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  1. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
    1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
    2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
    Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
    Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
    Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.
    Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?
    Grazie a chi risponderà
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    hai ragione: il contratto transitorio è regolamentato dalla 431/98 e dagli accordi territoriali....può avere durata massima 18 mesi con preavviso di 3 mesi e il canone deve rispettare le tabelle previste dai suddetti accordi ed eventuali eccedenze vengono ridotte alle tabelle...
    il costo dell'intervento della sunia dovrebbe essere abbastanza basso trattandosi di sindacato....sicuramente chiederanno l'iscrizione...più forse un forfait per l'assistenza legale
    per il resto il conduttore è sempre visto come parte debole, quindi da proteggere ;)
     
  3. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il fatto è che alcuni dicono che il preavviso deve essere di 3 mesi, altri di 6. Non ci sto capendo nulla....
     
  4. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il locatore potrebbe in qualche modo opporsi alla restituzione delle somme pagate in più, rispetto al canone risultante dagli accordi locali?
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    C'é un po' di confusione, perché il tuo contratto non specifica quale comma del articolo 5?
    Dalla descrizione del tuo contratto, mi sembra che assomigli di più a un contratto transitorio per studenti, 6 mesi + sei mesi, massimo 3 anni, art.5 comma 2.In questo caso, secondo gli accordi territoriali , alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
    La seconda ipotesi riguarda i transitori del art.5 comma 1, durata da 1 a 18 mesi ed a 3 mesi della scadenza, il locatore deve confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata, ridotti a 15 giorni per contratti di durata fino a tre mesi. Non é il tuo caso.
     
    A Diego Antonello e maryber piace questo messaggio.
  6. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quoto
    purtroppo, spesso si fa confusione tra "contratti di locazione di natura transitoria" e "contratti di locazione abitativa per studenti universitari", in quanto quest'ultimo spesso viene chiamato "transitorio per studenti": sono 2 tipologie diverse con alcune condizioni contrattuali diverse, tra cui durata e tempi di disdetta come ha detto limpida...
    li si DEVE riconoscere grazie all'articolo contenuto nel contratto riguardante la durata contrattuale, che prevede: nel caso di contratto di natura transitoria la motivazione specifica della transitorietà (che può essere del locatore o del conduttore); nel caso invece di contratto per studenti, il fatto che il conduttore dichiara di essere iscritto a un corso di laurea universitario o parauniversitario....

    contratti di natura transitoria:
    contratti per studenti:
    quanto al canone, se il locatore non è disponibile a prendere atto dell'errore e venire in contro, ci si può rivolgere al giudice per ottenere la riduzione e/o il rimborso......
    comunque, meglio controllare di aver fatto bene i conti: bisogna verificare la zona in cui sorge l'immobile locato (gli accordi prevedono delle zone specifiche, normalmente 4, che hanno valori di riferimento diversi), le caratteristiche dello stesso e la metratura (per il calcolo della quale gli accordi territoriali danno indicazioni precise).....fatto questo ci si deve riferire ai valori minimo e massimo previsti dal caso concreto e si otterrà il canone annuo minimo e massimo
     
  7. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per la risposta. Nel contratto non si fa riferimento alle condizioni transitorie. In ogni caso nella parte inerente la disdetta, il contratto cita:

    2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.

    E' presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.

    Per quanto riguarda il canone, è molto ben superiore di quello stabilito dagli accordi locali. Al SUNIA mi hanno detto che ho pagato almeno 400€ mensili in più rispetto al valore reale stabilito dagli accordi.

    In ogni caso, quali sarebbero le ragioni a cui il locatore potrebbe appellarsi per non rimborsarmi le somme indebitamente ricevute in più?

    Grazie per la disponibilità
     
  8. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Da dove posso dedurre ce il contratto è un comma 1 o 2? Dalla durata dei 24 mesi è possibile dedurre che è un comma 2? Se può essere utile io sono un lavoratore.
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come ha spiegato Diego Antonello, essendo tu un lavoratore,ti hanno fatto un contratto di natura transitoria pasticciato. Rivolgiti pure ai legali dell'associazione inquilini, vedrai che una bella letterina porterà il Locatore a non sottrarti niente e così se la cava......a meno che non gli hai distrutto casa e consumato a ufo acqua, luce e gas!:risata:
     
  10. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La casa è intatta, è ho pagato regolarmente luce e gas. Perchè parli così? Dici che ci siano possibilità che la situazione si risolva al meglio? Ho sbagliato qualcosa secondo te? Il fatto che il contratto sia di 24 mesi, può pregiudicare il rimborso dei canoni che ho pagato in più rispetto agli accordi locali?

