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Erold27

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti.

Ho una problematica su una proposta di acquisto già accettata dai venditori.
Trattasi di proposta di acquisto vincolata all'accettazione di mutuo. Successivamente all'accettazione, il tecnico designato da parte acquirente ha scoperto che il garage, di pertinenza della casa indipendente oggetto della compravendita, è abusivo (2 mq in più rispetto a quanto riportato in planimetria e struttura in cemento armato anziché in legno, come risulta dalle foto depositate in comune) ed inoltre ci sono altre difformità sanabili all'interno della casa.
In proposta è segnato che parte venditrice dovrà, a propria cura e spese, provvedere a produrre planimetrie conformi allo stato di fatto in tempo utile alla pratica di istruttoria di mutuo. Ciò non è stato fatto finora e, anzi, i venditori non hanno alcuna intenzione di provvedervi, quindi a mio parere risultano inadempienti in quanto non siamo in grado di andare avanti con le varie pratiche.
Vorrei capire se, a fronte di tutto ciò, gli acquirenti possano pretendere il doppio della caparra e se abbiamo diritto alla mediazione (siamo due agenzie a collaborare), pur essendo la proposta vincolata al mutuo.

Attendo un vostro parere.

Grazie a chi mi risponderà.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ma questo proprietario vuole vendere o no?

Vorrei capire se, a fronte di tutto ciò, gli acquirenti possano pretendere il doppio della caparra e se abbiamo diritto alla mediazione (siamo due agenzie a collaborare), pur essendo la proposta vincolata al mutuo
certo che si, sono inadempienti, non rispettano ciò di cui si sono obbligati e dovranno anche pagare la provvigione.
 

Erold27

Membro Attivo
Agente Immobiliare
@Rosa1968 vogliono vendere ma alle loro condizioni (garage abusivo). Inoltre gli acquirenti hanno proposto una riduzione di prezzo affinché possano demolire il garage, andare a rogito e ricostruirlo a spese loro, ma sembra che i venditori non ci sentano.

certo che si, sono inadempienti, non rispettano ciò di cui si sono obbligati e dovranno anche pagare la provvigione.
Pensavo anch'io lo stesso, il problema poi è andare in causa
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non possono vendere con garage abusivo. Togliti dal problema e fissa un appuntamento con il notaio sarà lui stesso a spiegare il tutto compreso i rischi.
 

Abacus

Membro Attivo
Professionista
escludi il box auto dalla compravendita e intanto acquista la casa.
il box auto te lo fai dare in comodato d'uso fino a quando non avranno sanato l'abuso o ripristinato lo stato risultante.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Vorrei capire se, a fronte di tutto ciò, gli acquirenti possano pretendere il doppio della caparra e se abbiamo diritto alla mediazione (siamo due agenzie a collaborare), pur essendo la proposta vincolata al mutuo.
Se la caparra non è stata versata ai venditori, come succede con contratti con condizione sospensiva, non si può chiedere il doppio , poiché la caparra esiste sole se materialmente consegnata.
Per quanto riguarda le provvigioni, direi che solo il venditore, essendo inadempiente,sarebbe tenuto a pagarle, ma la vedo difficile.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
è un pò ingarbugliata, però a mio avviso si avrebbe diritto alla provvigione in quanto una delle parti è inadempiente, la vedo un pò dura prendere i soldi dagli acquirenti che si vedono bloccati nell'acquisto e ci devono pure pagare sopra. D'altro canto questo disagio non è assolutamente imputabile all'agente immobiliare il quale ha comunque diritto alla provvigione!
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il problema principale è che il mutuo solitamente non viene deliberato se ci sono abusi. In questo caso la condizione non si verifica e la provvigione non è dovuta.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
D’accordo su quello che riguarda la sospensiva, ma che comunque è dovuta ad un inadempimento da parte del venditore per cui , se fosse stato adempiente ipoteticamente si sarebbe potuta avverare la sospensiva, che fino a prova contraria, in questo momento non si può avverare solo ed esclusivamente per l’inadempimento del venditore.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Art. 1358 cc :
“Colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte”
Se il venditore non fornisce documentazione atta a presentare richiesta di mutuo, evidentemente non si sta comportando secondo buona fede, ed è inadempiente.
 

Erold27

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il problema principale è che il mutuo solitamente non viene deliberato se ci sono abusi. In questo caso la condizione non si verifica e la provvigione non è dovuta.
Giusto quello che dici, però è anche vero che per colpa del venditore non si può proseguire con la trattativa.

Art. 1358 cc :
“Colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte”
Se il venditore non fornisce documentazione atta a presentare richiesta di mutuo, evidentemente non si sta comportando secondo buona fede, ed è inadempiente.
È quello che penso anche io.

Se la caparra non è stata versata ai venditori, come succede con contratti con condizione sospensiva, non si può chiedere il doppio , poiché la caparra esiste sole se materialmente consegnata.
Per quanto riguarda le provvigioni, direi che solo il venditore, essendo inadempiente,sarebbe tenuto a pagarle, ma la vedo difficile.
Certamente si, anche perché la colpa è solo ed esclusivamente la sua
 
Ultima modifica di un moderatore:

KlaraEletta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate intervengo in questa vecchia discussione per fare una domanda da profana senza voler alzare polemiche, come ho già scritto in un altro post dopo lungaggini e ricerche varie sto per comprare, ho avuto diverse incomprensioni con agenti immobiliari ma magri farò domande più specifiche al riguardo. La planimetria depositata a catasto della casa che sto per comprare presenta delle difformità con l'abitazione: nello specifico una finestra si trova in un punto differente. L'agente in questo caso gentilissima c'ha fornito tutta la documentazione e noi ci siamo accorti di questa incongruenza ma lei no(o fingeva) la domanda è: come nel caso qui sopra dei due mq in più del garage non dovrebbe essere il mediatore a fare tutte le verifiche del caso? sennò che ci sta a fare? Come posso io che faccio un altro mestiere a farmi venire in mente domande su cose che non comprendo? Non so se mi sono spiegata.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
E' una situazione frequente negli immobili datati, dove in corso di costruzione spesso si variavano parecchi elementi, senza poi presentare una variante finale.

Peraltro, sono cose che si possono sanare facilmente.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
come nel caso qui sopra dei due mq in più del garage non dovrebbe essere il mediatore a fare tutte le verifiche del caso?
Dipende.
La giurisprudenza sembra orientata ad attribuire al mediatore la capacità di discernere difformità sufficientemente evidenti, non essendo la parte tecnico urbanistico la sua specificità.

sennò che ci sta a fare
Siamo ausiliari del commercio.
Quindi esperti negli aspetti economici della commercializzazione.
 

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