decine di volte comunque no..non lo hai detto..dimenticavo :?
- Creatore Discussione il Custode
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Dai rientriamo in topic 
ok boss...
lo sai che non riesco a dirti di no.
lo sai che non riesco a dirti di no.
per me + 12% rispetto al 2008
Mercato immobiliare: forse in Italia la crisi deve ancora arrivare
Mercato immobiliare: forse in Italia la crisi deve ancora arrivare
Forse la crisi del mercato immobiliare in Italia, accompagnata da un drastico calo dei prezzi, deve ancora arrivare e quella in atto da ormai molti mesi, che vede essenzialmente una rarefazione delle transazioni, è solo un assaggio.
E’ la tesi di diversi operatori del settore che oggi hanno discusso del futuro del mattone in un incontro all’Eire, la fiera milanese del real estate.
Il più esplicito è Manfredi Catella, AD di Hines Italia, secondo cui “il mercato italiano la crisi non l’ha ancora vista”: “Mi attendo un ribasso dei prezzi molto significativo, diciamo superiore al 25%”, dovuto all’arrivo sul mercato di nuovi prodotti, ora in via di realizzazione, e di immobili che saranno forzatamente messi in vendita da realtà in difficoltà.
“Ci sarà un grande divario tra i prezzi a seconda della qualità, con gli immobili migliori in vendita con sconti del 25-30% e con immobili senza appeal che si troveranno a perdere anche il 100% del loro valore”, sostiene Catella, che con Hines guida il ridisegno urbano dell’ampia area di Porta Nuova a Milano.
Anche Luca Lucaroni, Cfo di Beni Stabili (BNSI.MI: Quotazione), conviene che “la crisi, accompagnata da un forte calo dei prezzi, deve ancora cominciare”. Gli effetti della crisi dell’economia, spiega, non sono ancora arrivati neanche per gli affitti, che soffriranno “la minore domanda di spazi”.
Un possibile aiuto, dice, potrebbe venire da un lato “da un ritorno alla disponibilità bancaria” a finanziare il settore e, dall’altro, “dalle aspettative di inflazione”, che “riportano automaticamente in luce il mattone come bene rifugio”.
Sulla stessa linea Giovanni Paviera, AD e direttore generale di Generali Property Investment Sgr. “Dobbiamo ancora vedere l’effetto della crisi economica su prezzi e affitti di uffici, negozi e forse anche delle abitazioni. Credo che ci siano due alternative: o la crisi sarà lunga e caratterizzata dall’assenza di transazioni ma con prezzi sostanzialmente stabili, oppure avremo una crisi più breve ma con un deciso calo dei valori”, dice.
Un po’ meno pessimismo giunge da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “La mia sensazione è che finora l’abbiamo un po’ scampata. Il driver principale del settore immobiliare sarà l’economia e in particolare il mercato del lavoro”, osserva Breglia, secondo cui la possibilità di una ripresa generale - e quindi anche del mondo del mattone - “è leggermente più probabile” dello scenario assai più negativo di un ciclo a L che non vede a breve spiragli di rilancio.
Certo è che il mondo immobiliare post crisi non sarà più lo stesso. “Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, prosegue Breglia. Sarà anche un mercato “più ridimensionato” dopo il boom degli scorsi anni che l’analista - per la quantità di patrimonio passato di mano, “intorno ai 50 miliardi di euro di beni” - paragona alla cessione dei beni della Chiesa ai tempi di Quintino Sella.
“Si apre comunque un mercato interessantissimo e chi avrà capitali potrà entrare molto bene”, dice Catella.
Sui tempi di uscita dalla crisi nessuno si sbilancia: “Forse quando i prezzi scenderanno davvero si tornerà ad acquistare, per ora opportunità non se ne vedono”, commenta Lucaroni che aggiunge: “I più parlano di una ripresa a fine 2010: se fosse così, la crisi non sarebbe neanche così lunga”.
Fonte: Reuters
Mercato immobiliare: forse in Italia la crisi deve ancora arrivare
Forse la crisi del mercato immobiliare in Italia, accompagnata da un drastico calo dei prezzi, deve ancora arrivare e quella in atto da ormai molti mesi, che vede essenzialmente una rarefazione delle transazioni, è solo un assaggio.
E’ la tesi di diversi operatori del settore che oggi hanno discusso del futuro del mattone in un incontro all’Eire, la fiera milanese del real estate.
Il più esplicito è Manfredi Catella, AD di Hines Italia, secondo cui “il mercato italiano la crisi non l’ha ancora vista”: “Mi attendo un ribasso dei prezzi molto significativo, diciamo superiore al 25%”, dovuto all’arrivo sul mercato di nuovi prodotti, ora in via di realizzazione, e di immobili che saranno forzatamente messi in vendita da realtà in difficoltà.
