selea

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buona sera, siamo proprio in cerca di un consiglio!
Stiamo valutando l’acquisto di un immobile in cui i lavori sono stati conclusi 10 anni fa, con impianti già allacciati e con documentazione a norma, ma essendo rimasto invenduto il costruttore non ha terminato le finiture interne (mancano pavimenti, controsoffitti, sanitari e infissi) per cui allo stato attuale non ha l’agibilità. Noi vorremmo acquistare l’immobile allo stato attuale e completare a nostro piacimento l’interno, il costruttore si è impegna a redigere le pratiche di agibilità successivamente al rogito (gli altri appartamenti dello tesso edificio hanno già l’agibilità).
Attualmente tra la cucina e la zona giorno sono presenti 2 spalle laterali in cartongesso che prevedono l’applicazione di un’ampia porta scorrevole per dividere gli ambienti che attualmente non c’è e dalla planimetria catastale sono visibili solo le spalle.
Nella nostra idea vorremmo rimuovere le 2 spalle e creare 2 lastre/porte di vetro scorrevoli delle dimensioni della parete e alte fino al soffitto, oltretutto circa cm più indietro, così da ridurre la cucina da 11,8 mq calpestabili a 10,5 mq. Questa modifica richiede una comunicazione/permesso in comune? E’ necessaria una variazione della planimetria catastale? Per l’acquisto richiederemo un mutuo per cui conseguentemente ci sarà una perizia, è meglio far eseguire il lavoro dopo il rogito? Se eseguissimo la modifica dopo il rogito ma prima dell’agibilità sarebbe necessaria una variazione della planimetria catastale? grazie in anticipo!
 

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Jan80

Membro Senior
Professionista
Questa modifica richiede una comunicazione/permesso in comune?
Sia l'iter da seguire che la tipologia dei titoli edilizi dipendono dalla normativa regionale, ma di norma la risposta è affermativa.
Sempre in generale si dovrebbe capire a che punto sia l'immobile da un punto di vista "burocratico"; posso supporre che sia stata data una fine lavori del fabbricato in generale, con un'agibilità parziale comprendente sia le parti comuni che gli appartamenti finiti. Per poter ultimare i lavori, di norma si dovrà presentare una SCIA edilizia per completamento (dove confluirà anche la variantina illustrata sopra) e alla fine dei lavori il deposito di una SCIA di agibilità parziale inerente il vostro immobile. A fine lavori edilizi e prima della presentazione dell'agibilità si effettuerà la variazione catastale.
La perizia viene fatta sull'immobile al grezzo, quindi nello stato di fatto in cui si trova, con eventuale consegna al perito del progetto del lavoro finito.
 

selea

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ringrazio per la risposta, anche se non ho capito bene il tutto.
La comunicazione di fine lavori è già stata fatta 10 anni fa e l’immobile è già accatastato.
Se non si facesse nessuna modifica edilizia prima dell’agibilità, dopo il rogito procederei a mettere pavimenti, le porte interne, i sanitari il controsoffitto e imbiancare, per questi lavori di finitura ho bisogno comunque di presentare una SCIA edilizia per avere l'agibilità?
La demolizione dei tramezzi la posso effettuare anche dopo l’agibilità così da fare uno step per volta, ma non portando variazione della rendita catastale, non rientra in una modifica “irrilevante” di edilizia libera che non necessita di comunicazione?
grazie!
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
per quanto indichi qui
Stiamo valutando l’acquisto di un immobile in cui i lavori sono stati conclusi 10 anni fa, con impianti già allacciati e con documentazione a norma, ma essendo rimasto invenduto il costruttore non ha terminato le finiture interne (mancano pavimenti, controsoffitti, sanitari e infissi) per cui allo stato attuale non ha l’agibilità.
sarei propenso per degli interventi di completamento.
Ossia, benché gli interventi che indichi rientrano nella manutenzione ordinaria (escluso eliminazione tramezzatura) essi allo stesso tempo non sono configurabili come interventi di edilizia libera.
In parole povere vi è un titolo edilizio per il quale un unità abitativa è da completare.
Quindi una SCIA per completamento, che piò includere anche gli interventi al tramezzo che indichi

