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  1. demcug

    demcug Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    volevo un vostro parere su una possibile trattativa per l'acquisto di una casa.
    Sto cercando di comprare casa e sono andato a vedere una villetta a schiera in zona Ciampino (Roma) che potrebbe interessarmi.
    Ho preso appuntamento e alla fine ho scoperto che la persona che mi ha fatto vedere la villetta era il costruttore -proprietario che oltre ad abitare in una delle villette dello stabile possiede anche l'agenzia che ha messo l'annuncio.
    Villette da rifinire internamente in base ai gusti di chi compra.
    Adesso mi chiedo e vi chiedo:

    1)Chi è che mi tutela nella trattativa se l'agenzia è il costruttore stesso?
    2) Costi di agenzia da non pagare dato che l'agente (lui stesso) non fa il suo lavore...di mediare?
    3) Proposta d'acquisto direttamente a lui ??
    4) c'e' un mutuo del costruttore....ma da quello che mi sembra ancora sta pagando gli interessi e comunque è fuori portata dato che è per 200000 a 15 anni ......

    Voi che cosa vedete di positivo e di negativo in questa situazione?
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao demcug
    ovviamente da come scrivi l'intermediazione non esiste inquanto stai acquistando un immobile direttamente dal costruttore, quindi non ci sono costi di agenzia (se te li chiedono stanno cercando di spillarti qualche eurino in più)

    Nessuno ti tutela inquanto chi ti ha proposto la vendita è di parte, quindi sarebbe opportuno prima di imbarcarsi in un acquisto , verificare tutta la documentazione.

    La proposta d'acquisto per ovvi motivi la dovrai sottoscrivere direttamente a lui (molto probabilmente avrà già dei format impostati ad hoc). Prima di firmare fatti dare una copia della proposta e falla visionare a qualcuno che se ne intende più di te (dalla proposta come impostata già si potrebbero intuire eventuali situazioni critiche e comunque rischiose per il proponente)

    Che il costruttore stia pagando solo gli interessi (pre ammortamento) del mutuo è normale, ma non è detto che tu debba necessariamente decidere di subentrare su detto mutuo, (ovviamente il mutuo devrebbe essere già frazionato ) quindi tu potresti richiedere un nuovo mutuo presso un istituto di tua fiducia o comunque a condizioni migliori, il problema che potrebbe nascere è che necessariamente la parte di mutuo del costruttore che grava sull'immobile di tuo interesse, deve essere estinto prima del rogito o contestualmente al rogito

    Diciamo che sono tutti ostacoli superabili.
    1 verifica dei titoli e documentazione in genere
    2 lavori da ultimare a gusto dell'acquirente , ma il fine lavori di spettanza al costruttore.
    3 impostare bene le modalità dei pagamenti

    Diciamo che gli aspetti da anallizzare sono più di uno (il fai da te in questo caso può essere molto rischioso)

    A volte chi meno spende più spende (gioco di parole)
    fatti assistere da una persona competente, evita il fai da te ;)
     
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  3. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Concordo appieno... forse per il mutuo (ma è da verificare) potrebbe accollarsi quello all'inizio... avrà un notevole risparmio sui costi notarili in quanto non c'è iscrizione di una nuova ipoteca. Naturalmente se il tasso, durata, rata non corrispondono alle sue esigenze credo si possa optare per un mutuo di Surroga.