    Grazie per la disponibilità
     
  11. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E se nella realtà dei fatti (non nel caso di Manu88, ma in altre circostanze che potrebbero verificarsi) fosse il locatore ad essere la parte più debole, come la metteremmo? :occhi_al_cielo:
     
  12. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in italia, purtroppo, le legge è comunque sbilanciata a favore dell'inquilino, come dimostrano tempi e modi per gli sfratti esecutivi....
    ovviamente poi bisigna valutare il caso di volta in volta...

    tieni presente che se sei lavoratore (quindi non studente) e non sono specificati i motivi di transitorietà....il contratto è un 4+4, cioè un contratto "libero" (esente, quindi, dai limiti degli accordi territoriali)..........al giudice l'ardua sentenza......
     
  13. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma è sempre un 4+4 a canone calmierato, giusto?
     
  14. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    i 4+4 hanno canone libero....dipende da come è interpretato dal giudice
     
  15. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non esiste il 4+4 a canone calmierato, ma esiste il 3+2. :)

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    E già, ma per fare questa valutazione bisogna andare in causa e pregare tutti i santi che ti capiti un giudice ragionevole, ovvero che non prenda decisioni "a priori". La cosa costa molti soldi e quindi si rinuncia. Gli inquilini lo sanno e se ne approfittano... :triste:
     
    A maryber piace questo elemento.
  16. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    legge 431/98 art.13 patti contrari alla legge.

    1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
    2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, pò chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misure superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
    3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
    4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'art.2 é nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'art.2, caso di Manu88 a mio parere), sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
    5. Nei casi di nullità di cui al comma 4, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme versate indebitamente. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere con azione proponibile dinanzi al Pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art.2 ovvero dal comma 3 dell'art.2
     
  17. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Da questo documento, nella sezione del contratto transitorio, si evince che qualora i motivi di transitorietà vengano meno, il contratto si trasforma in un 4+4 a canone calmierato http://www.google.it/url?sa=t&sourc...i9WwBA&usg=AFQjCNG0IGWoD--trSvIga6jP5DHSrrkGg
    Potete darmi conferma?
     
  18. Valeria Morselli

    Valeria Morselli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In un post precedente hai scritto che nel contratto non si fa riferimento ai motivi della transitorietà, quindi a mio avviso questo contratto non è valido né come transitorio né tanto meno come contratto per studenti. Diventerebbe un 4+4 a canone più calmierato se i motivi della transitorietà fossero stati dichiarati dal proprietario (ovvero i motivi riguardassero il proprietario), infatti non è così se i motivi riguardano l'inquilino. Ma qui non ci sono proprio i motivi!, quindi non è valido come transitorio e c'è la possibilità che diventi automaticamente un 4+4 normale (canone libero).
     
  19. Manu88

    Manu88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    I motivi sono i miei, in quanto ho un contratto di lavoro che prevede improvvisi cambi di sede. Quindi i motivi ci sono e sono reali, anche se nel contratto non si fa riferimento. Quindi cosa mi consigliate, oltre che rivolgermi al Sunia?
     
  20. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Potrebbe essere anche un 3+2, ma a te non cambia nulla perché hai mandato disdetta dopo un anno. La tua intenzione ( e anche quella del proprietario) è quella transitoria e il preavviso é di tre mesi.
    Purtroppo la legge é contraria alle locazioni brevi :rabbia: mentre al giorno d'oggi, proprio a causa della situazione lavorativa che é cambiata, sono richiesti da ambedue le parti. La legge quindi premia i contratti a lungo termine e punisce quelli cammuffati da brevi, ma per farli brevi il canone non é libero e si ricomincia da capo.:confuso:
    Con i contratti transitori il canone si determina secondo le tabelle degli accordi locali. Per quello ordinario é consentito un aumento massimo del 20% sul canone che si determina e non vi sono agevolazioni fiscali. Il Locatore non ha avuto agevolazioni fiscali, ha pasticciato il contratto, almeno secondo quello che racconti e forse ha determinato un canone più alto come fosse un canone libero. Di questo occorre accertarsi. L'affitto si paga in anticipo e anche se vai via dopo 10 giorni hai perso quella mensilità.
    Penso che il deposito cauzionale ti dovrebbe essere restituito.:basito:
     

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