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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chi compra una casa e dentro c’è ancora il conduttore che sta facendo resistenza allo sfratto può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita.

    Che ne pensate ?




    Acquisto immobile con inquilino dentro: se non se ne va si può recedere
     
  2. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ho letto velocemente, il concetto è bello.
    Ma al lato pratico mi chiedo... se io vendo A al signor X per acquistare B.
    L'immobile A ha problemi per l'inquilino> risoluzione del contratto. X mi chiede i soldi indietro che io non ho... e io intanto ho acquistato B... Devo vendere B per soddisfare Mr.X.
    Tempi di tutta questa operazione? In Italia... > ANNI.
     
    A gmp, Bagudi e Luna_ piace questo elemento.
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi trovo in accordo....le solite sparate che lasciano il tempo che trovano in Italia
     
    A dormiente e leolaz piace questo messaggio.
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche io l'ho pensato.
     
    A leolaz piace questo elemento.
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Basta inserire nel compromesso o nell'atto di compravendita dell'immobile che il prezzo pagato è stato diminuito in funzione dell'occupazione dell'immobile da parte del conduttore e che nulla potrà essere richiesto o lamentato dall'acquirente a nessun titolo o ragione alcuna, nessuna esclusa o eccettuata.
    Un pò come si fà per la mancanza del certificato di agibilità.
     
    A dormiente, Tobia, gmp e 1 altro utente piace questo messaggio.
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non hai rogitato.
    Ma se hai rogitato e quello non se ne va ?
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lo fai scrivere anche nell'atto.
    Proprio come si fa per il certificato di agibilità.
    Tu sei al corrente della situazione e la accetti considerato il minor prezzo che hai pagato per questa "situazione".
    Farai anche scrivere nel compromesso, che poi sarà riportato nell'atto, che tu acquirente ti occuperai della rescissione di detto contratto a tue cure e spese.
     
    A Tobia e gmp piace questo messaggio.
  8. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mah, io penso che se un venditore ha la coda di paglia (ovvero sa o sospetta che l'inquilino non voglia andare via) mai e poi mai firmerà un preliminare con una simile clausola risolutiva....
    Molto più frequente la soluzione proposta da Antonello (per la quale peraltro esistono diversi criteri estimativi per valutare l'incidenza dell'occupazione sul valore di mercato del bene...)
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisognerebbe però che il venditore partisse dal presupposto che l'inquilino non andrà via e accettasse un pagamento inferiore, no ?
     
  10. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    infatti, bisognerebbe partire dal tipo di contratto e poi verificare morosità ecc....
    chiaro che se il venditore è in malafede è tutto più complicato
     
  11. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    viceversa, quale venditore sapendo che l'inquilino non vuole andare via firmerebbe una risolutiva del genere?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il venditore la firma, eccome.
    Il problema potrebbe farlo nascere l'acquirente, ma se ha pazienza o ha intravisto l'affare con il minor prezzo trattato in funzione di questa "occupazione", non vedo perchè non potrebbe accettare.
    Dopo tutto se l'acquirente non firma e non accetta è meglio.
    Si evitano grane future.
    E' la stessa situazione di un preliminare o di un atto di compravendita di un immobile senza l'agibilità.
    Se l'acquirente è stato messo al corrente dal venditore di tale mancanza, niente potrà lamentare la parte acquirente, neppure l'aliud pro alio.
     
    A Bastimento e leolaz piace questo messaggio.
  13. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Inoltre bisogna ricordare che lo stato di occupazione di un immobile può a volte rappresentare un valore aggiunto al valore dell'immobile stesso, ad esempio nel caso in cui l'acquirente acquisti per investimento (ovvero per metterlo a reddito) e l'inquilino stia pagando (si presume regolarmente) un canone libero superiore alla media della zona.....ma qui vado OT e poi l'amica Silvana mi bacchetta ;)
     
    A Antonello piace questo elemento.
  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    sarà, qua non ho mai visto (mai = in decenni di osservazione) un immobile occupato in vendita a un prezzo simile a quello dell'analoga tipologia libera... minimo ridotto del 20% se non del 30 ed oltre... con tutto che i canoni a roma sono sempre pesanti (sia pur ridotti rispetto al passato)
     
  15. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    porca miseria ma lavori per Nomisma???? :risata:
     
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  16. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    No, lui è serio
     
    A leolaz piace questo elemento.
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tutte osservazioni plausibili, ma mi pare non colgano il senso della causa e della sentenza.

    Anch'io ho letto di sfuggita la introduzione alla sentenza postata da Silvana, e non la sentenza:
    ma mi pare di aver inteso che la causa verteva sulla ammissibilità di una clausola che prevedesse lo scioglimento degli impegni , presi al preliminare o addirittura con rogito, a fronte del mancato rilascio da parte dell'inquilino.

    Ora intendo che questo accordo è facoltativo, e nessun giudice ha ammesso la richiesta di scioglimento per via del mancato rilascio del conduttore.

    Mi sembra diverso.

    E tale accordo fa il paio con l'analogo di senso opposto suggerito da Antonello: liberi tutti di fare le proprie valutazioni, ma anche di assumere le conseguenze.
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si trattava comunque di un occupante senza titolo.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E questo come influisce?
    Io mi sono fermato a leggere che la sentenza ammetteva la ammissibilità di una clausola rescissoria nel caso il "terzo" conduttore non avesse liberato l'alloggio.
    Dopodichè l'acquirente avrà valutato le sue convenienze, come pure il venditore. Ed entrambi hanno sottoscritto la clausola: che c'entra il titolo dell'occupante?

    Nel merito io non mi sarei nemmeno impegnato con una proposta d'acquisto....., ma è un altro film.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel senso che un occupante senza titolo è ancora peggio di un inquilino regolare...
     
    A gmp e leolaz piace questo messaggio.

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