concordata,
come ho già detto a me risulta diversamente.


Francesca Cecchini ha scritto:
ed è impossibile al conduttore impugnare, a meno che non dimostri (ma l'onere della prova della dimostrazione è solo suo) nel corso di un processo che i motivi di cui alla transitorietà erano fasulli sin dalla stesura del contratto,,
nel mio caso come ho già detto i motivi della transitorieta sono legittimi e certificati ma unicamente appartenenti al conduttore e se decadranno durante i 12 mesi del contratto lui non lo può prevedere.

Francesca Cecchini ha scritto:
dopo questa premessa di seguito vanno anche le risposte, ovvero che senza un canone concordato e/o senza un riferimento ad esso nel contratto non può essere fatto il transitorio.

sembrerebbe invece di si se si è in un comune "non vincolato" dove il transitorio è a canone libero.
(le mie fonti sono internet quindi non garantisco ..)


Francesca Cecchini ha scritto:
Quindi, per rispondere alla terza domanda, se il contratto si trasformasse in un 4+4 il canone dovrebbe essere quello liberamente concordato dalle parti.
molto più semplice sarebbe un transitorio a canone concordato che diventa 4+4 per richiesta dell'inquilino.
in questo caso immagino che bisognerebbe ricontrattare la mensilità liberamente tra le parti.
nel caso in questione il problema è che la cifra inizialmente pattuita dalle parti è inserita in un contratto transitorio a canone concordato per la legge ma inteso e formulato dalle parti come libero ..
e che in un secondo tempo diventi su richiesta dellì inquilino un 4+4.

un giudice dotato di buon senso in effetti (ammesso che la legge italiana permetta ai giudici di esercitare questa presupposta dote) dovrebbe ,invece che imporre la mensilità calmierata come base del successivo 4+4 , imporre come riferimento la cifra inizialmente pattuita tra i due in buona fede nel transitorio.
 

Sandro 7942

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:confuso: :confuso:

Avevo letto gli interventi di Francesca, ma senza prestare attenzione al nome e alla qualifica....

Chiedo venia e vado a strozzarmi con un filetto! ;)
 

Daniele Ruggeri

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Maurizio Zucchetti ha scritto:
Mi sa che Sandrino si è mangiato troppi filetti all'aceto balsamico! :risata: :risata:

A pensar male ci si Sbaglia, ma Talvolta ci si Azzecca (G.Andreotti)

Io la sapevo un po' diversa..... "A pensar male si fa peccato, ma ci si indovina" , ma sempre dello stesso autore.
Bravo Daniele x la citazione!! :applauso: :applauso:

;)
Grazie Grazie :) eheheheh...

Ma alla fine come va a finire questo contratto di locazione ora sono troppo curioso di capire...:)
 

paolo ferraris

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...a qualcuno è sfuggito cmq che il contratto si fa in una ZONA DI MARE!!!!??...turistica quindi???...e qui poi...guardate che nelle ZONE TURISTICHE si possono stipulare anche "contratti turistici"....che sono il nonplusultra della transitorietà...cmq per rispondere in Breve...quello che dice l'avv.to Francesca Cecchini (a prop...grazie per la "citazione"....come ha detto giustamente Paolo Ferraris (sono commosso...), è tutto esatto.. il contratto transitorio a canone libero potete anche farlo l'addove NON CE' ACCORDO TERRITORIALE...e registrarlo...ma se viene IMPUGNATO DIVENTA 4+4 e basta...ma non ha senso...il contratto Concordato si fa solo se ci sono i benefici fiscali eo i contributi sui canoni per gli inquilini e magari un risparmio effettivo sul canone che si andrà a pagare (perchè inferiore al mercato) sennò uno faccia/firmi/registri un 4+4 con la speranza che l'inquilino non glielo disdetti dopo 6 mesi!!!!...a proposito i contratti annuali NON hanno LA DISDETTA a 3 MESI!...ma sono sempre 6 per il locatore...che può concedere al conduttore una DEROGA a 3 o anche a 1 giorno di disdetta!....saluti!
 