    In questo modo non dovrebbe pagare le penali per l'estinzione del vecchio mutuo; l'imposta sostitutiva; le spese d'istruttoria e spese bancarie iniziali.
    Può allegare copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata, con riduzione dei costi notarili.
    (ma su questi punti, l'istituto di credito che hai scelto ti può essere di maggior aiuto)
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non credo , la Surroga presuppone che il mutuatario sia lui, ma in realtà in questa fase è il costruttore.

    forse rinegoziare direttamente con lo stesso Istituto sia la durata, condizioni ed importo, potrebbe essere una delle strade percorribili.

    gli elementi da considerare per una giusta valutazione sono molti, così si possono fare solo ipotesi
     
  5. demcug

    demcug Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie delle risposte.
    ma se lui mi chiede i costi di agenzia...e io non sono d'accordo posso fare qualcosa oppure niente? Cioè se lui dice che ci sono io non posso appellarmi a niente?
    Inoltre avevo chiesto a questa persona di inviarmi la planimetria ma ancora non ho ricevuto niente......
    Inoltre secondo voi che tattica si può usare nella proposta d'acquisto?

    Quando ci ha fatto vedere la casa (su 3 livelli,giardino e garage) ci ha detto un prezzo che noi non ci possiamo permettere.... 80-100 mila euro in più di quanto possiamo spendere .....e lui quando ci ha visto spaventati ....ha cominciato a dire che se volevamo spendere di meno ci poteva fare un prezzo piu' basso ma senza garage e una stanza sempre al piano -1.......... e poi lui diceva che poi con il passare degli anni se avevamo bisogno del garage e della stanza potevamo acquistarlo in un secondo momento.
    Noi possiamo rinunciare solo al garage..... posso fare una proposta azzardata .....a 80 - 100 mila in meno o sembra di prenderlo in giro?
     
  6. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Concordo sul fatto di rinegoziare direttamente con l'istituto sia la cosa migliore in prima istanza ma poi...

    http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/dossier/Economia e Lavoro/mutui24/quesito-giorno/portabilita-accollo-ostacolo.shtml?uuid=aa75c952-1eac-11de-a6fc-a304b1bfe88c&DocRulesView=Libero

    (E' un'ipotesi la mia che può essere sbagliatissima)
     
  7. demcug

    demcug Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    secondo il mio fiuto.... questo mutuo del costruttore non è ancora partito.....
    può essere che ha contatti con qualche istituto bancario e che fa partire questo mutuo solo se l'acquirente decide di accollarselo?
    Quando io gli ho fatto la domanda se il mutuo era già partito, lui mi ha risposto che doveva partire a giorni......quindi io ho pensato che stava pagando solo gli interessi.... quando gli ho chiesto la rata e il tasso lui mi ha risposto tasso 2,5 e la rata non la sapeva ...e solo dopo mi ha risposto a una mail dicendo il costo della rata......
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :shock:

    Oddio tutto può essere, scorporare una camera da un unità immobiliare è fattibile facendo una fusione con l'immobile confinante, nutro forti dubbi che tu la ritroverai disponibile per acquistarla in un secondo momento.

    Per l'intermediazione , se te la chiede, non è assolutamente dovuta, hai tutto il codice civile dalla tua parte ;)
     
    A Gasperino e ludovica83 piace questo messaggio.
  9. Abakab

    Abakab Ospite

    Obbiettivamente mi sembra una proposta alquanto azzardata se poi il costruttore si attacca pure alle spese della fantomatica agenzia .. non mi sembra che ci sia nemmeno il margine per una trattativa ..mio parere!
     
  10. demcug

    demcug Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    parlando sempre del sole 24 ore......

    conoscete la formula RENT to Buy ?

    c'era un esempio una settimana fa (martedi) per un importo di 200000 (proposta d'acquisto)

    dove i primi 4 anni si pagava 800 + 200 di affitto (4 + 4)

    e poi entro i 4 anni l'acquirente poteva decidere di acquistare al prezzo pattuito diminuito di una parte dell'affitto.

    Se ad es. si decideva alla fine del 4 anno si acquistava la casa a circa 171000

    200*48 mesi + 400 (metà di 800) + 48 mesi = circa 29000

    Non conosco questa formula........ ma su cosa si può agire ?

    sulla % degli 800 ?
     
