Manu88

Nuovo Iscritto
Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.
Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?
Grazie a chi risponderà
 

Diego Antonello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
hai ragione: il contratto transitorio è regolamentato dalla 431/98 e dagli accordi territoriali....può avere durata massima 18 mesi con preavviso di 3 mesi e il canone deve rispettare le tabelle previste dai suddetti accordi ed eventuali eccedenze vengono ridotte alle tabelle...
il costo dell'intervento della sunia dovrebbe essere abbastanza basso trattandosi di sindacato....sicuramente chiederanno l'iscrizione...più forse un forfait per l'assistenza legale
per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere ;)
 

Manu88

Nuovo Iscritto
hai ragione: il contratto transitorio è regolamentato dalla 431/98 e dagli accordi territoriali....può avere durata massima 18 mesi con preavviso di 3 mesi e il canone deve rispettare le tabelle previste dai suddetti accordi ed eventuali eccedenze vengono ridotte alle tabelle...
il costo dell'intervento della sunia dovrebbe essere abbastanza basso trattandosi di sindacato....sicuramente chiederanno l'iscrizione...più forse un forfait per l'assistenza legale
per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere ;)

Il fatto è che alcuni dicono che il preavviso deve essere di 3 mesi, altri di 6. Non ci sto capendo nulla....
 

Manu88

Nuovo Iscritto
hai ragione: il contratto transitorio è regolamentato dalla 431/98 e dagli accordi territoriali....può avere durata massima 18 mesi con preavviso di 3 mesi e il canone deve rispettare le tabelle previste dai suddetti accordi ed eventuali eccedenze vengono ridotte alle tabelle...
il costo dell'intervento della sunia dovrebbe essere abbastanza basso trattandosi di sindacato....sicuramente chiederanno l'iscrizione...più forse un forfait per l'assistenza legale
per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere ;)

Il locatore potrebbe in qualche modo opporsi alla restituzione delle somme pagate in più, rispetto al canone risultante dagli accordi locali?
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
C'é un po' di confusione, perché il tuo contratto non specifica quale comma del articolo 5?
Dalla descrizione del tuo contratto, mi sembra che assomigli di più a un contratto transitorio per studenti, 6 mesi + sei mesi, massimo 3 anni, art.5 comma 2.In questo caso, secondo gli accordi territoriali , alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.
 

Diego Antonello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
C'é un po' di confusione, perché il tuo contratto non specifica quale comma del articolo 5?
Dalla descrizione del tuo contratto, mi sembra che assomigli di più a un contratto transitorio per studenti, 6 mesi + sei mesi, massimo 3 anni, art.5 comma 2.In questo caso, secondo gli accordi territoriali , alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.
quoto
purtroppo, spesso si fa confusione tra "contratti di locazione di natura transitoria" e "contratti di locazione abitativa per studenti universitari", in quanto quest'ultimo spesso viene chiamato "transitorio per studenti": sono 2 tipologie diverse con alcune condizioni contrattuali diverse, tra cui durata e tempi di disdetta come ha detto limpida...
li si DEVE riconoscere grazie all'articolo contenuto nel contratto riguardante la durata contrattuale, che prevede: nel caso di contratto di natura transitoria la motivazione specifica della transitorietà (che può essere del locatore o del conduttore); nel caso invece di contratto per studenti, il fatto che il conduttore dichiara di essere iscritto a un corso di laurea universitario o parauniversitario....

contratti di natura transitoria:
Articolo 1
(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di … … … … … … mesi (5), dal … … … … . al … … … … … … ., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2
(Esigenza del locatore)

Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … . depositato il … … … … … .. presso il Comune di … … … … … … … … . , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … ..… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ...

Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … … … … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.

Articolo 3
(Esigenza del conduttore)

Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ...… … … … depositato il … … … … presso il Comune di… … … … … … , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i … … … … mesi per il seguente motivo: … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … .… ,che documenta allegando al presente contratto … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ... … ...

contratti per studenti:
Articolo 1
(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi (5), dal ……………………………..al …………………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Articolo 2
(Natura transitoria)

Secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale stipulato ai sensi dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ……………………………….. depositato il ……………… presso il Comune di ………………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i ………………….. frequentando il corso di studi di …………… presso l'Università di ………………………………

quanto al canone, se il locatore non è disponibile a prendere atto dell'errore e venire in contro, ci si può rivolgere al giudice per ottenere la riduzione e/o il rimborso......
comunque, meglio controllare di aver fatto bene i conti: bisogna verificare la zona in cui sorge l'immobile locato (gli accordi prevedono delle zone specifiche, normalmente 4, che hanno valori di riferimento diversi), le caratteristiche dello stesso e la metratura (per il calcolo della quale gli accordi territoriali danno indicazioni precise).....fatto questo ci si deve riferire ai valori minimo e massimo previsti dal caso concreto e si otterrà il canone annuo minimo e massimo
 

Manu88

Nuovo Iscritto
quoto
purtroppo, spesso si fa confusione tra "contratti di locazione di natura transitoria" e "contratti di locazione abitativa per studenti universitari", in quanto quest'ultimo spesso viene chiamato "transitorio per studenti": sono 2 tipologie diverse con alcune condizioni contrattuali diverse, tra cui durata e tempi di disdetta come ha detto limpida...
li si DEVE riconoscere grazie all'articolo contenuto nel contratto riguardante la durata contrattuale, che prevede: nel caso di contratto di natura transitoria la motivazione specifica della transitorietà (che può essere del locatore o del conduttore); nel caso invece di contratto per studenti, il fatto che il conduttore dichiara di essere iscritto a un corso di laurea universitario o parauniversitario....

contratti di natura transitoria:


contratti per studenti:


quanto al canone, se il locatore non è disponibile a prendere atto dell'errore e venire in contro, ci si può rivolgere al giudice per ottenere la riduzione e/o il rimborso......
comunque, meglio controllare di aver fatto bene i conti: bisogna verificare la zona in cui sorge l'immobile locato (gli accordi prevedono delle zone specifiche, normalmente 4, che hanno valori di riferimento diversi), le caratteristiche dello stesso e la metratura (per il calcolo della quale gli accordi territoriali danno indicazioni precise).....fatto questo ci si deve riferire ai valori minimo e massimo previsti dal caso concreto e si otterrà il canone annuo minimo e massimo

Ti ringrazio per la risposta. Nel contratto non si fa riferimento alle condizioni transitorie. In ogni caso nella parte inerente la disdetta, il contratto cita:

2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.

E' presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.

Per quanto riguarda il canone, è molto ben superiore di quello stabilito dagli accordi locali. Al SUNIA mi hanno detto che ho pagato almeno 400€ mensili in più rispetto al valore reale stabilito dagli accordi.

In ogni caso, quali sarebbero le ragioni a cui il locatore potrebbe appellarsi per non rimborsarmi le somme indebitamente ricevute in più?

Grazie per la disponibilità
 

Manu88

Nuovo Iscritto
C'é un po' di confusione, perché il tuo contratto non specifica quale comma del articolo 5?
Dalla descrizione del tuo contratto, mi sembra che assomigli di più a un contratto transitorio per studenti, 6 mesi + sei mesi, massimo 3 anni, art.5 comma 2.In questo caso, secondo gli accordi territoriali , alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.
Da dove posso dedurre ce il contratto è un comma 1 o 2? Dalla durata dei 24 mesi è possibile dedurre che è un comma 2? Se può essere utile io sono un lavoratore.
 

Limpida

Membro Senior
Agente Immobiliare
Come ha spiegato Diego Antonello, essendo tu un lavoratore,ti hanno fatto un contratto di natura transitoria pasticciato. Rivolgiti pure ai legali dell'associazione inquilini, vedrai che una bella letterina porterà il Locatore a non sottrarti niente e così se la cava......a meno che non gli hai distrutto casa e consumato a ufo acqua, luce e gas!:risata:
 

Manu88

Nuovo Iscritto
Come ha spiegato Diego Antonello, essendo tu un lavoratore,ti hanno fatto un contratto di natura transitoria pasticciato. Rivolgiti pure ai legali dell'associazione inquilini, vedrai che una bella letterina porterà il Locatore a non sottrarti niente e così se la cava......a meno che non gli hai distrutto casa e consumato a ufo acqua, luce e gas!:risata:

La casa è intatta, è ho pagato regolarmente luce e gas. Perchè parli così? Dici che ci siano possibilità che la situazione si risolva al meglio? Ho sbagliato qualcosa secondo te? Il fatto che il contratto sia di 24 mesi, può pregiudicare il rimborso dei canoni che ho pagato in più rispetto agli accordi locali?

Grazie per la disponibilità
 

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