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  1. euromaila

    euromaila Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buon giorno, nei mesi scorsi ho redatto un contratto di locazione da parte dell'usufruttuaria, registrato all'agenzia delle entrate insomma tutto regolare, a distanza di qualche mese l'usufruttuaria muore, mi domando cosa devo presentare all'agenzia delle entrate ovvero devo chiudere il contratto e stipularlo uno nuovo e come locatori inserire i proprietari ? (diventono proprietari al 100% alla morte dell'usufruttuario ) Ci sono dei documenti da presentare all'agenzia delle entrate? Grazie infinite
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A seguito del consolidamento della piena proprietà (per decesso dell’usufruttuario), innanzitutto, è opportuno che i nuovi proprietari-locatori inviano una lettera all’amministratore del condominio (se l’immobile fa parte di uno stabile condominiale) e agli inquilini (a cui va specificato come pagare il canone dal momento del subentro) comunicando il cambio di proprietà.

    Il trasferimento per mortis causa del proprietario-usufruttuario di un immobile locato comporta la successione nella titolarità del contratto di locazione, con la conseguenza che gli eredi, non obbligati a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione, possono, a loro volta, optare per il regime fiscale della cedolare secca.

    I nuovi locatori sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione, entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del decesso (ma non sono previste sanzioni in caso di ritardo della comunicazione), la cessione del contratto (cessione non è soggetta ad imposta di registro, essendo già assolta in sede di successione) per morte dell’usufruttuario (fatto naturale e non convenzionale) a mezzo:

    a) modello 69 (utilizzabile - per tale adempimento - entro il 31 marzo): nel quadro A, in TIPOLOGIA DELL’ATTO, occorre inserire la nota: SUCCESSIONE unitamente agli estremi dell’atto con barratura della casella CES, indicando (se l’ufficio richiede la modalità di compilazione tributaria) nel quadro B, rispettivamente i dati anagrafici dei nuovi proprietari e dei conduttori e nel quadro F, le percentuali di possesso del singolo comproprietario e la scelta per il regime della cedolare secca

    b) modello RLI (utilizzabile dal 3 febbraio): nella sezione III (Richiedente) del quadro A occorre indicare il codice fiscale del richiedente (ad es. uno degli eredi), con barratura della casella SOGGETTO SUBENTRATO e indicare (se l’ufficio richiede la modalità di compilazione tributaria) nel quadro B, secondo il numero d’ordine, i dati anagrafici degli eredi (SEZIONE I), barrando la casella CESSIONARIO, e dei conduttori (SEZIONE II); inoltre, nel quadro D, nella casella % POSSESSO dovrà essere indicata la quota di possesso dell’immobile con due cifre decimali per ciascun comproprietario con barratura della casella CEDOLARE, se si decide di entrarvi al momento del trasferimento dell’immobile.
     
    Ultima modifica: 28 Gennaio 2014
  3. euromaila

    euromaila Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie infinite Pennylove, è la prima volta che mi capita un caso del genere, provvederò a seguire ciò che mi hai scritto
     
  4. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sbaglio o il contratto di locazione stipulato dall' usufruttuario cessa alla morte dello stesso?
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo sbagli. Mi sembra che sia consolidato il fatto che il conduttore mantiene sempre i diritti del contratto sottoscritto: sarà l'erede a dover farsi carico dei contratti in essere fino a scadenza (proroga obbligatoria compresa, salvo diritti specifici)
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il raffronto con la disciplina di cui alla l. n. 392/
    1978 – afferma la Corte – comporta la prevalenza
    della norma codicistica, in quanto, se il conduttore
    accetta di stipulare il contratto di locazione con
    l’usufruttuario, il medesimo si assume, altresì, il rischio
    di una anticipata estinzione dell’usufrutto e,
    quindi, di una probabile anticipata restituzione dell’immobile
    rispetto a quanto pattuito. L’art. 999 cod.
    civ. da un lato, infatti, privilegia il carattere assoluto
    del diritto di proprietà del locatore, fissando un limite
    alla locazione, e dall’altro offre al conduttore un
    tempo idoneo per reperire un altro immobile.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa la mia ignoranza: la conclusione sarebbe?

    Non mi è chiara la conseguenza di quanto esposto al #6: sarebeb utile un esempio per noi non addetti ai lavori.

    Visto che fai riferimento alla 392, credo valga anche l'art. 7 che dichiara nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. Ed applicando l'art. 59 valgono le solite condizioni previste per la disdetta da parte del locatore, solo in presenza delle condizioni indicate.
    La 431 ha analoghe limitazioni.
     
  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In parole povere non è tassativo come interpreti Tu che il conduttore mantiene sempre i diritti del contratto, il giudice può (potrebbe) determinarne una scadenza diversa (anticipata) per salvaguardare il diritto della proprietà.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Alquanto curiosa: non mi sembra solitamente altrettanto tutelata.
     

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