  11. Abakab

    Abakab Ospite

    .. sento già la risposta " ok d'accordo le sconto le spese di agenzia .. ma lei sà che allacciamenti e accatastamenti sono a parte??!! " :disappunto:
     
    A od1n0 e ingelman piace questo messaggio.
  12. demcug

    demcug Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    cmq la casa e' confinante alla sua..........quindi il suo garage confinante al mio.....e secondo me potrebbe prenderselo lui o venderlo in un secondo momento come garage......
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    può tentare la portabilità del mutuo: le condizioni del nuovo mutuo (variabile o fisso) dipendono dalla contrattazione con la nuova banca, che ovviamente non è obbligata a contrarre.


    Diciamo che è uso e consuetudine richiedere un mutuo da parte dei costruttori, i quali all'inizio pagheranno solo le rate di preammortamento, ovvero gli interessi sul capitale erogato , escludendo la quota del rientro del capitale (prevista in tutti i piani di ammortamento (sto cercando di usare parole semplici e comprensibili)

    E' difficile darti risposte senza conoscere l'esatta situazione
    Credo che in questo caso il fai da te è rischioso (scusa se ribadisco questo concetto)

    Se non vuoi spendere soldi (sicuramente stai facendo sacrifici) puoi tranquillamente farti rilasciare tutta la documentazione e sottoporla al tuo Notaio che stipulerà l'atto (non dovrebbe essere un costo aggiuntivo)
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  14. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Cos'è la stanza al -1? :cauto: Un rifugio antiatomico
     
    A Rosa1968 e od1n0 piace questo messaggio.
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :shock:

    e il passamontagna?
     
    A Abakab piace questo elemento.
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che questo è un'altro aspetto che vedo poco praticabile nel caso specifico, visto che sull'immobile c'è sempre quel fatidico mutuo che andrebbe pagato .... e chi lo paga?
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi una stanza in meno ,meno ottantamila? Mi pare tantino e poi te la rivendere a quanto? Dovresti chiedere la documentazione prima di fare ipotesi e sopratutto capire se puoi comprare così come la casa é stata progettata senza accorpamenti o modifiche che vedo difficili sopratutto pensando ad una villetta a schiera. Per lui tutto si può fare pur di vedere ma la vedo difficile poi sistemarla strutturalmente e burocraticamente. Per partire con l'acquisto di una casa nuova ci vogliono dei punti fissi che sono licenza edilizia e progetti ,fine lavori che mi pare di aver capito non ci sia tempi di consegna con l'ultimazione dei lavori se C'e il mutuo fondiario andare direttamente in banca dove é stato acceso e parlare con il funzionario delle condizioni e se lo puoi accollare alle stesse oppure ti danno la possibilità di accollo ma alle condizioni di mercato. Altre formule tipo affitto a riscatto deve essere il costruttore eventualmente a proporlo perché ha fatto i suoi calcoli e le sue previsioni non il cliente perché ha sentito dire. Detto questo come ti dicevo ci sono molte cose da vedere e se non sei esperto valuta un buon agente immobiliare che possa seguirti in tutte le fasi.
     
    A ludovica83 e ingelman piace questo messaggio.
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A prescindere dal mutuo da accollare o meno, mi sembra che il problema maggiore sia il fatto che non avete la cifra giusta per l'acquisto e qualunque marchingegno proposto per abbassare il prezzo mi pare un pò artificioso...
     
    A specialist, Antonello e elisabettam piace questo elemento.
  19. agenzialeonardo

    agenzialeonardo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    e ricordati della fidejussione...[DOUBLEPOST=1377061870,1377061804][/DOUBLEPOST]ma costruire immobili non è incompatibile con la mediazione?
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Potrebbe essere che il costruttore è socio dell'immobiliare allora c'è un conflitto di interessi più che incompatibilità, non può esserci imparzialità, di fatto è così, il costruttore/mediatore non è imparziale visto che il guadagno della società è anche il suo con gli utili. Poi è tutto da vedere.
     

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