maurizio.c

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Quindi ,se ho compreso bene i pareri espressi , l'idea preponderante è che un contratto transitorio formulato inizialmente a canone libero può o diventare transitorio a canone concordato (in tutta italia ?) o meglio l'inquilino può richiedere la restituzione del canone pagato in più (specialmente se il comune in questione era già chiaramente "vincolato"), o può diventare su richiesta dell'inquilino (venuti a mancare i requisiti di transitorierà) un 4+4 libero (quasi tutti avete escluso l'ipotesi "anomala" ventilata dal mio "esperto" del 4+4 a canone concordato).
Resta un dubbio: se il transitorio a canone concordato diventa forzatamente un 4+4 libero ,il canone dovrà essere ricontrattato liberamente al momento che avviene questa commutazione ? o l'inquilino può pretendere in qualche modo che si faccia riferimento come mensilità alla cifra pattuita nel precedente canone transitorio formulato come libero all' inizio della vicenda (magari nel frattempo è già quasi passato un anno e mezzo)?
il buon senso suggerirebbe che ormai quel canone contrattato ipoteticamente quasi 18 mesi prima non abbia più alcun valore anche come riferimento.
Scusate se pongo troppi quesiti ... quando le leggi sono confuse si confondono anche le menti !!
 

paolo ferraris

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
...si direi che il 4+4 a canone Concordato è più che un "anomalia"...(non mi pare di aver mai letto cose del genere...)...anche perchè l'"equo-canone" per l'abitazione è stato DEFINITIVAMENTE ABROGATO...per il resto non ne ho idea (non mi è mai capitato un caso simile)...ma penso che il 4+4 decora dalla stipula del contratto "fasullo" e che il Canone rimanga quello...però INTENDIAMOCI!...Tu mi stai dicendo che il CANONE CONCORDATO ESISTE ed E' STATO CALCOLATO MALE a SFAVORE DELL'INQUILINO...questo è un altro punto di vista...allora può essere che il canone venga ricontrollato ma a questo punto ho si mantiene il CONCORDATO con il canone GIUSTO oppure diventa un 4+4 a canone libero (quello calcolato sbagliato)...sul sesso degli Angeli risponderò un altra volta.
 

maurizio.c

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paolo ferraris ha scritto:
..Tu mi stai dicendo che il CANONE CONCORDATO ESISTE ed E' STATO CALCOLATO MALE a SFAVORE DELL'INQUILINO...questo è un altro punto di vista...allora può essere che il canone venga ricontrollato ma a questo punto ho si mantiene il CONCORDATO con il canone GIUSTO oppure diventa un 4+4 a canone libero (quello calcolato sbagliato)...sul sesso degli Angeli risponderò un altra volta.

no e no , Io stavo semplicemente sottoscrivendo un transitorio di 12 mesi a presunto canone libero senza sapere (figuriamoci se lo sapeva l'agente cialtrona ...) che ci trovavamo in un comune dove già vigeva l'equiparazione al canone concordato ... tutto qua !
Ora sto venendo a sapere in questo forum che l'agente in questione è ancora più cialtrona di quello che io credessi .. poichè ,se è vero che anche dove non ci sono gli accordi territoriali l'inquilino può pretendere l' equiparazione al canone tipo concordato( come avete detto tutti qui), ella ignorava non solo che le sue chiappe risiedono in un comune "vincolato" ma anche che tutti i contratti transitori che mi ha fatto vedere come esempio per tranquillizzarmi sono fasulli (sono mine pronte a esplodere se gli inquilini si informeranno e chiederanno la restituzione del canone pagato in eccesso ).
Nel mio caso c'era una differenza di 100 euro tra il canone che "avremmo" inserito nel contratto (800 eu ) e quello della tabella di zona che avremmo dovuto mettere (700 eu).
Fate voi il conto per 12 mesi ....+ interessi!
 

paolo ferraris

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
...però che canoni!...poi ci si lamenta se uno non paga....cmq...io non ho mai detto che dove non esistono i Concordati si possono fare eo pretendere di "equipararli"...non l'ho detto e anzi penso sia proprio il contrario...però su questo non ne ho la certezza perchè non mi è mai capitato il "caso"....ma ripeto...ha senso fare il transitorio solo se si possono avere i benefici fiscali sennò si fa un contratto 4+4 a canone libero e si da magari all'inquilino la possibilità di disdettare con un mese o 3 di preavviso (o quanto si vuole salvo non superare i 6 mesi), la chiusura contratto tocca a lui (67 euro) e pace....la DOMANDA ORA E'...dove NON esistono Accordi Territoriali (e non si è in aree di rilevanza Turistica!), SI POSSONO FARE CONTRATTI USO TRANSITORIO??...lascia perdere il canone che per forza DEVE ESSERE LIBERO perchè NON CE' ACCORDO!....stasera studio....e se qualcuno lo sa me lo dica...grazie!
 

