1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. phoenix77

    phoenix77 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Salve a tutti, tra qualche giorno dovrò andare in agenzia per la stipula di un contratto d'affitto di un locale c/1 di cui io sono il proprietario, ad una società (credo srl) per l'attivita di panificazione e quindi avrei dei dubbi (anche se come al solito la lettura del forum che ho già fatto mi è stata d'aiuto):

    1) Il mancato pagamento di una mensilità di affitto darà diritto alla risoluzione del contratto ma vorrei inserire anche questa possibilità nel caso in cui il pagamento del canone fosse effettuato dall'assicurazione in quanto ci sarà una garanzia fidejussioria assicurativa, è possibile?

    2)l'aumento istat può essere soltanto dello 75% o può essere anche del 100%? (mi pare proprio che non sia possibile)

    3)le spese condominiali sono a carico del conduttore come posso tutelarmi nel caso in cui lui non paghi?

    4) avete consigli da darmi su clausole da inserire per evitare problemi futuri?

    Vi ringrazio anticipatamente
     
  2. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il contratto di affitto ad una società di un locale deve essere adeguatamente redatto dopo aver assunto informazioni sul futuro conduttore insrendo apposite clausole che ti tutelino.
    In questa sede ovviamente non è possibile farti avere un contratto senza conoscere le effettive situazioni che lo condizionano.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  3. phoenix77

    phoenix77 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Ciao grazie per la risposta.... panificazione, nel mio locale faranno pane e lo venderanno (oltre che tutti i prodotti derivati dalla farina tipo pizza dolciumi, pasta fresca ecc.), non credo ci saranno grossi problemi ma spero di non essere smentito! Il contratto è già stipulato mancano le firme però se hai consigli su clausole importanti da inserire a mia tutela ti "ascolto" attentamente :D
    ps (il conduttore sta facendo la nuova società e dovrebbe partire in questi giorni)
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi scuso se non sarò rigoroso come un professionista, ma penso di poter rendere l'idea.
    1) Nella clausola prevedi la rescissione del contratto per morosità già per mancato pagamento di una mensilità: poi contestualmente alla contestazione chiederai di "escutere" la fideiussione: cosa che potrà essere fatta proprio in quanto garanzia per inadempienze del conduttore. Piuttosto cerca di ottenere una fideiussione che sia facile da esercitare, cioè a semplice richiesta e non a seguito di causa civile.
    2) Per i commerciali, solo il 75%
    3) Inserendo anche le spese accessorie nella garanzia fideiussoria.

    p.s.: la miglior garanzia è valutare bene la solidità dell'attività del conduttore.
    Un aspetto delicato è se concedere o no la possibilità di recesso anticipato, e relativo preavviso. Tieni però presente che se dovesse avere difficoltà economiche, secondo me diventa difficilissimo riscuotere il canone fino al termine legale del contratto: ti saluta in anticipo o cede a chicchessia l'azienda procurandoti grattacapi maggiori. Se vi trovaste in quella condizione è meglio trovare subito una forma di transazione ragionevole: poi ognuno libero per la sua strada.
     
    A maryber e Bagudi piace questo messaggio.
  5. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    L'aumento Istat è al 75%.
    Per quanto riguarda la parte tecnico/condominiale, ci sarà da pensare alla canna fumaria, spesso fonte di discussione con i condòmini, con corredo di esposti alla USL, etc. Meglio prevenire che curare anche in questo caso.
    Infine un contratto delicato come questo (si pensi all'indennità di avviamento: c'è contatto con il pubblico?) lo farei predisporre dall'avvocato di un'associazione di piccoli proprietari (UPPI, etc.).
     
    A Bastimento e maryber piace questo messaggio.
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    I suggerimenti di Salves sono sicuramente saggi, specie per la canna fumaria e le relazioni col condominio.