Il costruttore, per quel unità abitativa ha presentato la fine dei lavori ?
Ti segue un tecnico, e lo stesso cosa indica ???
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Il tutto dipende da come sono stati chiusi i lavori: io credo che siano stati chiusi al grezzo dato che, giustamente, non è stata richiesta l'agibilità a suo tempo.
Ora si dovrà prima finire i lavori (e vedrai che ti servira una pratica edilizia per concluderli), poi fare la richiesta di variazione catastale (tra l'altro in quale categoria è accatastato attualmente l'immobile?) e subito dopo il deposito dell'agibilità, che si effettua a lavori ultimati e immobile agibile.
 

selea

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Siamo attualmente in trattativa, ma direttamente con il costruttore non abbiamo potuto parlare, perché c'è un agente immobiliare come intermediario. Il costruttore ha accettato la nostra richiesta di occuparsi lui o cmq suo tecnico incaricato di concludere la pratica di agibilità una volta ultimati i lavori. Attualmente la casa ha già gli allacciamenti acqua-luce e riscaldamento funzionanti. A noi è stata consegnata copia della chiusura dei lavori, abbiamo contattato noi un geometra a cui abbiamo fatto vedere i documenti e ci ha detto che era tutto in regola e che dovevamo solo ultimare i lavori interni e depositare la pratica in comune per l’attestazione dell’agibilità. Nessuno ci ha parlato di SCIA per interventi di completamento. Il geometra che abbiamo contattato mi è sembrato un po’ superficiale, inoltre ci ha consigliato di far depositare la pratica per l’agibilità dal tecnico del costruttore che lo ha già fatto in passato per gli altri appartamenti e ci ha liquidati.
Aggiungo, proprio perché i lavori risultano finiti 10 anni fa, la garanzia del costruttore si è già esaurita e lo può vendere con imposta di registro invece che IVA.

Successivamente, l’altro giorno guardando la grafica della piantina ci è venuto in mente questa modifica di rimozione dei 2 tramezzi e cercando di informarmi in maniera adeguata, pensando potesse rientrare quest’ultima in opera di “edilizia libera”, ma se si rivelasse una pratica onerosa, i tramezzi li possiamo anche tenere, solo non ci inseriamo la porta.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Aggiungo, proprio perché i lavori risultano finiti 10 anni fa, la garanzia del costruttore si è già esaurita .......
trattandosi di nuovo, e di primo acquirente, credo che nel tuo caso i 10 anni decorrano dal momento che vende a te.
Dovrebbe essere cosi, anche se ho qualche dubbio.

Ragionando, nei primi 10 anni era lui stesso il proprietario quindi la garanzia verso quali terzi ?
ne discende che la garanzia debba decorrere dal momento in cui l'unità viene ceduta a terzi acquirenti.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
trattandosi di nuovo, e di primo acquirente, credo che nel tuo caso i 10 anni decorrano dal momento che vende a te.
Dovrebbe essere cosi, anche se ho qualche dubbio.

Ragionando, nei primi 10 anni era lui stesso il proprietario quindi la garanzia verso quali terzi ?
ne discende che la garanzia debba decorrere dal momento in cui l'unità viene ceduta a terzi acquirenti.

Io non credo, perchè, in questo modo si creerebbe una disparità tra i primi acquirenti, la cui garanzia è già scaduta, e i nuovi.

Parliamo di garanzie strutturali, quindi non vedo come possano decorrere da oggi.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
manifestavo dei dubbi anche perchè la norma è anche vaga o da interpretare .
per quanto concerne questo:
Parliamo di garanzie strutturali, quindi non vedo come possano decorrere da oggi.
delle recenti sentenze hanno allargato la forbice di competenza della garanzia decennale, facendovi rientrare anche difetti non solamente di natura strutturali.
 

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