maurizio.c

Membro Attivo
Privato Cittadino
Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 14 luglio 2004
Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3.
Gazzetta Ufficiale n. 266 del 12 novembre 2004
________________________________________
IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
di concerto con
IL MINISTRO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE

Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;
Visto in particolare l'art. 4, comma 1, della citata legge n. 431/1998, così come modificato dall'art. 2, comma 1, lettera c), della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di individuare i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della definizione dei canoni di locazione relativamente ai contratti agevolati di cui all'art. 2, comma 3, della medesima legge;
Vista la Convenzione nazionale in data 8 febbraio 1999, sottoscritta ai sensi dell'art. 4, comma 1, della richiamata legge;
Visto il decreto interministeriale lavori pubblici-finanze del 5 marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 22 marzo 1999, serie generale, n. 67, con il quale sono stati definiti, sulla base della citata Convenzione nazionale, criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto il decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze del 30 dicembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, con il quale sono stati definiti, in mancanza di un unico accordo tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori, criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge;
Visto l'art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, fissi con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui all'art. 2 comma 3 della citata legge, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano stati definiti gli appositi accordi di cui al medesimo art. 2, comma 3 della legge n. 431/1998;
Considerato che per molti comuni non risultano definiti detti accordi sulla base del citato decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze del 30 dicembre 2002;
Vista la legge 14 gennaio 1994, n. 20, art. 3, lettera c);
Visto il decreto legislativo 30 luglio 1999 n. 300, art. 41, comma 3;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica del 26 marzo 2001, n. 177 recante il regolamento di organizzazione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti;
Visto il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti ha delegato l'On. le Ugo Giovanni Martinat all'esercizio delle competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche e per l'edilizia;
Ai sensi dell'art. 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;

Decreta:
Art. 1.
1. Nei comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero non siano stati definiti gli accordi di cui all'art. 2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in applicazione del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto col Ministro dell'economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 nella Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003 - serie generale - n. 85, le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti.
In tal caso i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi a consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.
2. Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998, cosi' come previsto dal precedente comma 1 del presente decreto, si fa riferimento all'Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.
3. Per i contratti stipulati in applicazione del presente decreto si adottano i tipi di contratto e la tabella oneri accessori allegati al decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze del 30 dicembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, ed eventuali successivi aggiornamenti. I canoni nel corso della locazione verranno aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente.
4. Gli accordi integrativi, negli stessi comuni di cui ai commi 1 e 2, per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o fisici detentori di più di cento unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale, e gli enti previdenziali pubblici, sono definiti sulla base degli accordi territoriali individuati secondo le disposizioni di cui al comma 1, con il relativo incremento delle fasce di oscillazione ivi previsto, e al comma 2.
Art. 2.
1. Il presente decreto sara' pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 14 luglio 2004
Il Ministro dell'economia e delle finanze ad interim
Berlusconi Il vice Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
Martinat
Registrato alla Corte dei conti il 24 settembre 2004 Ufficio di controllo atti Ministeri delle infrastrutture ed assetto del territorio registrato n. 7, foglio n. 351
In forza del Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14 luglio 2004 è ora possibile stipulare contratti di locazione transitori brevi (per esigenze momentanee dell'inquilino) con la durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, ma con un tetto massimo nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli accordi territoriali o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone "concordato". Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali e per il proprietario la convenienza è semplicemente quella della breve durata della locazione.

NON SI RIESCE A CAPIRE BENE .. MA SEMBREREBBE DALLA ULTIMA CITAZIONE (CHE PERO NON FA PARTE DEL DECRETO MA NE è UNA INTERPRETAZIONE) CHE IL CANONE SIA LIBERO PER I TRANSITORI TRANNE DOVE CI SONO I VINCOLI (IN QUEL CASO SI ADOTTEREBBE LA EQUIPARAZIONE AL CANONE CONCORDATO +20%)

CALDARROSTE!!! CALDARROSTE!! :risata: :risata: :risata: :risata:
 

paolo ferraris

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
...si...come al solito bisogna essere Laureati in Giurisprudenza eo Economia per "decifrare" i DECRETI ei COMMI e le DIRETTIVE e tutto il...MALE CHE GLIVENISSE A STI'....lasciamo perdere...cmq si possono fare prendendo a paragone "l'Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione."...(bello è!)...e dunque si può fare...percui NON ESISTE UN TEMPORANEO A CANONE COMPLETAMENTE LIBERO! (amen)
 

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