“Ci sarà un grande divario tra i prezzi a seconda della qualità, con gli immobili migliori in vendita con sconti del 25-30% e con immobili senza appeal che si troveranno a perdere anche il 100% del loro valore”, sostiene Catella, che con Hines guida il ridisegno urbano dell’ampia area di Porta Nuova a Milano.
Anche Luca Lucaroni, Cfo di Beni Stabili (BNSI.MI: Quotazione), conviene che “la crisi, accompagnata da un forte calo dei prezzi, deve ancora cominciare”. Gli effetti della crisi dell’economia, spiega, non sono ancora arrivati neanche per gli affitti, che soffriranno “la minore domanda di spazi”.
Un possibile aiuto, dice, potrebbe venire da un lato “da un ritorno alla disponibilità bancaria” a finanziare il settore e, dall’altro, “dalle aspettative di inflazione”, che “riportano automaticamente in luce il mattone come bene rifugio”.
Sulla stessa linea Giovanni Paviera, AD e direttore generale di Generali Property Investment Sgr. “Dobbiamo ancora vedere l’effetto della crisi economica su prezzi e affitti di uffici, negozi e forse anche delle abitazioni. Credo che ci siano due alternative: o la crisi sarà lunga e caratterizzata dall’assenza di transazioni ma con prezzi sostanzialmente stabili, oppure avremo una crisi più breve ma con un deciso calo dei valori”, dice.
Un po’ meno pessimismo giunge da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “La mia sensazione è che finora l’abbiamo un po’ scampata. Il driver principale del settore immobiliare sarà l’economia e in particolare il mercato del lavoro”, osserva Breglia, secondo cui la possibilità di una ripresa generale - e quindi anche del mondo del mattone - “è leggermente più probabile” dello scenario assai più negativo di un ciclo a L che non vede a breve spiragli di rilancio.
Certo è che il mondo immobiliare post crisi non sarà più lo stesso. “Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, prosegue Breglia. Sarà anche un mercato “più ridimensionato” dopo il boom degli scorsi anni che l’analista - per la quantità di patrimonio passato di mano, “intorno ai 50 miliardi di euro di beni” - paragona alla cessione dei beni della Chiesa ai tempi di Quintino Sella.
“Si apre comunque un mercato interessantissimo e chi avrà capitali potrà entrare molto bene”, dice Catella.
Sui tempi di uscita dalla crisi nessuno si sbilancia: “Forse quando i prezzi scenderanno davvero si tornerà ad acquistare, per ora opportunità non se ne vedono”, commenta Lucaroni che aggiunge: “I più parlano di una ripresa a fine 2010: se fosse così, la crisi non sarebbe neanche così lunga”.
Fonte: Reuters
"Credo che ci siano due alternative: o la crisi sarà lunga e caratterizzata dall’assenza di transazioni ma con prezzi sostanzialmente stabili, oppure avremo una crisi più breve ma con un deciso calo dei valori”
Su questo punto sono d'accordo per un periodo di crisi lungo ma con prezzi sostanzialmente stabili, le case a prezzo si vendono e gli acquirenti ci sono; sono acquirenti diversi da prima che ricorrono molto meno al finanziamento e investono capitali propri.
“Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, prosegue Breglia. Sarà anche un mercato “più ridimensionato” dopo il boom degli scorsi anni che l’analista - per la quantità di patrimonio passato di mano, “intorno ai 50 miliardi di euro di beni”
E anche qui alcuni punti mi trovano d'accordo, in particolare perquanto riguarda la parte sulle speculazioni ma soprattutto l'aspetto qualità.
Il cliente che viene oggi predilige immobili di qualità ben costruiti con finiture e impianti di qualità.
Il nuovo costruito con pavimenti da 5€/mq per guadagnare di più o con il climatizzatore made in nonsodovia si vende male, molto male; la casa con buone finiture si vende eccome.
Internet consente agli acquirenti di essere informati (anche se a volte in maniera errata rispetto ai contesti locali) e quando una persona si presenta chiede se la coibentazione termica del tetto è stata fatta, parla di cappotto termico, di impianti di climatizzazione; cose fino a pochi anni fa impensabili.
Su questo punto sono d'accordo per un periodo di crisi lungo ma con prezzi sostanzialmente stabili, le case a prezzo si vendono e gli acquirenti ci sono; sono acquirenti diversi da prima che ricorrono molto meno al finanziamento e investono capitali propri.
“Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, prosegue Breglia. Sarà anche un mercato “più ridimensionato” dopo il boom degli scorsi anni che l’analista - per la quantità di patrimonio passato di mano, “intorno ai 50 miliardi di euro di beni”
E anche qui alcuni punti mi trovano d'accordo, in particolare perquanto riguarda la parte sulle speculazioni ma soprattutto l'aspetto qualità.