    Però mi incuriosisce la nota circa il supporto di una associazione (UPPI o analoghe): se c'è contatto col pubblico (es.: rivendita) è scontato scattino alcuni automatismi di legge, tipo l'indennità d'avviamento a fine locazione per disdetta da parte del locatore ecc. Non riesco a vedere quindi quali soluzioni particolari possano essere suggerite da qualunque "assistente", in modo da evitare o minimizzare i diritti del conduttore (esempio anche la prelazione...). Poi è chiaro che la consulenza di una associazione che vede mille casi sarà certamente utile.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Praticamente a niente. I Patti contrari sono nulli
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .. appunto .. affittare un C1 come C1 porta naturalmente a certi vincoli di legge. Non riesco ad immaginare precauzioni speciali.
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    A chi fosse interessato, segnalo che anche per i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione è venuto meno il limite dell'aggiornamento annuale del canone fissato dall'art.32 della legge 392/1978. Non per tutti i contratti, però, ma solo per quelli con una durata superiore a quelle minime stabilite dalla legge. Lo ha stabilito, infatti, l'art.41 della legge 14/2009, di conversione del decreto chiamato "milleproroghe", che al comma 16-duodecies ha previsto la facoltà per il locatore di pattuire, in tali contratti, un aggiornamento del canone nella misura del 100% delle variazioni ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Resta, invece, sempre fermo al 75% il massimo dell'aggiornamento che è possibile richiedere per le locazioni di duratra uguale o minore di quella prevista dall'art.27 della legge 392/1978, vale a dire di sei o di nove anni.
     
    A Bastimento e PAPILLON piace questo messaggio.
  10. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non esistono contratti di locazione immobili ad uso commerciale di durata inferiore a sei anni.
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Giusta osservazione.
    Non è possibile concordare una durata inferiore ai canonici sei o nove anni perché una simile previsione contrattuale viene automaticamente sostituita con quella legale, lasciando inalterato il restante contenuto del contratto. Tuttavia, qualora la locazione sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, può essere ritenuto conforme al modello legale eccezionalmente previsto per la "locazione non abitativa transitoria" a condizione, però, che la transitorietà sia espressamente enunciata in contratto, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentire la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti che le ragioni dedotte siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario.
     
  12. phoenix77

    phoenix77 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    molto interessanti le vostre osservazioni...
    per quanto riguarda la canna fumaria già è istallata quindi no problem dal condominio, invece interessanti le vostre osservazioni sul resto...rimango sintonizzato :D :D
     
  13. phoenix77

    phoenix77 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    quindi se io invece dei canonici 6 anni +6 anni facessi 7anni +7anni l'adeguamento istat sarebbe del 100%? E' possibile fare un contratto del tipo 6 anni e mezzo + sei anni e mezzo?
     
  14. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quanto meno il contratto dura un numero intero di anni, se non è un transitorio!
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No.
    6+6 oppure 9+9.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo lo dovresti spiegare: se è corretta la precisazione di cui sopra al #9, non vedo perchè non possa essere stipulato un contratto di durata superiore al minimo di legge. Che poi un contratto debba avere durata multiplo di anno intero è un'altra cosa che richiederebbe conferme normative, fatto salvo il fatto che si possa convenire essere piuttosto singolare la pretesa..
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    L'aggiornamento ISTAT al 100% vale solo per i contratti "lunghi". Va escluso, però, che, ove le parti abbiano all'inizio previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge, la rinnovazione tacita del rapporto di locazione possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto. L'art.28 della legge 392/1978, infatti, stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili a uso alberghiero di nove anni in nove anni. Ciò comporta che, indipendentemente dalla misura della durata iniziale del contratto, quest'ultimo, alla prima scadenza, si rinnova per la durata legale di sei anni (ovvero di nove).
     
    A Umberto Granducato, antonello e PAPILLON piace questo elemento.
  18. phoenix77

    phoenix77 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    quindi in contratti di sei anni con rinnovo automatico l'adeguamento è istat è del 100%?
    io ho scritto che l'adeguamento istat è automatico di anno in anno a partire dal secondo senza bisogno di raccomandata,va bene?
     
  19. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per questi contratti si può applicare solo il 75% dell'Istat.

    Aggiunto dopo 4 minuti...

    Avere un parere in più fa sempre bene. Stiamo parlando di cedere in locazione un immobile, ossia di migliaia di euro l'anno in gioco (l'affitto e le spese condominiali). Quindi secondo me il gioco vale la candela.
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:


    cosa intendi x contratti lunghi?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina