Preciso subito un punto, onde evitare la solita polemica inutile, che si trascina in moltissime discussioni qui sul forum. Una valutazione fatta in modo "scientifico", come dice Pensoperme (anche se non esiste, in quanto ci sarà sempre un elemento soggettivo nel valutatore e ancor più in chi è "motivato" a comprare), è certamente più corretta e rigorosa di una stima "ad occhio" o a "sensazione di mercato".
Standard valutativi dovrebbero essere la base su cui tutti i professionisti della vendita, in particolare gli AI, dovrebbero basare i propri criteri di stima. Sono stato sufficientemente chiaro? Bene.
Andiamo avanti.
qui parliamo del valore
l'AI, o meglio il valutatore, deve essere in grado di
dimostrare tutto quanto riporta in perizia in maniera chiara e comprensibile.
Quello che manca generalmente (che è il vero punto debole di gran parte delle perizie, quelle fatte ... soggettivamente
) è la reale analisi del mercato immobiliare che solitamente, purtroppo, viene surrogata da prezzi medi, quotazioni, listini & c. di dubbia affidabilità moltiplicati per aggiunte e detrazioni altrettanto soggettive e senza alcun fondamento mercantile che portano a ... la situazione attuale: valori fondamentalmente inventati e quindi fuori mercato, offerte di vendita sballate che diventano illusioni, mercato non trasparente, inaffidabile e ... pure fermo.
E' una questione di metodo, di dimostrazione, di oggettività, di scienza, conoscenza e dimestichezza dei vari metodi e strumenti estimativi ...
appunto di professionalità.
Io immagino innanzitutto che Carlo, dal 2007 ad oggi, visto ciò che scrive sempre, non abbia avuto un centesimo di fatturato in meno, che abbia lo stesso numero di compravendite medio mensile del 2007, ecc. In realtà ci si aspetterebbe, visto che tutto quello che viene proposto è da manuale (vedasi definizioni su citate) un aumento di fatturato, data l'esperienza e la sempre maggiore professionalità. E' così?
Se si allora hai perfettamente ragione, altrimenti... bisognerà rivedere la teoria.
Un amico diceva che le "chiacchiere stanno a zero", poi questo è un forum e più che chiacchiere non si possono fare...
Personalmente sono stufo di sentire definizioni da manuale, dai Bocconiani che ci stanno "traghettando" perfettamente dall'orlo del precipizio in fondo alla voragine, ai soloni dei manuali di finanza immobiliare (ne ho letti diversi) che ci spiegano come funzionano i cicli economici, i ritracciamenti, come investire, le differenze tra valore e prezzo, e tutte queste menate (
Carlo, non ce l'ho con te, sia chiaro, ma con coloro che queste cose le insegnano da anni, con la miopia di chi è riuscito a valutare un ciclo economico relativamente breve che è andato dal dopoguerra ad oggi).
Ora, all'
atto pratico, c'è qualcuno che mi sappia spiegare tutte queste teorie, che per 50 anni hanno funzionato, per carità, se funzionino ancora in questo momento e come? Se c'è si faccia avanti, sono tutt'occhi (visto che leggo a monitor
).
Ripeto ancora una volta: gli IVS sono ottimi, ma in questo momento sono un ombrello, e noi siamo nel pieno della tempesta perfetta.
Per chi opera sul campo, poi, è evidente che attualmente, da qualche mese a questa parte in particolare, non c'è valutazione corretta che tenga. Personalmente ho fatto valutare da più persone (suppongo competenti, tra cui due AI) un paio di immobile in centro storico di una importante e grande città italiana. Dalla loro stima, che presumo almeno prudente, dati i tempi, ho sottratto un ulteriore 15%. Da alcuni calcoli, credo che rispetto ai prezzi del 2007 siamo abbondantemente sotto il 35% (ricordo, per i meno attenti, che nel 2007 prezzo di richiesta o speranza, come lo chiama oggi giustamente Carlo, quasi coincidevano!). In realtà da poco più di due mesi sto facendo una marea di visite, molte seconde visite. E ho ricevuto anche un paio di proposte. Indovinate? Ulteriormente ribassate tra il 20% ed il 30% della richiesta di cui sopra!
Morale della favola (o dell'incubo): oggi non c'è valutazione che tenga.
I pochi che hanno liquidità, girano con la convinzione di strappare qualunque prezzo. Non è più solo l'immobiliarista professionista a negoziare fortemente al ribasso, ma praticamente tutti (ovviamente è nel loro pieno diritto, non critico questo aspetto, voglio sottolineare la stortura delle cosiddette "corrette valutazioni"). Questo succede anche perché è venuto meno l'attore fornitore del credito, ossia la banca. Il mercato immobiliare è l'unico mercato che necessità di un terzo attore, oltre al venditore e al compratore, altrimenti il mercato è completamente distorto (in realtà lo è stato anche nella fase di estrema concessione dei mutui al 100% e oltre!).
E in un mercato completamente distorto, che peso possono avere gli IVS? La valutazione fatta oggi, già domani non ha più alcun senso. Il potere è interamente nelle mani del compratore; dipenderà da come si sveglia una mattina e che intenzione ha.
Altro argomento potrebbe poi essere lo stato conservativo del patrimonio immobiliare italiano. A questo proposito dico solo questo: che senso ha dire che mediamente il prezzo è sceso del 25 o 30%? Sono forse tutti uguali gli immobili? Dai giornali e dalle tv oggi passa questo messaggio, che aggrava la situazione.
Concludo dicendo che gli IVS sono sacrosanti in un mercato più o meno bilanciato, e qui sono pienamente solidale con Carlo e Pensoperme: se siamo nella "cacca" è perché non ci sono state corrette valutazioni quando era il caso di averle; con una pioggia lieve o discreta, l'ombrello è fondamentale! Comunque anche oggi lo sarebbero, ma chi compra se ne infischia altamente, proprio come chi vendeva fino a pochi anni fa.
Oggi si naviga a vista, ognuno PENSIPERSE'!
) che ci sta lavorando 