Il cliente che viene oggi predilige immobili di qualità ben costruiti con finiture e impianti di qualità.
Il nuovo costruito con pavimenti da 5€/mq per guadagnare di più o con il climatizzatore made in nonsodovia si vende male, molto male; la casa con buone finiture si vende eccome.
Internet consente agli acquirenti di essere informati (anche se a volte in maniera errata rispetto ai contesti locali) e quando una persona si presenta chiede se la coibentazione termica del tetto è stata fatta, parla di cappotto termico, di impianti di climatizzazione; cose fino a pochi anni fa impensabili.
Ho aperto la mia agenzia nel febbraio di questo anno. Tutti mi prendevano per pazzo ma esiste un settore dove non ci sia crisi? Cmq fino ad ora nessun affare realizzato, solo nell'ultimo mese ho iniziato 2 trattative che potrebbero darmi sollievo.
Ho poche spese, il locale è mio anche se non su strada principale, i volantini li creo, li stampo e li distribuisco io nei luoghi di maggior affluenza....ho notato che gli immobili sarebbero vendibili ai prezzi di mercato ma il problema sono i proprietari fuori mercato e alcuni colleghi che nelle loro valutazioni sovrastimano il bene anche oltre il 20% del valore reale per prendere incarichi anche di 1 anno.
Una difficoltà che sto incontrando è nel reperire immobili, ho serie difficoltà pur avendo lavorato nel settore prima di iniziare questa mia avventura.
Fino a quando potrò continuerò
Ho avuto modo di confrontarmi con un ex collega canadese in pensione, da loro l'agente immobiliare è un vero professionista: redige i rogiti, per legge deve percepire il 6%, la modulistica è uguale per tutti in quanto imposta dallo stato, che formisce loro anche un borsino annuale nel quale trovano informazioni sulle vendite effettuate nelle singole vie. Un elemento che consente loro di ridurre i tempi di vendita è l'organizzazione che si son dati: quando l'agente acquisisce un immobile lo inserisce in una lista alla quale hanno libero accesso tutte le altre agenzie presenti in città, pertanto la trattativa avviene tra l'agente che rappresenta il venditore, l'unico a poter pretendere la provvigione dal venditore, e l'agente rappresentante dell'acquirente. Questo consente loro di ridurre anche i costi dell'attività sia in termini di affitto dei locali, non essendo necessario aprire agenzie in centro, sia riducendo i costi delle pubblicità.
Ho poche spese, il locale è mio anche se non su strada principale, i volantini li creo, li stampo e li distribuisco io nei luoghi di maggior affluenza....ho notato che gli immobili sarebbero vendibili ai prezzi di mercato ma il problema sono i proprietari fuori mercato e alcuni colleghi che nelle loro valutazioni sovrastimano il bene anche oltre il 20% del valore reale per prendere incarichi anche di 1 anno.
Una difficoltà che sto incontrando è nel reperire immobili, ho serie difficoltà pur avendo lavorato nel settore prima di iniziare questa mia avventura.
Fino a quando potrò continuerò
Ho avuto modo di confrontarmi con un ex collega canadese in pensione, da loro l'agente immobiliare è un vero professionista: redige i rogiti, per legge deve percepire il 6%, la modulistica è uguale per tutti in quanto imposta dallo stato, che formisce loro anche un borsino annuale nel quale trovano informazioni sulle vendite effettuate nelle singole vie. Un elemento che consente loro di ridurre i tempi di vendita è l'organizzazione che si son dati: quando l'agente acquisisce un immobile lo inserisce in una lista alla quale hanno libero accesso tutte le altre agenzie presenti in città, pertanto la trattativa avviene tra l'agente che rappresenta il venditore, l'unico a poter pretendere la provvigione dal venditore, e l'agente rappresentante dell'acquirente. Questo consente loro di ridurre anche i costi dell'attività sia in termini di affitto dei locali, non essendo necessario aprire agenzie in centro, sia riducendo i costi delle pubblicità.
Purtroppo siamo lontani anni luce dal mondo anglosassone! 
Comunque tieni duro e procedi verso i tuoi obiettivi con il TUO modo di lavorare ... vedrai che il comportarsi professionalmente, correttamente e con umanità con il tempo (a volte con MOLTO tempo!
) ripaga!! 
Comunque tieni duro e procedi verso i tuoi obiettivi con il TUO modo di lavorare ... vedrai che il comportarsi professionalmente, correttamente e con umanità con il tempo (a volte con MOLTO tempo!
) ripaga!! Discussioni simili a questa...
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