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Tag (etichette):
  1. max zappala

    max zappala Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    desideravo avere alcune informazioni in oggetto.
    da anni che compro e vendo immobili da privato, e' una operazione lecita?
    posso fare compra-vendita di immobili all'asta da comune cittadino?....quante volte posso fare operazioni del genere?
    Grazie
     
  2. alessandro dauria

    alessandro dauria Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ciao max,
    presumo che la tua domanda sia dovuta al fatto che tu sia un collega, altrimenti mi sfuggirebbe il senso.

    Certo che puoi farlo, sei un comune cittadino, magari più esperto ma non esiste nessun problema.
    Credo che la tua incertezza sia dovuta all'incompatibilità di poter vendere gli immobili acquistati, attraverso la tua agenzia, quello non puoi farlo, si configurerebbe un doppio guadagno ed è illegale.
     
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  3. max zappala

    max zappala Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ....purtroppo io sono un comune cittadino che fa speculazioni immobiliare con denaro proveniente da speculazioni immobiliari. Non ho una societa' e agisco come persona fisica. La mia domanda era: posso acquistare e vendere tutte le volte che voglio da persona fisica pagando l'imposta sulla plusvalenza o bisogna costituire una societa'?
    Grazie...
     
  4. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a volte se sono troppe volte in un lasso di tempo breve, l'AdEntrate ti contesta dicendo che sei in realta' una Impresa.
     
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  5. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    vabbè, ma non basta che comunque paghi la plusvalenza?
     
  6. max zappala

    max zappala Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ...allora quante volte posso fare operazioni del genere in un anno??
     
  7. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a una mia amica gli hanno contesta la forma di impresa perchè ne ha fatti 3 in 3 anni (una l'anno), ma non so' come funziona e quali siano i parametri.
     
  8. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Un mio cliente anni fà fisso un appuntamento con il funzionari dell'Agenzie delleEntrate per lo stesso quesito.
    Oggi mi risulta che stà continuando a operare da privato.
    Potresti fare lo stesso anche tù!
     
  9. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sono stato diverse volte da più di un commercialista con lo stesso quesito.
    Tendenzialmente le versioni sono concordanti e vergono irrimediabilmente verso la costituzione di una società, meglio una s.r.l. (circa 6500 euro che passano dalle mie tasche alle loro ogni anno di attività e solo come spesa base)...e te credo che consigliano di costituire una società!
    Scherzi a parte il problemino sussiste ed è piuttosto serio.
    E' pur vero che pagando la plusvalenza adempi al dovere di pagare le tasse sull'introito ma se le tue operazioni sono ripetute negli anni e magari anche più volte nello stesso anno...bhè, è evidente che anche da privato cittadino di queste compravendite ne hai fatto un'attività...e le attività come tu ben sai non hanno il solo obbligo di pagare le tasse sul guadagno maturato...ma anche l'anticipo sul successivo...e i contributi previdenziali ecc, ecc, ecc.
    Non so dirti se costituire una società sia indispensabile o meno ma forse fissare un appuntamento con un funzionario dell'agenzia delle entrate potrebbe non essere una cosa sciocca.
     
  10. HomeSnc

    HomeSnc Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Dobbiamo sempre considerare che le compravendite immobiliari sono uno degli strumenti più utilizzati per "ripulire" il denaro proveniente da attività illecite... Direi quindi che l'AdE ha tutto il diritto di verificare da dove provengano le somme utilizzate da un privato per le sue operazioni immobiliari. Ciononostante se tutto viene dichiarato e si pagano regolarmente le imposte e le plusvalenze, limitare un privato cittadino nella libertà di acquistare e vendere beni sarebbe anti-costituzionale!
     
  11. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non credo che il problema sia la costituzionalità o meno.
    Se esegui un certo numero di compravendite allo scopo di guadagnarci denaro allora stai comunque facendo impresa, sia che tu l'abbia costituita o no.
    E se stai facendo impresa allora sei soggetto a pagare oltre alle tasse che in questo caso corrispondono alla plusvalenza
    (ricorda però che se tu fossi un'impresa non potresti pagare in quota fissa al notaio il 20%, quello è un beneficio concesso al privato cittadino e rappresenta già la prima possibilità di contestazione) ma dovresti versare anche l'IVA e in questo caso ti potrebbe essere contestata un' evasione, così come ti potrebbe essere contestato il mancato pagamento dei contributi previdenziali che come impresa saresti tenuto a versare.
    Il succo in sostanza è questo:
    Se le operazioni sono ripetute, magari per più anni e magari con più di una compravendita all'anno, mi sembra onestamente piuttosto difficile credere che non sia o stia diventando un lavoro a tutti gli effetti...e se così è, bhè, allora le tasse, l'IVA e l'INPS vanno pagate.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    ...mi sono dimenticato dell'anticipo delle tasse sull'anno successivo e di un paio di altre cosette ma secondo me anche in questo caso può esserti contestato il mancato pagamento...
    buone feste!
     
  12. HomeSnc

    HomeSnc Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Il ragionamento fila, ma non so quanto i funzionari dell'AdE possano obbligare qualcuno a costituire una ditta o società che sia e a non effettuare più queste operazioni da privato cittadino. In fondo, l'ordinamento prevede che il privato abbia la possibilità di effettuare queste operazioni per speculazione pagando il famoso 20% di plusvalenza. E non dimentichiamo che lo stato ci guadagna comunque, tra imposte di registro (fra l'altro non recuperabile, a differenza dell'IVA) e imposte sulla persona fisica.
     
  13. Laura C

    Laura C Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Per le compravendite di immobili ad uso residenziale verso privati anche le società immobiliari vendono IVA esente. A meno che non si tratti di immobili nuovi o ristrutturati. Diverso è il caso di immobili commerciali.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono anche io d'accordo con il ragionamento di Homesnc.
    Conosco tanti privati che affollano l'aula delle aste: comprano, ristrutturano, vendono, incassano una maggiore somma, versano la plusvalenza di legge, riacquistano, rivendono, versano la..., ecc.
    Sembrerebbe anormale, ma rientra nei diritti del cittadino.
     
  15. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..sono completamente in accordo con te : non si tratta di ledere dei diritti ad un cittadino ma ricordare che ci sono anche dei doveri. Diversmente siamo alle solite .....si va' contro i diritti di altri cittadini imprenditori che la stessa cosa la fanno nel rispetto delle regole di impresa con costi e gestioni diverse....sarebbe concorrenza sleale !
     
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  16. francog

    francog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'Agenzia delle entrate è competente per pronunciarsi in merito
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non vedo alcuna concorrenza sleale.
    Un privato compra un immobile, lo ristruttura oppure lo lascia così come è e poi lo rivende.
    Tante volte ci guadagna e paga la cedolare del 20% ( in piena armonia con la legge) e altre volte ci rimette e pensa di rifarsi con i futuri acquisti e le conseguenti vendite.
    Sono soprannominati i "piccoli immobiliaristi".
    In tutto il mondo ne esistono e sono perfettamente in regola, se pagano le dovute imposte.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    L'agenzia delle entrate entra nel merito solo ed esclusivamente se non viene assolta l'imposta del 20% dovuta in presenza di vendita nel quinquennio.
    Controlla la congruità del prezzo dichiarato e la tracciabilità dei pagamenti e se tutto è in regola, nulla può obiettare.
     
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  18. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno Antonello e buon 2011 e' bello questo forum perche' ci si puo' confrontare accrescendo le proprie conoscenze e amicizie . :stretta_di_mano:
    Venendo al punto della discussione io sono convinto che il nostro "piccolo immobiliarista" fa concorrenza sleale e evade anche tasse ed imposte ,se non fosse altro per il fatto che agendo privatamente non ha obblighi di registri autorizzazioni...... e quant'altro un normale imprenditore deve otemperare con conseguente aggravio di costi e spese.Sia chiaro che se sono operazioni spot ci potrebbe anche stare ( ? ) ma se la cosa e' sistematica e magari non ha dichiarazioni di reddito o questa attivita' e' la fonte principale del suo reddito...ecc....beh sinceramente io avrei qualche dubbio e preocuppazione nel proseguire in questa strada. Se operare in questo modo e' legittimo perche non farlo in qualsiasi altra attivita' commerciale di beni registrati ( penso alle auto per esempio)? Ma anche in altre attivita'....
    Poi da quello che ho letto nel post del nostro amico anche il suo commercialista lo ha consigliato ad agire con una SRL,cosa scartata perche' ha un costo di 7/8000 € anno, ma potrebbe anche pensare ad una soceta' semplice di persone tipo SASche ha un costo di 2/3000 € anno . Ora capisco che e' piu' vulnerabile come societa' ma se sono operazioni " da piccolo immobiliarista " forse una SaS e' il giusto compromeso . Comunque sono sicuro che AdE e GDF sapranno essere piu' precisi....nell'interpretare questo dubbio di " lecito o non lecito". :???::???:
     
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  19. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sinceramente, una volta pagate le imposte sulla plusvalenza e tutte quelle normalmente derivanti dalla circolazione degli immobili, non vedo che "attività d'impresa" faccia.. se io (magari!!!) vivessi di rendita affittando dei miei ipoteci immobili personali non credo proprio di dover costituire una società a qs scopo nè di dover aprire partita IVA.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    scusa, a chi farebbe concorrenza sleale? mi par di capire che lui non faccia intermediazione immobiliare, ma rischi il proprio capitale comprando immobili e rivendendoli con plusvalenza regolarmetne tassate.. cosa evede?? che concorrenza sleale fa??
    se ha capitale personale da investire e fiuto per gli affari, buon per lui!
     
  20. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se operi spesso ti consiglio di informarti sulla possibilità di costituire una società di trading immobiliare.

    le agevolazioni fiscali sono che paghi l'1% di imposta di registro e le altre in misura fissa ma hai l'obbligo di rivendere entro 3 anni.

    informai dal tuo fiscalista e poi facci sapere
     
    A HomeSnc e andrea boschini piace questo messaggio.

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